Les parcs commerciaux, une tendance «made in USA» qui a pris de l’ampleur en Belgique
Il était une fois le commerce en périphérie des grandes villes. C’est de l’autre côté de l’Atlantique qu’ils naissent dans une Amérique en pleine reconstruction d’après-guerre. Chez nous, c’est le groupe GIB qui a sonné la charge d’un secteur qui résiste pas mal à la crise. Souvenirs, souvenirs…
Le cliché date des années 70. L’enseigne Mondial Textiles installée à Waterloo a aujourd’hui cédé la place à un magasin de meubles. Photo : Le Soir/Sylvain Piraux.
Impossible de les rater puisqu’ils sont de plus en plus grands et nombreux. Les « retail parks », ou « parcs commerciaux » installés en périphérie attirent toujours plus de monde. Le samedi – jour de pointe par excellence pour les caddies – mais aussi les autres jours de la semaine car ces lieux de commerce combinent aujourd’hui trois grands atouts : accessibilité, offre élargie et prix intéressants.
Pour trouver la trace des premiers retail parks dans le monde, il faut traverser l’Atlantique et aller faire un tour aux Etats-Unis, la mère patrie, où on ne les compte plus. Ils apparaissent grâce aux grandes reconstructions qui suivent la Seconde Guerre mondiale et profiteront de l’essor des fifties, puis des sixties, périodes bénies pendant lesquelles le portefeuille s’ouvrait tout seul.
Sur le Vieux Continent, les premiers à suivre l’exemple seront les Anglais avec, notamment, l’enseigne Marks&Spencer qui se met à investir massivement les campagnes. Puis viendront les Français, et enfin les Belges avec l’apparition du premier supermarché Delhaize en 1957, suivie du premier hypermarché GB au début des années 60.
Le groupe GIB de la famille Vaxelaire fera d’ailleurs pendant longtemps figure de précurseur. On a tous connu les « GB » avec comme enseigne la grosse boule rouge posée sur les toits des magasins. Leurs activités se sont fort développées pendant les années 70, au point qu’autour des vastes parkings, on vit apparaître par la suite d’autres marques dont plusieurs étaient développées par le groupe : Brico, Auto5, Lunch Garden, Disport et Quick. On pouvait à la fois faire ses courses, acheter un pot de peinture pour la maison, chercher des pièces détachées pour sa voiture et, tant qu’à faire, se restaurer sur place. Le retail park version belge était né !
« A la base, le commerce de périphérie s’est développé grâce aux super et hypermarchés alimentaires, affirme à ce sujet Jean Baheux, responsable du commerce de périphérie chez Cushman&Wakefield pour le Belux. Puis l’offre s’est élargie avec les pièces détachées pour l’automobile, le bricolage, la restauration, le sport et, plus tard, le jouet, le mobilier, la décoration intérieure, la mode. Le modèle des premiers retail parks belges s’inspirait clairement des Etats-Unis. A l’époque, on commençait à entrer dans l’ère de l’hyperconsommation. »
Le groupe GIB, qui s’était approprié les meilleurs sites partout en Belgique, a très longtemps profité de sa situation de quasi-monopole. Une situation qui n’a pu perdurer éternellement, malgré la loi dite « Cora » de 1975 (lire par ailleurs) visant, entre autres, à limiter l’entrée sur le sol belge d’autres grands acteurs, étrangers notamment, tels que Cora, Lidl, Match, Aldi et consorts. « Ces quinze dernières années, le retail park a connu une réelle expansion, insiste Jean Baheux. Si auparavant on avait affaire à des parcs monomarques, comme ceux étiquetés GIB, les parcs commerciaux actuels offrent un mix commercial qui cherche encore et toujours à être le plus performant possible. Le parc idéal est celui qui rassemble des moyennes et des grandes surfaces regroupées sous une architecture homogène avec un parking intégré. Les différents commerces sont accessibles via un réseau pédestre interne muni d’un préau pour rester au sec en cas de pluie. »
Les années 2000 verront l’émergence des retail parks de la nouvelle génération. Le premier en Belgique ne voit pas le jour, comme on pourrait le penser, en périphérie bruxelloise mais bien à… Arlon qui fête la naissance, en 2004, du parc Hydrion du développeur brugeois De Vlier. « Sortie 31 sur la E411 !, sourit Jean Baheux. C’est un centre commercial de 33.000 mètres carrés situé légèrement en retrait de la route et dont on aperçoit de loin le totem regroupant les différentes enseignes commerciales. Sa localisation peut surprendre quand on sait qu’Arlon ne fait que 30.000 habitants mais le parc bénéficie d’une zone de chalandise de 150.000 habitants grâce à son pouvoir d’attraction élevé. Les clients viennent de très loin et jouissent d’un bon pouvoir d’achat. C’est un centre qui tourne très bien. »
Depuis les années 70, le marché des commerces de périphérie (le retail warehousing dans le jargon) n’a jamais cessé de se professionnaliser et de s’internationaliser. « Alors qu’avant on négociait le rachat de sites avec des propriétaires terriens, on a aujourd’hui affaire à des fonds d’investissement et, surtout, des sicafi cotées en Bourse, explique Jean Baheux. Les promoteurs se sont eux aussi diversifiés en se penchant davantage sur le marché des parcs commerciaux. »
Plutôt que de construire dans des endroits vierges, les retail parks ont été progressivement développés sur les cendres de sites existants. Enfin, les architectes sont eux aussi entrés dans la danse, améliorant ainsi fortement la qualité du bâti. « Regardez les commerces de périphérie d’aujourd’hui : on est loin des premiers bâtiments basiques des années 80 éclairés aux néons ! », précise Jean Baheux.
