A cteurs publics et privés semblent tous encourager la reconversion des immeubles de bureaux bruxellois en logements ou en séniories, mais quelqu’un s’est-il activement penché sur la fiscalité immobilière intermédiaire de ce genre de chantiers ?  », s’interroge Alma Consulting, en marge du salon Realty qui ferme ses portes ce jeudi.

La fiscalité intermédiaire ? «  C’est la période durant laquelle les bâtiments affectés au bureau ne le sont plus, mais où ils ne sont pas encore transformés en logements  », explique le consultant immobilier.

Un précompte plus élevé pour les biens de bureau

Force est de constater que beaucoup de particuliers et d’investisseurs privés achètent pour l’instant sur plan, signent des compromis et des actes notariés dans lesquels la clause « prise en charge des taxes » est dûment mentionnée.

«  Mais ce qu’ils ne savent pas pour la plupart, c’est que l’on parle encore, à ce stade, de régime de taxes «bureau», bien plus élevé que celui sur le logement. À titre d’idée, dans le quartier Schuman, on table sur quelque 35 euros le m2 de précompte immobilier, augmentés de 10 euros de taxe régionale  », précise Bernadette Bouckaert, Country Manager pour la Belgique. Autrement dit, pour un appartement de 150 m2, comptez plus de 6.000 euros sur base annuelle…

En fait, l’évaluation du précompte immobilier relatif au logement en cours de reconversion ne se fera, pour ces bâtiments précis, qu’à la réception provisoire du bien immobilier transformé… soit parfois deux ans après la signature du contrat d’achat sur plan. Le précompte immobilier alors appliqué au bâtiment résidentiel est en moyenne trois fois inférieur aux valeurs cumulées du même précompte calculé sur le même bâtiment à un usage professionnel.

L’investisseur particulier peu attentif ou mal informé ne peut donc compter que sur sa bonne fortune et espérer, pour éviter ce type de surcoût imprévu, avoir affaire à un courtier scrupuleux ou à un promoteur soucieux de rester concurrentiel face au « neuf from scratch », autrement dit les nouvelles constructions ex nihilo pour lesquelles le précompte n’est fixé qu’à la première occupation des lieux.

C’est notamment le cas de la société gantoise CCR, dirigée par Thomas De Witte, qui reconvertit pour l’instant en appartements l’ancien siège bruxellois de la société Ernst & Young, au 216 de l’avenue Marcel Thiry, à Woluwe-Saint-Lambert.

Réduire les taxes

Afin de réduire les taxes (précompte et taxe régionale) pendant la période transitoire des travaux débutés il y a juste un an déjà, CCR a fait appel à Alma Consulting Belgium. «  On n’a pas encore de chiffres définitifs de l’administration, mais on devrait passer de quelque 30 euros le m2 à 15 euros le m2, et ce avec effet rétroactif au 1er janvier dernier. Ce qui est important, explique Bernadette Bouckaert, c’est que celles et ceux qui ont signé un compromis d’achat sur plan avec CCR paieront des taxes qui correspondent à ce qu’ils ont acheté et pas davantage.  »

Dans un autre important dossier de reconversion situé au pied du quartier européen et baptisé Livingstone, il semble que le précédent propriétaire, la sicafi Cofinimmo, ait introduit une demande de réduction des taxes pour l’année 2012.

Cordeel, le promoteur flamand qui a récemment racheté le projet, aurait fait de même pour l’année en cours, affirme un courtier en charge de la commercialisation du projet.