L'Espagne, terre d'opportunités, mais aussi d'incertitudes
BENOIT MATHIEU
jeudi 29 juillet 2010, 14:07
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Durant cet été, « L'Immo » se penche sur les investissements à l'étranger. Premier pays de la série : l'Espagne, terre chérie des Belges. La crise y a fait rage : faillites, chantiers à l'arrêt et importantes pertes de valeur. Les prix ayant chuté, est-ce le moment d'investir ? Les opportunités sont là mais prudence : le marché espagnol reste difficile.
L’Espagne, ce n’est pas que les plages de sable bondées de Torremolinos ou Benidorm On y trouve encore des coins relativement épargnés par le tourisme de masse, comme ici à L’Ampolla, à l’embouchure de l’
On ira tous, tous, tous à Torremolinos ! » Bien sûr, l'hymne de Sttellla manie autant l'ironie que le cliché. Il n'empêche. L'Espagne occupe une place de choix dans le cœur des Belges, qu'ils soient locataires désirant s'évader et bronzer ou propriétaires d'une seconde résidence ayant décidé de combiner investissement et bronzage. Rien que sur la Costa del Sol, qui, tout au Sud, déroule ses 161 km de plages entre Nerja et Manilva en passant par Malaga, Torremolinos ou Marbella, on compte quelque 18.000 résidents belges. Alors, ajoutez à cela la Costa Brava ou encore la Costa Blanca et son haut lieu d'affluence, Benidorm…
Bon à savoir
Acheter un bien en Belgique peut déjà s'avérer une opération complexe. Alors, forcément, à l'étranger aussi, d'autant que les procédures, délais, pièges à éviter et autres tracasseries peuvent évidemment varier. Voici quelques conseils, non exhaustifs.
Avant l'achat.
C'est une évidence, mais qu'il est toujours bon de rappeler : ne signez aucun document sans l'avoir parfaitement compris, dans son intégralité. Comme en Belgique, ne vous laissez pas aveugler par des offres trop belles pour être vraies. Même en cas de coup de cœur absolu, songez déjà à une possible revente : votre seconde résidence doit vous plaire, c'est certain, mais c'est encore mieux si elle est susceptible de séduire le plus grand nombre. Procurez-vous le plan d'affectation des environs : la prairie qui vous fait face va-t-elle se transformer en boîte de nuit géante ou en bretelle d'autoroute ?
Au rayon impôts, vérifier que la Belgique a conclu un traité fiscal avec le pays concerné, afin d'éviter une double taxation. La Belgique et l'Espagne ont signé une convention permettant d'échapper à une double imposition.
Question fiscale encore : renseignez-vous sur les frais de transfert de propriété, l'impôt sur l'immobilier ou encore l'existence d'un impôt si jamais vous réalisez une plus-value immobilière.
Chez le notaire.
En Belgique, le notaire effectue une série de recherches préliminaires, qu'il n'est pas forcément tenu de mener à l'étranger. Cela va de la situation cadastrale, hypothécaire et urbanistique du bien à l'identité des personnes, en passant par la pollution des sols et la tenue de la copropriété.
« En Espagne, ces recherches préliminaires sont plus limitées qu'en Belgique, prévient Joaquin Borrell, notaire à Valence. Elles concernent principalement le registre cadastral : connaître la situation hypothécaire, voir qui est propriétaire. Ces recherches devraient s'effectuer électroniquement mais, actuellement, cela ne fonctionne pas encore, c'est le paradoxe espagnol. Il arrive donc parfois que les renseignements arrivent après la signature, mais dans la pratique, les incidents sont rares. Le notaire fournit également des informations sur les taxes payées durant les quatre années précédentes et les charges demandées par la copropriété. C'est à peu près tout. Par exemple, la recherche sur la pollution des sols ne concerne pas les notaires. Il y a des améliorations à effectuer dans ces recherches préliminaires. Par contre, les procédures après la signature sont toutes automatisées, le changement de propriété ne pose aucun problème. »
« Pour les secondes résidences, l'Espagne figure dans le top 3 des destinations favorites des Belges, précise Henkjan Prins, exhibition manager chez Fairs Consult, organisateur du Salon « Second Place », qui se pose tous les six mois à Bruxelles ou à Gand. Derrière la France, devant la Turquie. » Il faut dire que le pays dispose de solides atouts : un littoral interminable, un soleil insistant, un niveau de mercure plutôt réjouissant, la sieste… Sans oublier, pour ceux qui ne sont pas friands des charmes de la plage, de belles perles touristiques. Un seul exemple : l'Alhambra et la Sierra Nevada ne sont qu'à une poignée de kilomètres de la Costa del Sol. Du coup, Jean-Luc Fonck n'a pas entièrement tort, il ne fait que grossir le trait, déjà bien marqué. « Les Belges manifestent surtout de l'intérêt pour la côte, poursuit Henkjan Prins. Le long de la mer ou quelques kilomètres à l'intérieur du pays. Le marché de la seconde résidence concerne peu les grandes villes comme Madrid ou Barcelone – là, les gens viennent plus pour travailler et étudier. »
Voilà pour le côté ensoleillé. Car il y a un hic. Pour l'heure, crise économique oblige, l'horizon espagnol est plutôt bouché, voire menaçant. Et que dire de l'immobilier local ? Si le marché résidentiel belge a légèrement hoqueté fin 2008, début 2009, son homologue espagnol s'est, lui, pris une méchante claque. Douloureuse, retentissante. Ainsi, une agence immobilière sur deux – près de 40.000 au total ! – aurait mis la clef sous le paillasson, entraînant dans leur sillage quelque 100.000 emplois. Les promoteurs n'affichent pas meilleure mine : en juin dernier, Sacresa, poids lourd du secteur, numéro 1 en Catalogne et confronté à une dette avoisinant 1,8 milliard d'euros, s'est déclaré en cessation de paiements. Il s'agit du troisième séisme d'envergure pour la profession, après les manœuvres similaires de Martinsa-Fadesa (7 milliards) et Habitat (2,8 milliards).
