1. Le coût d’achat

Si, parmi les candidats propriétaires, deux Belges sur trois optent pour un logement déjà existant, l’argument le plus souvent cité est celui du prix. Ainsi, pour une maison ordinaire, la moyenne nationale s’élève, pour le marché secondaire, à 170.000 euros (130.000 euros en Wallonie, 180.000 euros en Flandre et 292.000 euros à Bruxelles). Par contre, si l’on veut construire, deux postes doivent être additionnés : le coût de la construction tout d’abord, le prix du terrain ensuite. S’agissant de la facture de l’entrepreneur, il y a peu de surprise à attendre. En tablant sur le prix de 1.700 euros par m2 et sur une superficie habitable de 120 m2, on arrive à un coût moyen de l’ordre de 200.000 euros. Il faut y ajouter le prix d’achat du terrain, très disparate selon la localisation de la parcelle.

Avantage à l’ancien

Concrètement, en prenant l’exemple d’une ville de taille moyenne en Wallonie, le mètre carré tourne autour de 250 euros, ce qui, pour une parcelle de 140 m2, donne un prix de 35.000 euros. Soit, au total, 235.000 euros. Avantage, donc, à l’ancien. Pour les villas, les paramètres sont très différents. Prenons l’exemple des prix pratiqués dans le Brabant wallon, terre d’élection des villas. Le prix moyen, sur le marché secondaire, tourne autour de 370.000 euros, terrain compris évidemment.

Si vous voulez construire du neuf, en misant sur une superficie habitable de 200 m2, la facture de l’entrepreneur tournera autour de 340.000 euros. Mais il faudra y ajouter le prix du terrain, et qui dit villa, c’est-à-dire une maison 4 façades, dit aussi parcelle plus étendue, souvent de l’ordre de 7.000 m2. Et le prix moyen du mètre carré est d’environ, dans cette province, de l’ordre de 90 euros, ce qui porte le prix de la parcelle à 63.000 euros. Le coût global sera donc de 403.000 euros. Ici aussi, avantage à l’ancien.

Enfin, les appartements. Prenons le cap de la Région bruxelloise, la plus active sur ce segment. Sur le marché secondaire, celui des logements déjà existants, le prix d’un appartement classique de 75 m2 (2 chambres, 1 salle de bains) tourne autour de 185.000 euros, soit 2.450 euros/m2. Pour les appartements neufs, le prix d’un bien présentant les mêmes caractéristiques s’élève à, environ, 220.000 euros, soit 2.950 euros/m2. Dans les deux cas, le coût des terrains est bien entendu compris. Dans ce troisième exemple, l’ancien est donc, une fois de plus, moins cher à l’achat que le neuf.

Un écart qui risque de s’accroître

Outre le prix de base, un autre paramètre financier doit être pris en considération, en tout cas pour les maisons unifamiliales. En principe, l’acquéreur d’un bien existant peut y habiter dès qu’il a payé le prix demandé. Par contre, celui qui fait construire selon ses plans doit régler les factures qui lui sont présentées au fur et à mesure de l’exécution des travaux, qui peuvent s’étaler sur 12 ou 15 mois. La question se pose dans d’autres termes pour les appartements ou les maisons faisant partie d’un lotissement.

Attention : tous ces chiffres s’entendent taxes et frais non compris. Or, depuis le 1er avril, la construction neuve est à nouveau soumise au taux ordinaire de la TVA, soit 21 %. Autrement dit, une fois la période transitoire terminée, l’écart entre les prix de l’ancien et ceux du neuf risque donc de s’accroître encore.