A Bruxelles, le fossé entre le shopping « uptown » et « downtown » s'élargira encore
PAOLO LEONARDI
jeudi 02 février 2012, 12:32
Plusieurs projets d'envergure, commerciaux et autres, transforment clairement le haut de la ville. Composé de 6 commerces et de 80 appartements, le complexe « Toison d'Or » accentuera la différence de standing avec la rue Neuve et ses alentours. Une constatation plus qu'un problème.
Le (superbe) Toison d’Or entame la dernière ligne droite © DR
A chaque fois qu'ils passent devant le gigantesque trou béant situé sur l'avenue de la Toison d'Or à Bruxelles, les amateurs de shopping se posent la question : à quand une construction à cet emplacement où, jadis, cohabitaient commerces et immeubles ?
L'avis de deux autres spécialistes
Boris van Haare Heijmeijer (Cushman&Wakefield)
Beaucoup de projets indiquent que le haut de la ville prendra une importance considérable dans les cinq années à venir. Je pense notamment au réaménagement de la chaussée d'Ixelles qui en a grand besoin ainsi qu'au fabuleux projet, encore à l'étude, qui vise à enterrer la circulation entre la porte Louise et la porte de Namur et à dédoubler le boulevard de Waterloo. Il y a également les arrivées confirmées ou à venir de la Fnac, d'Abercrombie, du complexe Toison d'Or, sans oublier la mue du goulet Louise. Mais le bas de la ville ne disparaîtra pas pour autant. Simplement, la sélection du chaland entre les deux pôles sera plus grande. Le haut sera plus « chic » tandis que la rue Neuve, qui a grand besoin elle aussi d'un lifting, gardera son shopping de masse et populaire. Je me prends parfois à rêver d'une ville comme Lille où tout le shopping est concentré au même endroit, mais Bruxelles a toujours eu ses deux pôles. Et ça ne changera pas.
Patrick Tacq (CBRE)
Le haut de la ville ne supplantera jamais le bas de la ville. La rue Neuve reste d'ailleurs, avec le Meir d'Anvers, la rue belge la plus chère en termes d'immobilier commercial. On y trouve un commerce « high street » qui correspond à la clientèle allochtone typique de la zone « 1000 Bruxelles » et où le prix est un élément crucial dans l'intention d'achat. Le haut de Bruxelles est quant à lui beaucoup plus hétéroclite : on a le chic de la Toison d'Or, le très chic du boulevard de Waterloo et le commerce classique de la chaussée d'Ixelles où l'on retrouve les mêmes enseignes que rue Neuve. Quant à l'avenue de la Toison d'Or, elle doit redevenir ce qu'elle était dans le temps, à savoir le seul axe parisien que l'on a sur Bruxelles. Le complexe Toison d'Or lui redonnera son lustre des années 60-70. Nous l'attendons tous avec beaucoup d'impatience !
Les plus avertis savent qu'un projet est là, et bien là. Coincé entre la rue des Drapiers et celle des Chevaliers, un immeuble au geste architectural fort sortira bientôt de terre. Il alliera commerces et appartements. Reste à savoir quand on pourra l'admirer. Un pronostic : l'automne pourrait être le mois du premier coup de piochem.
Appelé d'abord « Entre les Deux Portes » car se situant entre les portes Louise et de Namur, le projet a été rebaptisé depuis « Le Toison d'Or ». Il comprendra 6 surfaces commerciales (4 grandes sur plusieurs niveaux et 2 petites), 4 sous-sols (pour une zone de parkings à la fois privés et publics) et 7 niveaux consacrés au résidentiel. Quatre-vingt-huit appartements sont prévus. Ils proposeront des surfaces habitables qui iront de 70 à 240 m2 mais trois penthouses, exceptionnels, iront bien au-delà (l'un d'entre eux fera près de 500 m2). Un îlot de verdure côté jardin est également repris sur les plans de l'architecte hollandais de réputation mondiale, Ben van Berkel.
Avec l'arrivée de quelques enseignes fortes comme les Américains d'Abercrombie (en face, sur le boulevard de Waterloo), la refonte des galeries de la Toison d'Or où est venue s'installer la FNAC, et la mue du goulet Louise, il est indéniable que les choses bougent dans le quartier et notamment le long de l'avenue de la Toison d'Or, jadis dénommée « Esplanade », « Glacis de Waterloo », « Boulevard extérieur de Waterloo » et « Boulevard extérieur du Régent » avant de prendre, en 1851, son appellation actuelle en référence à l'Ordre de la Toison d'Or institué au XVe siècle par Philippe le Bon.
Le bâtiment « Toison d'Or » à venir complétera cette transformation. Il est l'œuvre de ProWinko, un promoteur très actif tant dans le haut que dans le bas de Bruxelles. « Contrairement à nos concurrents, nous achetons des opportunités, non pas pour les revendre avec une plus-value mais pour les garder en patrimoine. Nous communiquons peu sur nos projets. On ne nous connaît pas trop, on ne nous entend pas trop, mais cela ne nous empêche pas d'être fort bien représentés dans les endroits-clés tant dans le haut que le bas de la ville », explique Philip van Perlstein, l'un des deux patrons de cette boîte néerlandaise.
L'homme a forcément un avis éclairé sur l'avenir du quartier, et surtout sur la lutte que le haut pourrait livrer au bas de la ville symbolisé par la rue Neuve, City 2 et les galeries Anspach pour ne citer que ses trois plus importants piliers. « Pour moi, les deux pôles peuvent coexister, dit-il ainsi. Mais à l'avenir, le haut sera davantage dédié au shopping de standing haut et moyen de gamme tandis que le bas sera axé sur un commerce plus jeune, trendy et populaire. Même s'il possède également le quartier Dansaert et son design à la pointe. »
Philip van Perlstein ne voit pas d'un bon œil l'implantation annoncée de trois mégacentres commerciaux aux abords de Bruxelles (Néo au Heysel, Uplace à Vilvorde et Just Under the Sky au canal). D'ailleurs, il ne croit pas une seconde que les trois projets passeront ensemble. « Trop de shopping en périphérie, ce n'est pas bon, estime-t-il. Un exemple à Madrid le prouve. Un premier centre commercial d'importance régionale de 55.000 m2 a vu l'arrivée d'un autre centre, lui aussi d'importance régionale, mais de 130.000 m2 et qui, surtout, est situé à moins de 10 km par autoroute. Conséquence : le deuxième centre a tué le premier qui n'a subsisté que deux ans ! Ce serait pareil à Bruxelles… »
Plus que jamais, le centre-ville, qu'il soit « uptown » ou « downtown », doit donc rester vigilant. « Il faut y mettre des enseignes phares et volumineuses pour le rendre plus attractif, poursuit notre interlocuteur. Dans le haut de la ville, Abercrombie, l'Inno, la Fnac, Nespresso, H&M ou encore Zara participent à cette tendance. Dans le bas, la rue Neuve a ses commerces qui correspondent à son public. Elle reste une artère commerçante qui marche très bien. Nous restons très confiants par rapport à l'attractivité de Bruxelles. »
Concernant le « Toison d'Or », son très concerné promoteur estime qu'il représentera un renouveau pour la capitale européenne. « Cela fait quinze ans qu'on a ce trou béant en plein milieu de l'avenue de la Toison d'Or, il est temps de le combler car il n'est bon pour personne. Suis-je confiant par rapport à sa construction ? Si je vous réponds que je le suis à 99 pour cent, vous êtes satisfait ?… »
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