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Les bonnes performances du marché immobilier bruxellois de logement profitent du boom démographique. Les initiatives privées se multiplient. La pression démographique a modifié le rapport de force entre les affectations logement et bureaux. Avant la naissance de la Région bruxelloise (1989), et même durant la décennie qui a suivi, on a détruit massivement du logement dans le centre-ville au profit des bureaux. La population du Pentagone a ainsi chuté de 70.000 personnes en 1930 à 40.000 en 1990. La forte rentabilité des bureaux explique cette croissance.

La Région bruxelloise a tenté de corriger le tir, en imposant des charges d'urbanisme qui ont financé le logement neuf. La Région a aussi agi au travers des outils urbanistiques en renforçant la fonction logement aux dépens du bureau. Depuis 2005, la construction de logements est le principal moteur du marché immobilier bruxellois, même si les bureaux demeurent très rentables. Le monde immobilier gagne sa vie sur le logement. Ce n'était pas le cas dix ans plus tôt.

Trois tendances

Les autorités régionales ont-elles vu suffisamment tôt l'ampleur de l'essor démographique bruxellois ? Pas sûr. Les statistiques publiées par la Région continuent de se référer à l'Institut national de statistique (INS) dont les chiffres ne tiennent pas compte des populations de régularisation. L'écart est de 70.000 personnes qui vivent bel et bien à Bruxelles. Par ailleurs, la Région se base sur les projections du Bureau du Plan, sous-estimées d'après certains démographes.

La création de logements répond-elle à la demande ? Jusqu'à présent, le privé travaille sur le créneau très rentable du logement moyen et supérieur. Est-ce vraiment de logement moyen dont Bruxelles a le plus besoin ? Le Registre national dégage trois tendances.

1Malgré la hausse actuelle, Bruxelles continue de perdre sa classe moyenne (vivant dans l'est et le sud de Bruxelles) qui émigre vers les deux Brabants.

2La natalité bruxelloise est bien plus élevée que la moyenne nationale.

3L'immigration se poursuit, nourrie par le regroupement familial. Au vu de ces trois tendances, il apparaît que la hausse démographique est surtout alimentée par des populations à faibles revenus. On constate en outre que ce sont les communes de l'ouest et du nord qui progressent le plus vite (plus de 2 % l'an à Molenbeek, Schaerbeek et Anderlecht).

Par contre, tout le sud-est (Uccle, Boitsfort, etc.) au niveau de vie élevé, voit sa population stagner.

Va-t-on vers une inadéquation entre l'offre (du logement moyen) et la demande (du logement social ou équivalent) ?