A l’intention de tous ceux qui, bientôt, vont se presser dans les couloirs de Batibouw en vue de peaufiner leur projet de construction, d’acquisition et/ou de rénovation, il n’est sans doute pas superflu de faire le point sur le marché de l’immobilier résidentiel et, plus particulièrement, sur celui du crédit-logement, ce dernier conditionnant largement le premier. On le sait, l’argent, c’est le nerf de la guerre.

Où en est-on aujourd’hui ? Comme tout marché, il est assujetti à la loi de l’offre et de la demande. Pour qu’il tourne correctement, il faut à la fois une offre accessible et une demande solvable. Voyons si c’est le cas à l’heure actuelle.

L’offre accessible tout d’abord. Les propriétaires vendeurs semblent avoir modéré leurs prétentions. L’an dernier, selon l’indice Trevi, le prix moyen des transactions portant sur les immeubles existants a reculé de 111,0 points à 109,8. Autrement dit, c’est, sinon un reflux, du moins la stabilité. Une stabilité qui devrait encore se poursuivre durant le premier semestre 2013, après quoi une légère hausse, entre 1 et 2 % pourrait être observée. En revanche, du côté de la construction neuve, l’indice Abex, qui reflète l’évolution des coûts dans la construction, a enregistré une hausse de l’ordre de 3 % l’an dernier.

Ce taux est également celui de la hausse des terrains à bâtir en 2012. Bien entendu, ces chiffres sont des moyennes nationales et, çà et là, des évolutions plus volatiles ont pu être constatées. En tout cas, il n’est pas question d’une flambée des prix.

La demande solvable ensuite. Du côté des candidats acheteurs ou des constructeurs, un premier facteur déterminant est le climat économique général et, en particulier, les perspectives sur le plan de l’emploi. Sur ce plan, l’heure n’est pas à l’optimisme.

Le deuxième paramètre à prendre en compte, c’est la capacité de financement des candidats. Ici, le baromètre est au beau fixe. Lorsqu’on compare les grilles tarifaires reprises dans notre tableau et celles contenues dans un tableau identique publié en septembre dernier, les variations sont à peine perceptibles. Un repère fiable : le taux moyen du crédit logement pour un prêt fixe remboursable en 20 ans, tel que calculé par Immotheker. Il est actuellement de 3,79 %, contre 3,84 % il y a six mois et 3,98 % il y a un an. La décrue se poursuit donc légèrement et cela ne devrait pas changer dans les mois à venir.

En revanche, ce qui ne décroît pas, c’est l’écart, pour une même formule, entre le taux le plus avantageux et le taux le moins avantageux. Reprenons l’exemple du prêt à taux fixe remboursable en 20 ans. Dans le meilleur des cas, vous pourrez décrocher 2,96 %, avec une mensualité de 551 euros par tranche de 100.000 euros empruntée, mais, dans le pire, ce sera 6,30 % et une mensualité de 724 euros.

Comment expliquer un tel écart ? Certaines banques affichent des tarifs tout à fait dissuasifs, car elles rechignent à s’engager sur le marché du crédit-logement. Elles se mettent elles-mêmes hors jeu. Mais, pour l’essentiel, ce sont les caractéristiques du candidat emprunteur lui-même qui sont déterminantes. Il vaut mieux être « fonctionnaire européen », autrement dit disposer d’une rémunération élevée, stable et promise à une belle croissance, ne consacrer qu’une petite partie de son revenu mensuel au remboursement (entre 20 et 25 %), être doté d’une belle capacité d’épargne malgré la mensualité, satisfaire à des conditions particulières (domiciliation des revenus, assurances solde restant dû et incendie, voire caution) et surtout n’emprunter qu’une quotité limitée de la valeur du bien.

Cette quotité est aujourd’hui un critère crucial. Bon nombre de banques refusent de prêter au-delà de 100 % et certaines écartent même les demandes excédant 80 %. En tout état de cause, une quotité élevée, cela se paie. Reprenons les chiffres de l’exemple « Immotheker » du prêt à taux fixe remboursable en 20 ans : si la quotité empruntée est inférieure à 80 %, le taux moyen sera de 3,79 %, mais on grimpera à 4,47 % si cette quotité dépasse 100 %.

A ne pas négliger non plus, la durée du remboursement. Reprenons l’exemple du prêt à taux fixe de 100.000 euros avec une quotité inférieure à 80 %. Le taux moyen du crédit remboursable en 15 ans est aujourd’hui de 3,58 % (avec une mensualité de 715 euros) et, s’il est remboursable en 30 ans, de 4,34 % (492 euros). La différence est surtout évidente pour le total remboursé : 128.700 euros dans le premier cas et 177.120 euros dans le second. Cela vaut la peine de réfléchir.