Autour de la table pour débattre des priorités urbanistiques et d’aménagement du territoire pour la capitale de l’Europe, sept professionnels de l’immobilier – l’échevin de l’urbanisme de la Ville de Bruxelles, le nouveau directeur général de la SDRB, un promoteur, deux architectes et deux spécialistes en matière de législation immobilière – s’étaient donné rendez-vous au cœur du Salon Realty. Cinq habitent pour l’instant dans la capitale et sa banlieue, deux en campagne brabançonne.

Quelle est selon vous, chacun dans votre approche actuelle du marché et du tissu immobiliers urbains, la priorité absolue en termes de développement du territoire bâti dans la capitale ?

Leo Van Broeck (Bogdan & Van Broeck Architects). Si je ne peux en retenir qu’une, c’est la densification du tissu bâti existant et des trous urbains inexploités dans ce tissu. Surtout à proximité des transports publics. C’est une des conditions pour que la ville reste viable.

Quentin de Radiguès (Cabinet Heilporn-Kadaner). Je plaide également pour un important effort de densification. Mais une densification mixte et intelligente, qui ne privilégie pas uniquement le logement au détriment d’autres fonctions urbaines tout aussi indispensables à l’équilibre de la ville.

Pascal Hanique (Hanique SPRL). Je voudrais reprendre un des points essentiels de la planification régionale depuis des années déjà. À savoir privilégier et préserver la mixité dans tous les quartiers.

Benjamin Cadranel (SDRB). Réussir la mixité fonctionnelle et sociale en remaillant le tissu urbain est un des objectifs du nouveau Plan régional d’Aménagement du Sol dit « démographique », actuellement en seconde lecture et en attente de l’avis du Conseil d’État. Si on réussit cela, tout le reste suivra : emploi, mobilité, habitat, etc.

Stéphan Sonneville (Atenor). Pour moi, c’est la cohésion sociale qui doit primer. Être promoteur immobilier dans une ville où il n’y a pas de cohésion sociale se révèle impossible. Elle ne dépend pas des promoteurs, mais elle leur est indispensable pour pouvoir travailler.

Geoffroy Coomans de Brachène (Ville de Bruxelles). Pour le pouvoir public que je représente, le plus important est de disposer d’équipements collectifs qui créent le ciment social urbain et qui permettent le développement, par le secteur privé, de logements de tous types.

Comment atteindre ces priorités rapidement ? Quel est le niveau de pouvoir public le plus concerné selon vous pour y arriver ?

Benjamin Cadranel. Avant de répondre à la question, je souhaiterais pointer une spécificité de Bruxelles qu’on ne retrouve pas ailleurs. Dans la plupart des villes contemporaines, la population précarisée est rejetée en banlieue, voire au-delà. À Bruxelles, au contraire, elle est presque captive au cœur de la ville. Et la population qu’il faut convaincre de rester ou de revenir au centre de Bruxelles, c’est la classe moyenne qui a tendance à s’implanter en deuxième, voire troisième couronne urbaine. C’est un enjeu capital pour les pouvoirs publics locaux. Et je pense que la SDRB, par sa mission de producteur de logement, a un rôle primordial à ce niveau, pour capter au centre des revenus moyens qui ne trouvent plus un toit qui leur convienne. Il nous faut éviter de concentrer dans le noyau urbain un nombre excessif d’allocataires sociaux et d’exonérés fiscaux, comme c’est la tendance naturelle actuelle. Il faut davantage de mixité sociale. Pour y arriver, ceux qui détiennent les leviers, ce sont les pouvoirs régionaux et locaux, qui ont des régies importantes pour corriger les excès. Les deux doivent d’ailleurs agir de concert, si possible.

Leo Van Broeck. La priorité est clairement financière : les pouvoirs publics doivent avoir les moyens financiers pour capter correctement les habitants les moins aisés en ville. Dans notre pratique, nous constatons que les logements sociaux sont ceux qui coûtent le plus cher à la mise en œuvre, car ils doivent tous être passifs désormais. Qualité, quantité et vitesse de construction aujourd’hui demandées par la poussée démographique sont très difficiles à tenir en termes de budgets publics. Pour que les pouvoirs régionaux aient enfin la capacité financière structurelle pour programmer correctement le développement de son parc résidentiel, il faut impérativement changer le système des taxes en Belgique. Même en Flandre, j’entends dire que cela serait plus équitable que la moitié des taxes soit payée dans le lieu de résidence et l’autre moitié sur le lieu de travail. L’approche de l’urbanisme par les pouvoirs publics doit privilégier la qualité avant l’esthétisme et limiter au maximum les tracas et guéguerres interminables sur des points de détail comme 50 centimètres de hauteur de corniches qui ralentissent horriblement les procédures.

