L'immobilier commercial ne souffre pas trop de la crise
MATHIEU,BENOIT
jeudi 27 mai 2010, 12:15
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Le ralentissement de la demande s'est fait sentir début 2010. Les meilleures localisations ne sont pas vraiment sous pression, au contraire des marchés plus secondaires. Les nouveaux projets se font eux plus rares que ces cinq dernières années. En cause : un financement difficile.
Les artères commerçantes principales, comme la rue Neuve à Bruxelles, ne sont que peu touchées par la crise Seules les plus grandes surfaces trouvent moins facilement un occupant © DR
En 2008 et, surtout, en 2009, l'immobilier commercial affichait une forme presque insolente. Le résidentiel avait le souffle un peu court, le secteur du bureau ahanait franchement. Le commercial, lui, s'en tirait plutôt bien.
« À cette époque, nous ne ressentions pas vraiment la crise », témoigne John Collin, responsable du département « retail » auprès du courtier CB Richard Ellis (CBRE). « C'est le propre du commercial », enchaîne Peter Wilhelm, administrateur délégué de Wilhelm & Co – un groupe à la fois investisseur et promoteur de projets mixtes comprenant toujours une part de commercial, à qui l'on doit les centres commerciaux L'Esplanade à Louvain-la-Neuve et la Médiacité à Liège. Il s'agit d'un secteur un peu “crisisproof”, bien moins sensible à la conjoncture que le bureau. »
La crise a attendu 2010 pour frapper à la porte du « retail ». « De la même manière que la Bourse précède d'un an ou deux l'économie réelle, le commercial n'a pas réagi de manière directe à la crise financière, poursuit Peter Wilhelm. Et encore, il s'agit plus d'une stagnation que d'une véritable baisse de régime. »
Car oui, même s'ils se drapent de prudence, les professionnels du secteur l'avouent : « On s'attendait à connaître de plus grandes difficultés », résume Boris van Haare Heijmeijer, à la tête du département retail du courtier Cushman & Wakefield.
Et ce, dans aucune des trois grandes branches qui constituent l'immobilier commercial : les artères commerçantes, les shopping-centers, le commerce de périphérie enfin, ces vastes surfaces présentes le long des axes reliant les villes et de plus en plus organisées en « retail parks ».
Depuis le début 2010, la demande de nouveaux espaces est plus faible, relève-t-on chez CBRE. « Ce constat est d'autant plus marqué quand il s'agit d'une enseigne internationale. Les “retailers” internationaux sont devenus nettement plus prudents. Il faut dire que ces dernières années, notre secteur a connu une expansion impressionnante, tirant les loyers vers le haut. Cette période est révolue. Les meilleures localisations ne seront pas vraiment inquiétées, même si les négociations se font plus longues et dures. Par contre, les localisations moins prisées et les villes secondaires risquent de plus souffrir. »
Une exception, note toutefois John Collin : les « retail parks ». « La demande est toujours forte pour les emplacements bien situés et structurés, offrant un bon mix d'enseignes. » En charge du commerce de périphérie chez Cushman & Wakefield, Jean Baheux confirme : « Pour les parcs commerciaux de qualité, on observe toujours un niveau de demande fort élevé, voire même une demande supérieure à l'offre. Certaines enseignes présentes uniquement en centre-ville recherchent aujourd'hui à compléter leur développement en périphérie sans pour autant stopper leur expansion dans le centre. » Avec, en arrière-fond inévitable, la crise. « Il faut se montrer plus qualitatif : les enseignes sont plus exigeantes, que ce soit en termes de visibilité, d'accessibilité, d'impact environnemental ou de qualité architecturale. Quant aux loyers, ils ne partent pas à la baisse, mais doivent de plus en plus être justifiés – disons qu'ils sont sous pression. »
Et que nous réservent les années à venir ? Après cinq années chargées en développements commerciaux, 2010 et 2011 seront plutôt calmes, avertit John Collin. « Concrètement, quelques retail parks sont attendus, pas de shopping-centers. » Pas qu'il n'y ait plus de projets sur la table des promoteurs. « Mais il devient de plus en plus difficile d'obtenir des permis. » Approbation immédiate de Jean Baheux : « Sujet sensible ! Pour un gros projet, il faut compter de quatre à dix ans entre l'identification et la sortie ! »
Les permis… « Une vieille rengaine de l'immobilier, sourit Peter Wilhelm. Parfaitement justifiée. » Qui n'explique cependant pas à elle seule la raréfaction des projets. « C'est essentiellement dû à la situation financière : les banques demandent beaucoup plus de garanties, bon nombre de projets ne sont dès lors plus finançables. »
Combien de temps cela risque-t-il de durer ? Difficile à prédire, conclut John Collin. « Sans doute encore quelques années, vu les dettes énormes affichées par les États. Si les impôts augmentent, cela va diminuer le pouvoir d'achat. En fait, tout va dépendre de la consommation des Belges. »
