Il y a du changement en matière d’imposition des plus-values immobilières en France, et ce depuis début septembre 2013. Des modifications qui touchent les quelque 100.000 Belges propriétaires d’une seconde résidence dans le pays, mais qui ne devraient pas avoir une énorme incidence à long terme…

Comme chaque année, la rentrée académique va de pair avec quelques changements. Les secondes résidences (maisons de vacances, immeubles de location…) en France n’ont pas échappé à la règle…

Au programme de 2013 : un abattement de 25 % de la taxation sur la plus-value réalisée sur chaque bien vendu entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, et une exonération d’impôts sur la plus-value après 22 ans de détention au lieu de 30 ans auparavant. A priori de bonnes nouvelles, mais à y regarder de plus près ces mesures s’avèrent complexes et laissent de nombreux professionnels perplexes. «  Depuis 2012, il existe en France deux assiettes d’imposition sur les plus-values immobilières : l’une pour les impôts, l’autre pour les prélèvements sociaux, explique Alain Lacourt, consultant en ingénierie patrimoniale. Or l’exonération ramenée à 22 ans ne concerne que les impôts. Les prélèvements sociaux restent valables jusqu’à 30 ans alors que leur dégressivité est surtout marquante entre la vingt-troisième et la trentième année de possession du bien… »

Pour le consultant, cette opération concernant l’exonération est essentiellement marketing. Les huit années d’impôts supprimées semblent en effet attractives au premier coup d’œil, mais elles ne devraient pas apporter de gains vraiment sensibles. La mesure reste avant tout cosmétique. A l’inverse, Alain Lacourt pense que l’abattement temporaire de 25 % pourrait bien influencer le marché français des résidences non principales : «  Ceux qui souhaitent vendre ont tout intérêt à le faire durant cette année 2013-2014, car le gain sera réel. Néanmoins, comme la mesure concernant l’abattement est temporaire, il y a un risque que le volume de transactions augmente et qu’en parallèle, les prix diminuent, entraînés à la baisse par des propriétaires pressés de vendre.  »

De plus, cet abattement de 25 % n’annule pas la surtaxe sur les plus-values excédant 50.000 euros. Une taxe qui démarre à 2 % et qui peut monter à 6 % lorsque la plus-value est supérieure à 250.000 euros.

De nombreux revirements

Les deux mesures annoncées par le gouvernement français pour septembre 2013 sont donc partielles. Bien qu’avantageuses, elles complexifient sensiblement les choses pour les acheteurs. «  Les mesures mises en place en septembre sont bien visibles, mais elles restent illisibles, déplore Alain Lacourt. C’est habile d’un point de vue politique, mais confus au niveau technique. On risque donc une perte d’efficacité, et surtout une perte de confiance pour les acheteurs.  »

Ces derniers ont en effet assisté à de nombreux revirements, tergiversations et hésitations du gouvernement français ces dernières années.

Avant de repasser à 22 ans en 2013, le délai de détention indispensable pour l’exonération d’impôts sur la plus-value avait augmenté de 15 à 30 ans en 2011. Une mesure qui a eu pour effet de faire baisser les transactions immobilières françaises de 30 à 40 % ces dernières années. Avec ce retour à un délai d’exonération plus court, la France espère redynamiser le marché.

Même si ces nombreux changements pourraient inquiéter les propriétaires et futurs acheteurs, Alain Lecourt se veut rassurant : «  Au regard des dernières décennies, les évolutions de la fiscalité française en matière de plus-value sur les secondes résidences n’ont pas vraiment été défavorables pour les propriétaires. De plus, les droits d’enregistrement restent attractivement bas : 5,09 % en France contre 10 % en Flandre ou encore 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles. Le propriétaire peut donc vendre son bien français à un prix supérieur à celui qu’il demanderait en Belgique.  »