Geoffroy Coomans. Pour ma part, je m’engage à réduire les délais d’attente de permis et à les délivrer – à mon niveau de pouvoir – endéans les 5 mois, histoire de réduire autant que possible le coût des portages des projets pour les développeurs privés.

Est-ce que le PRAS démographique, bientôt effectif, répond à ces priorités ? En partie ? Totalement ? Pas du tout ?

Quentin de Radiguès. C’est pour moi LA question du jour. Mais je voudrais préciser qu’il ne faut pas donner à ce Plan régional d’Aménagement du sol davantage d’importance qu’il n’en a. C’est un instrument planologique qui peut contribuer à apporter un début de réponse au défi démographique majeur actuel, mais ce n’est pas le seul instrument. Il y a toute une série de mesures annexes. En matière de densité, il y a notamment le Règlement régional d’urbanisme (RRU), sur lequel il y a un travail de fond à mener d’urgence pour faire évoluer des règles particulièrement figées, appliquées avec beaucoup de rigueur et par rapport auxquelles il n’est vraiment pas facile d’avoir des dérogations. J’ai quelques questions sur la manière dont la réflexion de fond a été menée pour en arriver à accroître les pourcentages de mixité en faveur du logement dans chaque zone urbaine prise en compte (ZEMU) : je m’interroge d’abord sur le financement de tout cela. Et je nourris quelques craintes sur la faisabilité de tout ce qui est planifié en matière de logements nouveaux. Un seul chiffre, qui a de quoi faire réfléchir : 50 % des Bruxellois sont dans les conditions d’accès au logement social, dont plus de 40.000 ménages… Quand je vois les magnifiques appartements proposés ici en face du canal par Atenor, je me dois de rappeler que pas mal d’habitants urbains n’auront pas accès à ce genre de produits mis sur le marché par le privé.

Pascal Hanique. Une remarque, d’emblée : entre PRAS démographique et densification, il n’y a pas de lien contraignant. Le PRAS règle les affectations, mais aucunement le gabarit ou la volumétrie de celles-ci. Par ailleurs, spécifiquement pour les Zones d’entreprises en milieu urbain (ZEMU), on devra également faire un examen pointu du rôle des Plans particuliers d’Aménagement du sol communal (PPAS) qui sont pendants sur les zones concernées et de revoir leur compatibilité avec le nouveau PRAS régional. Il est urgent, pour avancer endéans les cinq ans, de voir quels PPAS doivent être élaborés, notamment pour autoriser des gabarits plus importants sur les zones stratégiques concernées, pour ne pas se retrouver avec des situations totalement dérogatoires, par rapport aux Règlements régionaux d’urbanisme. Pour ceux qui ne maîtrisent pas ces matières indigestes mais contraignantes, qui dit RRU, dit calcul des moyennes des bâtiments environnants quand on veut connaître la densité autorisée sur un projet. Côté financement, on attend de voir quelles sont les intentions du gouvernement en matière de captation des plus-values et des charges d’urbanisme. Cela doit servir à financer une partie des équipements collectifs et, peut-être, de logements à conventionner.

Une réaction à ce recadrage légal particulièrement lourd et compliqué, mais contraignant ?

Geoffroy Coomans. À titre personnel, j’ai une inquiétude en ce qui concerne les charges d’urbanisme. Je les comprends en matière de bureau, pour apporter une compensation par rapport à la charge que représente ce type de développement. Mais je trouve que pour les projets de logements, alors que nous cherchons justement à offrir du logement à prix raisonnable, ces charges sont contre-productives et poussent à terme le maître d’ouvrage privé à récupérer sa marge sur le prix de vente, au détriment de l’acquéreur final. Et avec 1.200 à 1.400 euros net par mois, on ne peut guère faire de miracles pour se trouver un toit décent. Je suis plus nuancé à l’égard des ZEMU, où l’on donne une plus-value à un terrain qui ne valait quasi rien auparavant et où il est normal que l’autorité publique impose une compensation raisonnable.

Qu’en est-il alors des équipements et des aménagements publics indispensables dont on parlait tout à l’heure ? Qui les finance ?

Geoffroy Coomans. En occupant mieux l’espace, on captera mieux les taxes des personnes à capacité contributive.

Benjamin Cadranel. En matière de charges d’urbanisme, un des calculs du PRAS démographique a été de constater que le développement de logements était nettement plus rentable qu’auparavant par rapport au bureau. Avant même de savoir qui va financer ces équipements, le PRAS était une étape nécessaire pour pouvoir simplement autoriser la construction de logements. Et les promoteurs qui s’engagent à mettre sur le marché du logement social ou à prix conventionné pourraient très bien être exonérés de ces charges à titre d’incitant. Tous les points que nous avons abordés aujourd’hui ont sous-tendu notre réflexion pour élaborer le PRAS nouveau en tout cas, je vous le certifie. Y compris les quelque 70.000 mètres carrés de terrains d’activités productives non occupés et le lien « emploi-habitat ».

