Depuis avril, la tendance haussière est manifeste. Selon le baromètre des taux disponible sur www.immotheker.be, notamment, le taux moyen du prêt fixe à 25 ans (quotité empruntée < 80 %) est remonté de 3,77 à 4,06 %. Rien de dramatique, puisqu’il y a 5 ans, on naviguait sous les 6 %.

Ces mêmes spécialistes ont les yeux rivés sur les rendements des « obligations linéaires» (OLO), car ces emprunts de l’État belge servent de référence aux banquiers pour fixer leurs tarifs hypothécaires. En mai, le rendement de l’OLO à 10 ans était de 1,90 % et il est passé lundi à 2,82 %. Une hausse de près de 50 % !

On l’aura compris, les banquiers n’ont pas encore totalement répercuté dans leurs tarifs la hausse enregistrée sur les marchés financiers internationaux. Mais cela ne saurait tarder, et sans doute l’éventail des tarifs de notre tableau est-il déjà en dessous de la réalité. Quant à savoir jusqu’où on peut monter, par exemple, le taux du prêt fixe à 20 ans, l’étalon du marché, c’est une question à laquelle nul ne se risque à répondre, mais le voir à 5 ou 5,5 % dans un an ou deux est une hypothèse envisageable.

Le moment est donc toujours favorable, mais encore faut-il décrocher un taux intéressant. Le principal enseignement de ce tableau est sans doute de mettre en évidence l’importance des écarts entre les offres pour un même emprunt de 100.000 euros. Entre, d’une part, un taux de 2,10 % et un remboursement total de 116.460 euros pour un prêt remboursable en 15 ans à taux variable annuellement et, d’autre part, un taux de 6,96 % et un remboursement total de 233.280 pour un prêt à taux fixe à 30 ans, la marge est énorme. Il est donc indispensable de serrer la vis.

Comment ? Primo : en réduisant la durée du remboursement. Cela implique des mensualités plus élevées. Par exemple, avec taux de 4 % pour un prêt de 100.000 euros remboursable en 15 ans, la mensualité sera de 736 euros, et si vous remboursez en 30 ans, au taux de 5 %, elle ne sera plus que de 473 euros. Mais, dans le premier cas, le remboursement total sera de 132.480 euros et, dans le second, de 170.280 euros.

Deuxio : en réduisant la quotité empruntée. Toujours selon Immotheker, pour un prêt à taux fixe remboursable en 20 ans, le taux moyen sera de 3,86 % si la quotité est inférieure à 80 % de la valeur du bien. Il montera à 4,02 % si la quotité est comprise entre 80 et 100 % et même à 4,45 % si elle dépasse les 100 %.

Tertio : en optant pour les taux variables. Toujours pour un prêt de 100.000 euros remboursable en 20 ans avec une quotité < 80 %, le taux fixe sera de l’ordre de 3,86 %, alors qu’il devrait tomber à 2,53 % si la variation est annuelle. Dans le premier cas, la mensualité sera de 595 euros et, dans le second, de 532 euros (voir encadré ci-dessous).

Quarto : en négociant avec le banquier, de manière à l’amener à descendre sous son tarif « officiel ». Il faut manier la carotte et le bâton. La carotte ? Présentez votre plus beau profil d’emprunteur (une carrière prometteuse, des perspectives d’héritage, etc.). Le bâton : vous le quittez au profit de concurrents réputés plus intéressants, comme Argenta ou Crelan, et, au besoin, vous emmenez votre famille avec vous. Si vous ne vous sentez pas de taille à mener cette négociation, faites appel à un courtier.