Entre autres choses, le salon Realty est une occasion idéale de communiquer pour les différents acteurs de l’immobilier. Mercredi, c’était au tour du groupe Trevi de présenter les résultats d’une étude menée sur l’immobilier à Bruxelles.

La première constatation qui ressort de l’étude est que l’immobilier bruxellois a connu une décennie de hausse des prix quasi ininterrompue. Il est passé sans difficultés au travers des crises boursières et n’a pas connu les déconvenues de certains de ses homologues européens, irlandais, espagnols ou néerlandais.

Qui parle d’immobilier à Bruxelles ne peut évidemment passer sous silence la hausse démographique que connaîtra la capitale dans les prochaines années. D’ici 2020, celle-ci comptera 141.000 habitants supplémentaires (la Belgique en totalisera 11,7 millions, contre les 11 millions actuels).

Un élément qui aura une influence directe sur la demande de logements. Mais il n’est pas le seul puisque Bruxelles, insiste Trevi, est également caractérisée par une forte proportion d’isolés (jeunes ou personnes âgées) et de familles monoparentales (divorcés…). Ce n’est pas pour rien si la taille d’un ménage bruxellois est de 2,1 contre 2,3 en moyenne en Belgique.

Ce qui inquiète les observateurs, c’est la production de logements neufs. Si celle-ci a été soutenue entre 2001 et 2007, elle a ensuite stagné jusqu’en 2012. En moyenne, 4.000 constructions de logements sont autorisées, régularisations comprises, ce qui fait une production nette d’environ 3.600 unités en moyenne par an. Trevi estime que ce chiffre est très largement insuffisant et il n’est pas le seul. « Si l’offre ne s’ajuste pas à la demande, un mécanisme de pénurie sera susceptible de s’installer, ce qui aura pour conséquence une augmentation des prix d’achat et de location des biens disponibles sur le marché », peut-on lire dans l’étude.

Sans verser dans le drame pour autant, l’étude relève également que sur les dix dernières années, seulement 4.000 unités nouvelles ont été créées par an, alors que la demande dans les dix prochaines années tournera autour… du double ! « Le retard à rattraper devient donc très conséquent et donc peu probable au vu des prévisions actuelles. A ce rythme, les courbes de l’offre et de la demande se croiseront vers 2018-2019, avec un excès de demande et une pénurie attendue », souligne l’enquête.

L’équilibre sera d’autant plus difficile à atteindre que les réserves foncières sont plus que limitées à Bruxelles. Conclusion de Trevi : il faut impérativement optimaliser les surfaces des logements à construire, rénover ou réhabiliter, ainsi qu’une diminution des contraintes administratives et l’intégration de logements conventionnés dans des promotions privées (lire par ailleurs). L’analyse des permis d’urbanisme confirme d’ailleurs le phénomène depuis plusieurs années puisque, depuis 2000, la superficie moyenne des nouveaux logements a graduellement diminué de 9 % (juste en dessous de la barre des 80 m2).

Lors de la présentation de l’étude, Eric Verlinden, le patron de Trevi, s’est également penché sur l’analyse du marché immobilier bruxellois par communes. « Le volume annuel de transactions est resté très stable depuis 2000, a-t-il indiqué en s’appuyant notamment sur les statistiques du SPF Economie, oscillant autour des 12.000 transactions avec une proportion moyenne de 8.900 appartements et 3.100 maisons. »

Les transactions sont évidemment plus nombreuses dans les communes plus denses. Bruxelles-Ville arrive largement en tête, devant Schaerbeek, Anderlecht et Uccle.

En matière de logements neufs, la proportion est différente. Ils sont plus nombreux dans les communes du nord de Bruxelles pour une raison fort simple : c’est là qu’on trouve encore des réserves foncières (Berchem-Sainte-Agathe devance largement les autres communes).

Le prix moyen relevé pour le marché des appartements est de 2.600 euros/m2, mais il atteint ou dépasse allègrement la barre des 3.000 euros dans des communes comme Uccle, Auderghem, Watermal-Boitsfort et Woluwe-Saint-Pierre.

De 2000 à 2011, on notera toutefois d’hallucinantes évolutions : 170 % à Saint-Gilles (250.500 euros), 168 % à Ixelles (324.005), 163 % à Schaerbeek et Bruxelles-Ville (220.000 et 289.935) ou 152 % à Etterbeek (276.275).

Dans ces communes-là, plus qu’ailleurs, investir dans la brique s’est révélé un choix plus que judicieux…