Stéphane Sonneville. Plutôt que de mélange, je préfère, en termes d’habitat, parler de respect de la différence. Et je pense qu’imposer une mixité sociale physique dans un logement est voué à l’échec, car contre nature. Dans un bloc de 100 appartements, en imposer 15 de force pour des personnes à revenu modeste, ça ne marchera pas. Par contre, dans un quartier, varier les typologies d’habitat d’un bloc à l’autre, c’est davantage réaliste. Sécurité et respect mutuel doivent être pensés et intégrés dans les plans d’urbanisme. Idem en matière d’équipements adaptés aux différents publics concernés. Il est capital que les pouvoirs publics utilisent les charges d’urbanisme prioritairement pour que les équipements publics avancent au prorata du développement résidentiel des quartiers en devenir.

Leo Van Broeck. Une société de logement gantoise avec laquelle nous travaillons sur un projet mixte de logements nous a clairement signifié que cette mixité ne devait jamais être programmée dans la même cage d’escalier ou la même copropriété. Par contre, cette mixité sociale est souhaitable, comme Stéphan Sonneville le mentionne, dans la même rue ou le même quartier, sans qu’il y ait bien sûr d’identification du bâti selon la classe sociale qui l’habite, comme cela a trop longtemps été le cas dans le passé.

Tout récemment a été présenté le Règlement régional d’urbanisme zoné (RRUZ) pour le Quartier Loi censé préciser les contours du Périmètre urbain Loi conçu par l’architecte de Portzamparc après concours lancé par la Région, la Ville et la Commission européenne. Avez-vous un avis à donner à chaud sur celui-ci ?

Geoffroy Coomans. La Ville de Bruxelles a déjà rendu un avis particulièrement critique à l’égard de ce RRUZ, parce que nous estimons que densifier la rue de la Loi et ses abords va forcément grossir les problèmes de mobilité dans cette zone urbaine déjà congestionnée et que rien ne viendra les améliorer dans les dix ans à venir. N’est-il pas plus urgent et efficient de développer d’autres pôles urbains, comme le Quartier Nord par exemple, où l’Union européenne pourrait trouver place de manière plus fonctionnelle et économique, moyennant aménagement pour redorer le blason de ce quartier ?

Stéphane Sonneville. Au niveau régional, le plan Périmètre urbain Loi est un projet étalé sur 20 ans au moins et il fallait bien commencer par quelque part. Je regrette néanmoins deux choses : qu’il ne prenne en compte que la seule rue de la Loi et ses abords ; et que l’évolution et le déploiement de la Commission européenne aient un tel impact sur les décisions qui sous-tendent ce plan. Il s’agit aussi de faire revenir des entreprises dans le quartier. En densifiant la rue de la Loi, on va forcément vider les rues adjacentes. Je trouve également normal que riverains et pouvoirs locaux aient leur mot à dire. Il faut élargir le débat pour que tout le monde y trouve son compte. Je pense également que la prochaine échéance électorale sera fondamentale pour le futur de la capitale. Il est moins une pour transformer l’essai. Le tourisme est également une composante incontournable à insérer dans la ville.

Benjamin Cadranel. Qu’on le veuille ou non, on est et on restera dans un dialogue permanent avec les Institutions européennes. Cela doit d’ailleurs rester un atout sans pour autant qu’on se mette à genoux devant la Commission et ses souhaits. Par ailleurs, l’urbanisation de ce quartier a été un massacre. Il faut donc y tenter quelque chose, de façon pragmatique et équilibrée. Ramener le logement dans ce quartier ne sera pas facile, mais il faut s’y atteler, dans un esprit de dialogue avec le privé. La population locale a trop longtemps été captive, il faut rendre la ville à ses habitants.

Leo Van Broeck. Fin 2012, nous avons finalisé notre étude « Vision long terme et master plan pour la rue Belliard ». Le cap fixé venait tant de la Ville que de la Région : densifier et insérer du logement. Cette étude a montré qu’il fallait, un peu comme à Manhattan, permettre aux gens d’habiter sur leur lieu de travail pour pouvoir y accéder sans problème de mobilité. Elle a montré aussi qu’il fallait varier les hauteurs des immeubles et trouver une manière de mutualiser entre propriétaires les bénéfices et pertes de superficie d’un immeuble, d’un îlot à l’autre, pour que tout le monde y trouve son compte.