2. le coût d’entretien/rénovation

C’est ici que le neuf prend sa revanche ou, en tout cas, comble en grande partie son retard sur l’ancien. S’agissant des appartements, tous les copropriétaires le savent, les charges d’entretien du bâti sont particulièrement lourdes. Et elles le sont d’autant plus que l’immeuble est ancien. La rénovation du toit et des terrasses, le remplacement de la chaudière, l’adaptation de l’ascenseur, le renouvellement de l’équipement intérieur, etc., tout cela coûte très cher.

Pour un immeuble âgé d’une quarantaine d’années, ce coût peut atteindre chaque année jusqu’à 2,5 % du prix d’acquisition. C’est-à-dire, pour un appartement de 185.000 euros, le maintien en l’état du bien peut représenter jusqu’à 4.625 euros par an. Multipliez par 20 (la durée moyenne de possession d’un appartement), cela représente un surcoût de plus de 92.500 euros.

En revanche, pour un appartement neuf (220.000 euros), ces mêmes frais sont nettement moins lourds, même s’ils s’accroissent au fil des ans, de 1 à 1,5 %, soit un surcoût, sur 20 ans, de l’ordre de 55.000 euros. Entre le neuf et l’ancien, l’égalité est pratiquement rétablie.

Attention à la rénovation !

Pour une maison ou une villa, un raisonnement similaire peut être tenu. Avec une réserve importante toutefois. Dans de nombreux cas, l’achat d’une maison « ancienne » se double souvent d’une rénovation/transformation. Et si l’opération ne se fait pas au moment de l’acquisition, elle se fera dans les années qui suivent.

Selon les derniers chiffres communiqués par l’Union professionnelle du crédit (UPC), sur la totalité des prêts hypothécaires, si 38 % sont consacrés à l’achat seul, on en dénombre 6 % pour les achats plus transformations et surtout 27 % pour les seules transformations. En d’autres termes, une maison « ancienne » coûte, le plus souvent, bien plus que son prix d’achat, du moins si l’on veut la comparer valablement à une maison neuve.

Il ne faut d’ailleurs pas perdre de vue qu’un immeuble neuf bénéficie de la garantie décennale instaurée par la loi Breyne à charge de l’entrepreneur.

Le précompte comme bémol

Un autre paramètre doit être pris en considération : le coût énergétique, en particulier en matière d’isolation et de chauffage. Même parfaitement rénovée, une maison ancienne consommera toujours plus de mazout ou de gaz qu’une maison neuve conçue pour maximiser les économies d’énergie. A signaler aussi que, dans la plupart des compagnies d’assurance, l’âge du bâtiment constitue un paramètre du calcul de la prime d’une « globale habitation ».

Un petit bémol toutefois au passif des logements neufs : le précompte immobilier. Faute de péréquation, les logements construits avant 1975 subissent une pression de la fiscalité locale moins lourde que ceux construits après cette date.

Un dernier élément doit également être pris en compte : celui de la revente du bien, aussi bien à l’initiative du propriétaire que dans le cadre d’une succession. A priori, la « dépréciation » due à l’âge frappe davantage les immeubles anciens que les immeubles neufs ou récents.