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D’une grande maison de ville « bourgeoise », à proximité de l’Université, la bâtisse s’est vue transformée en « maison à kots ». Il y a près de 50 ans, des propriétaires de ce genre de biens, qui louaient une ou deux chambres à des étudiants, ont compris l’opportunité financière que pourrait représenter l’immeuble s’il était entièrement voué au logement étudiant. Ils ont transformé leur maison de manière à installer une dizaine de kots et sont, eux, partis à la périphérie. Ce mouvement, parti de Louvain/Leuven et de Bruxelles, s’est étendu progressivement étendu à toutes les villes universitaires du pays.

Rentable mais exigeant

L’investissement est, dit-on, très rentable. Sans doute, mais il ne s’adresse qu’à des investisseurs avertis. Tout d’abord, il faut disposer d’une maison qui se prête à cette affectation. Au besoin, à Bruxelles et en Wallonie en tout cas, il faudra préalablement obtenir un permis d’urbanisme, puisqu’il y a nouvelle affectation du bien. Lors des travaux de transformation, il faudra également tenir compte des exigences complémentaires souvent imposées par les autorités communales, notamment en matière de normes de sécurité anti-incendie ou de confort sanitaire. En outre, il faudra prévoir un équipement multimédia de manière à permettre aux étudiants de se raccorder à internet. C’est dire que l’investissement de départ est plus élevé que le simple prix d’achat de l’immeuble (sauf si celui-ci est déjà affecté au logement étudiant).

Deuxième paramètre à ne pas négliger : le temps qu’il faudra consacrer à la gestion du bien : mise en location (les contrats, d’un type particulier, sont annuels), enregistrement du bail, états des lieux, encaissement des loyers, entretien quotidien, réparations, contentieux avec et/ou entre locataires, etc.

Véritable activité professionnelle

Au-delà de 6 ou 8 kots, cela devient pratiquement un emploi à temps partiel. Et si vous possédez 2 ou 3 maisons à kots, le fisc pourra considérer qu’il s’agit d’une véritable activité professionnelle dépassant la simple gestion d’un patrimoine privé qui sera taxée en tant que telle et non pas comme un revenu immobilier. En tout état de cause, l’affectation d’une maison au logement étudiant peut donner lieu à un ajustement du revenu cadastral de l’immeuble. En plus, certaines communes imposent une taxe de séjour lorsque l’occupant n’est pas inscrit au registre de la population.

On le constate : la maison à kots n’est pas un investissement à court et moyen terme.