L'activité immobilière, digne d'une fourmilière, a connu un brusque coup d'arrêt, transformant certaines localités en cours de construction en véritables villes fantômes dignes du Far West, à l'instar de Montecid, cimetière de béton aux alentours d'Alicante. « Il y a toujours eu un excès de constructions en Espagne », confirme Henkjan Prins. Sauf que cet excédent est à présent impressionnant. « Durant les bonnes années, en 2006 et 2007, il se vendait en Espagne environ 200.000 appartements, analyse Iain Cook, administrateur d'ERA Belgique. Or le stock d'invendus est estimé à 1,4 million de constructions. Cela donne une idée de l'ampleur du problème : il faudrait plus de sept bonnes années, sans promotions nouvelles, pour en venir à bout. » Coup de massue : les taux d'intérêts sont repartis à la hausse et les investisseurs étrangers, principalement anglais, ont été échaudés, rattrapés par la situation dans leur propre pays.
La Costa del Sol a bu la tasse
Résultat des courses, par rapport à 2007, le marché espagnol est réputé avoir perdu entre 15 et 25 % de sa valeur. « Dans certaines régions, en deux ans, les chutes de prix ont facilement atteint les 50 % », avance Iain Cook. « Prenez la Costa del Sol, détaille-t-on chez Century 21 Espagne. La spéculation et la forte dépendance à la présence des investisseurs anglais ont causé d'importantes baisses de prix. Aujourd'hui, d'excellents deals peuvent être conclus dans cette région. »
Cela veut-il dire que l'Espagne est devenue accessible à un plus grand nombre de bourses ? Ouvrant la porte d'une seconde résidence à ceux qui pouvaient, jusqu'à présent, seulement en rêver ? Bref : est-ce le bon moment d'investir en Espagne ? Pas si vite. « Le marché résidentiel espagnol n'est pas uniforme, avertit-on chez Century 21. Il s'agit d'un assemblage de marchés locaux. Les tendances peuvent varier au sein d'une même ville et surtout, d'une région à l'autre. Dans certaines parties du pays, les prix n'ont pas baissé du tout. Par exemple, le centre de Madrid n'a pas connu de chute significative. Et les régions rurales ont été beaucoup moins affectées par la crise que la côte. »
Et puis, ce n'est pas parce que les prix sont moins élevés qu'avant qu'ils ne peuvent pas s'enfoncer davantage. « L'Espagne est un marché très difficile, convient Iain Cook. C'est peut-être le bon moment d'acheter parce que les prix sont bas, mais je ne peux pas affirmer qu'ils ne vont pas à nouveau baisser. Il n'y a pas de raison de dire que la crise espagnole est terminée. Pour la Belgique, la Suisse ou la Suède, on peut l'affirmer, pour l'Espagne pas. » Henkjan Prins se montre plus confiant : « Le pire est passé, le marché est à présent stabilisé. » Pour Century 21, si l'Espagne n'a pas encore tourné la page de la crise, son marché immobilier commence tout de même à montrer un peu de dynamisme : « Les prix ne sont pas repartis à la hausse mais se sont stabilisés. Le marché a gagné en transparence. Il existe actuellement de bonnes opportunités pour les investisseurs, dans toutes les régions, mais il est préférable d'être conseillé par un acteur local afin de les localiser. »
