Le viager n’est plus ce qu’il était. Bye bye, l’image d’Epinal qui lui collait à la peau depuis que Michel Serrault avait endossé à l’écran, en 1972, le rôle de Louis Martinet, ce sexagénaire quasi mourant à qui deux frères peu scrupuleux entendaient ravir à moindres frais une propriété à Saint-Tropez. « Désormais, ce n’est plus considéré comme un ticket de Lotto, mais comme une formule win-win », résume Nathalie Schryvers, responsable de l’Immobilière Le Viager.

Tombée en relative désuétude il y a quelques années, cette formule s’impose à nouveau tant aux yeux des propriétaires que des acheteurs. « Nous constatons chaque mois une hausse de 4 % des demandes émanant de candidats acquéreurs », estime Alexandre Gelfged, gérant de Viagerbel. Pour une fois, c’est la crise qu’il faut… remercier. « Les investisseurs recherchent des alternatives aux placements en bourse, car ils n’ont plus confiance. Puis les comptes d’épargne ne rapportent plus rien, décrit Thierry Penasse, de l’agence Envisager. Il s’agit dès lors d’une alternative intéressante. »

À condition d’en avoir les moyens : les banques ne se montrent guère prêteuses pour ce genre d’acquisition, vu qu’il n’y a pas de bien à mettre en hypothèque et puisque l’acquéreur achète la nue-propriété mais pas l’usufruit. L’opération se déroule donc hors-circuit hypothécaire. Un avantage pour certains, un inconvénient pour ceux qui ne disposent pas de moyens certains.

Si le viager retrouve un second souffle, c’est surtout grâce au papy-boom et à cause du système de pensions qui se révèle parfois douloureux pour les seniors. Confrontées à l’insuffisance du montant de leurs retraites, de plus en plus de personnes âgées voient en cette piste un moyen d’obtenir un complément financier mensuel. Même si, parfois, les objectifs sont plus prosaïques : absence d’héritiers, héritiers en ligne indirecte qui devront s’acquitter de lourds droits de succession, volonté de déshériter sa progéniture… « Mais aussi le désir de rester le plus longtemps possible à domicile », ajoute Alexandre Gelfged.

Selon Trevi, qui s’est récemment lancé dans ce segment (lire ci-après), le viager représenterait aujourd’hui 2,5 % du marché immobilier, une hausse de 0,5 % en trois ans. Des estimations toutefois contestées par d’autres professionnels. « On serait plutôt à 0,3 % du marché résidentiel », avance Alexandre Gelfged.

Mais l’arrivée de Trevi sur ce terrain « est bien un signe que le secteur se développe », analyse Thierry Penasse. D’autant qu’aujourd’hui, l’assimilation du viager à un pari sur la mort d’autrui ne tient plus (tout à fait) la route, puisque les rentes se révèlent de plus en plus limitées dans le temps. « Cela en devient beaucoup plus agréable, y compris pour nous, glisse Nathalie Schryvers. Même si nous exerçons malgré tout un métier particulier, très différent de l’immobilier classique… »

Trevi prédit 5 % du marché pour le viager en 2017

Il est le premier réseau d’agences immobilières à s’être lancé activement, en 2010, sur le marché du viager. Poussé par l’attrait d’un segment prometteur à ses yeux, Trevi embauche deux personnes entièrement dédiées au développement de ce marché. Près de trois ans plus tard, le groupe tire un bilan plutôt positif : cette branche représenterait aujourd’hui 2,5 % de parts de marché (contre 2 % en 2010) et des prévisions « non illusoires » tablent même sur 5 % d’ici à 2017. « Les beaux jours de ce concept sont à venir », résume Trevi.

Un succès que Xavier Perdaens, responsable du département, explique comme ses collègues (lire ci-dessus) par deux facteurs : la recherche de la part des investisseurs d’une alternative à la bourse et la volonté des personnes âgées de trouver un complément de revenu. « Le système fonctionne bien dans toutes les régions, ajoute-t-il. Même dans certaines où nos agences n’y croyaient pas, comme à Liège ou Charleroi. »

Dans la discrétion…

Selon lui, la force du réseau est d’offrir une connaissance approfondie de chaque région. « Car la base, c’est l’estimation du bien. Et tout dépendra du lieu, de l’état du marché local… Ce sont nos agents immobiliers sur place qui procèdent à l’estimation. »

Cet ex-agent immobilier « classique » le concède : le viager est un métier très différent. « Ce sont les propriétaires qui nous contactent, il n’est pas possible de les démarcher ! En général, les gens préfèrent que cela reste discret. Ils ne veulent jamais d’affiches. On n’indique jamais l’adresse sur le web. Quant aux acheteurs potentiels, la première chose à faire est de dégrossir la situation. Les informer de ce qu’est réellement le viager. Finalement, cela reste une opération un peu particulière. En général, on vend puis, les actes signés, on ne se voit plus jamais. Ici, on fonde en quelque sorte une relation. »

Les propriétaires seraient âgés en moyenne de 76 ans pour les hommes et 74 ans pour les femmes. Quant aux investisseurs, il s’agirait en général de quinquagénaires ou de quadragénaires désireux d’acquérir un bien pour leurs enfants ou de réaliser une belle opération financière. « Certains ne veulent même pas discuter si le vendeur n’a pas au moins 80 ans… Et du côté des propriétaires, il arrive parfois que certains me demandent s’ils ne devraient pas faire croire qu’ils sont en mauvaise santé ! »

repères

Le viager en résumé

À première vue, le viager s’apparente à une transaction immobilière classique. Un propriétaire (appelé le crédirentier) vend son bien à un acheteur (le débirentier). Sauf que le premier acquiert uniquement la nue-propriété et que le second en conserve l’usufruit. Le prix de la demeure est transformé en une rente généralement mensuelle et indexée, que l’acquéreur verse soit durant une période déterminée dans le contrat, soit jusqu’au décès de l’occupant. Il peut également s’être préalablement acquitté d’un bouquet, une somme à régler au comptant à la signature des actes. En règle générale, les viagers sont occupés (le crédirentier vit toujours dans le bien), mais il existe aussi des viagers libres (avec possibilité pour le débirentier d’emménager immédiatement).

Century 21 : « Un segment trop spécialisé »

À l’heure actuelle, Trevi reste le seul réseau d’agences immobilières « classique » à avoir orienté une partie de ses activités vers le viager. « Peut-être quelques agences ont-elles occasionnellement réalisé ce type de transaction, mais cela relève de l’exception », confirme Sybille Colin, porte-parole de Century 21.

Pourquoi rester à l’écart d’un marché que d’aucuns annoncent comme en pleine recrudescence ? « Parce que cela reste une option relativement peu connue, un marché limité et un segment très spécialisé, qui dépasse le cadre de l’activité standard d’un agent immobilier, affirme-t-elle. Les quelques agences qui ont voulu s’orienter vers cette formule en sont ressorties avec le sentiment qu’il s’agissait de quelque chose de très complexe. S’il y avait un conseil de base à donner, ce serait dès lors celui-ci : s’adresser à une agence spécialisée ! »