Belfius prévoit une bonne année 2018 pour l’immobilier

d-20161227-GD07HT 2018-01-29 20:41:34

À la veille de Batibouw (démarrage le 22 février), chacun y va de son analyse du marché immobilier. Dernier en date à l’avoir fait : la banque Belfius. Sur la base des chiffres communiqués par les notaires ainsi que ceux de Statbel (l’Institut de statistiques du SPF Economie), elle en a déduit trois points principaux : 1) l’inflation des prix de l’immobilier belge a augmenté en 2017 mais de manière moins spectaculaire que dans certains pays voisins ; 2) l’inflation des coûts de construction s’est accrue et a contribué à la hausse générale des prix de l’immobilier ; 3) ces dernières années, l’immobilier résidentiel est devenu plus abordable en fonction du revenu.

Belfius avertit toutefois qu’il faut attendre les chiffres du dernier trimestre 2017 pour être définitivement fixé, mais une chose est sûre : l’augmentation des prix sera plus marquée qu’en 2016, une tendance que l’on observe dans le reste de la zone euro.

La banque a ensuite comparé la croissance annuelle en Belgique de l’indice des prix de l’immobilier résidentiel et celle de l’indice des prix à la consommation et de l’indice Abex (qui reflète le coût de construction des habitations privées et des immeubles). Que constate-t-on ? Que ces dernières années, la hausse de l’indice Abex s’est clairement renforcée, passant quasiment de 0 en 2015 à 2,8 % sur une base annuelle au troisième trimestre 2017. C’est ce qui a contribué à l’augmentation des prix de l’immobilier. « En dépit de l’augmentation des coûts de construction, les ménages belges ont de nouveau investi plus de 5 milliards d’euros dans les logements pendant chaque trimestre de 2017, des montants qui sont toutefois moins spectaculaires qu’en 2016 », relève dans le rapport Geert Gielens, économiste en chef chez Belfius.

De janvier à novembre, un montant de 26,4 milliards d’euros de crédits hypothécaires a été octroyé, soit une hausse de 3,1 % par rapport à la même période de 2016. Les crédits pour une nouvelle construction ont progressé de 9,3 %, tandis que ceux destinés aux transformations reculaient de 8,7 %. Le taux hypothécaire d’une durée de dix ans ou plus est resté relativement stable et a terminé en hausse d’à peine 0,07 % par rapport à la fin 2016. Au cours de la même période, le taux de l’obligation d’État belge à dix ans est passé de 0,79 % à 0,59 %.

La banque a ensuite « mélangé » les prix par communes et les chiffres émanant du fisc pour établir un rapport entre le prix des maisons et le revenu par commune. Plus le rapport est élevé et moins l’immobilier est payable. L’exercice a été effectué au niveau national pour les centres-villes des grandes villes du pays entre 2005 et 2015. « Le rapport a fortement évolué entre 2005 et 2011, ce qui signifie que l’accroissement du revenu n’a pas pu suivre la progression des prix des logements, estime Geert Gielens. Après la crise financière de 2007-2008 et la récession économique qui a suivi, la croissance du revenu a été faible tandis que les prix des maisons ont continué à augmenter. Après 2011, la “payabilité” s’est améliorée en raison d’une croissance plus forte du revenu. »

Il va sans dire que c’est à Bruxelles que le rapport est le plus important (9,4 en 2015 sur une échelle de 10), soit plus du double que le niveau national (3,97). La deuxième ville belge où loger coûte le plus cher est Anvers (5,6). Autre évidence : le rapport est généralement plus élevé dans les villes flamandes puisque les prix de l’immobilier sont moins élevés dans le sud du pays.

Pour 2018, Belfius prévoit une bonne année pour l’immobilier et la construction, confiance économique dans la Belgique et la zone euro oblige. « Une flambée des taux hypothécaires pourrait venir jouer les trouble-fête, mais nous prévoyons seulement une hausse modérée des taux à long terme, conclut notre spécialiste. L’inflation dans la zone euro est sous contrôle, de sorte que la BCE (Banque centrale européenne) n’est pas pressée de majorer les taux. Nous prévoyons une hausse des prix de l’immobilier de l’ordre de 1,5 %. »