Quatre cent quarante mille euros (2.200 euros le mètre carré) : c’est le montant de référence annoncé par le nouvel index des prix de vente ImmoVlan pour une maison d’habitation au cœur de la capitale. Au même moment, le prix moyen affiché par le service des statistiques fédérales (SPF Economie) est de 468.000 euros.

Qui croire dès lors quand on fait son marché tant à l’achat qu’à la vente ? Il y a la marge de négociation qui impose de revoir ce prix de commercialisation légèrement à la baisse. Mais dans un marché de vendeurs, où la demande dépasse largement l’offre, cette marge reste souvent minime, sous la barre des 10 %. Il y a surtout que notre nouvel indice tente de ne pas mélanger tout et n’importe quoi, mais de pondérer en recensant des surfaces comparables : 200 mètres carrés pour une maison, 110 mètres carrés pour un appartement.

Le même indice des prix ImmoVlan, qui divise la capitale en cinq zones, affiche – pour les maisons toujours – des prix en baisse à Bruxelles-Ville (410.000 euros… pour 383.500 selon le SPF Economie), à Bruxelles-Nord (333.000 euros) et Bruxelles-Sud (596.000 euros. pour 538.750 euros selon le SPF Economie).

A titre comparatif, les prix des maisons dans les autres villes importantes du pays où suffisamment de données sont disponibles sur base mensuelle, ne paraissent guère plus abordables, à quelques exceptions (connues) près. Remarque importante : tous sont à la hausse, sauf à Wavre (stable) et Hasselt (baisse). Le dernier recensement disponible sur base des dizaines de milliers de petites annonces recensées à l’échelle nationale durant les trois derniers mois 2012 fixe pour l’instant la barre, pour l’achat d’une habitation, entre 445.000 euros à Wavre (289.750 selon le SPF Economie) et 181.000 euros à Charleroi (133.250 selon les dernières statistiques nationales).

En Flandre, la fourchette des prix est plus réduite : de 380.000 euros (Louvain) à 325.000 euros (Anvers), respectivement affichées à 263.500 et 250.250 euros par le SPF Economie au même moment.

Ces écarts de prix parfois interpellants pour tout candidat propriétaire qui hésite à construire, acheter un toit neuf ou d’occasion et tente de se faire une juste idée des montants exacts pratiqués sur son marché local au moment de passer à l’acte valent également sur le segment urbain le plus actif actuellement, celui des appartements.

A titre indicatif, pour la même période, le prix ImmoVlan de référence des appartements d’occasion oscille à Bruxelles entre 319.000 (Sud) et 212.300 euros (Nord). Soit un écart de prix de 30 % dans un mouchoir géographique de poche. Au mètre carré, on passe de 2.900 – énorme pour de la brique d’occasion sans inclure les charges – à 1.930 euros pour une même surface habitable moyenne de 110 mètres carrés. Au même moment, les statistiques fédérales affichent des montants quasi similaires. Bonne nouvelle pour les acheteurs : les prix sont revus pour l’instant à la baisse à Bruxelles-Ouest et Sud, sans doute sous la pression de l’offre d’appartements neufs actuellement mis sur le marché.

Notons encore, toujours sur le segment des appartements, que les loyers de référence demandés sur ImmoVlan sont partout en hausse sauf à Bruxelles Ouest et dépassent les 1.000 euros mensuels (hors frais indirects) sauf à Bruxelles Nord (955 euros). Ailleurs, c’est Charleroi qui affiche les loyers moyens urbains les plus bas du pays, avec 540 euros. En Flandre, il faut débourser au minimum 665 euros (hors frais) pour se loger dans un appartement en ville (Louvain).

Unique, précieux et complémentaire

Actes notariés, statistiques nationales, bases de données des réseaux de courtages : la plupart des thermomètres qui donnent la température du marché immobilier résidentiel belge le font avec un angle mort de six à neuf mois de retard. Pour certains candidats à l’achat ou à la vente, dont plusieurs arpentent pour l’instant les allées de Batibouw, ce décalage est souvent trop important pour prendre une décision qui colle à la réalité du marché qui les concerne. Un peu comme pour les taux d’intérêt des prêts hypothécaires, il est parfois pertinent d’avoir un instantané des prix, tant les choses évoluent rapidement.

Le nouvel indice ImmoVlan des prix à la vente et à la location des maisons et des appartements que nous vous présentons en exclusivité pour la première fois a pour objectif de compléter les statistiques officielles des prix enregistrés sur le marché secondaire (maisons d’occasion) et diffusés par le SPF Economie sur base semestrielle ou annuelle.

Il est calculé sur base de toutes les annonces de commercialisation recensées par ImmoVlan.be chaque semaine depuis plus d’un an. Pour plus de sécurité, cette large base de données unique, qui doit encore être affinée dans la durée, sera systématiquement scrutée et pondérée par le bureau d’expertise de Combrugghe & Partners spécialisé dans l’évaluation de la brique belge pour des Sicafis et d’autres sociétés patrimoniales. Un indice de certitude est également attribué à chaque moyenne en fonction de la pertinence et de la quantité des données recensées chaque semaine.

Les dizaines de milliers de transactions abouties ou en cours permettent déjà de tirer des informations pertinentes sur le marché résidentiel dans les principales villes du pays. Elles permettront également – c’est une première précieuse – d’analyser le marché locatif sur base des prix réellement pratiqués sur le terrain.

Les premiers tableaux que nous vous présentons permettent de dégager des variations de prix sur base annuelle, trimestrielle, mensuelle voire hebdomadaire s’il le fallait. Des variations que nous tenterons de cerner davantage dans le détail lors de prochaines éditions.