La démolition-reconstruction gagne du terrain par rapport à la rénovation

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Je rénove ou je démolis et je reconstruis ? Cette question arrive de plus en plus souvent sur la table des indécis, des particuliers qui viennent d’acheter le bien de leurs rêves, ou des promoteurs-développeurs spécialisés dans les projets de plus grande envergure.

Contrairement au passé, la démolition-reconstruction est devenue un sujet à la mode car elle présente de multiples avantages. Architecte pour le bureau liégeois SIA, Jean-François Méan estime que le phénomène ne date pas d’hier mais qu’il s’est accéléré cette année. « Quel que soit le projet, la démolition-reconstruction attire du monde car elle permet, entre autres, d’augmenter les surfaces habitables et, par là même, d’augmenter également la rentabilité d’un bâtiment. Dans des édifices qui ont pris de l’âge, il n’est pas rare de tomber sur des murs de 60 cm d’épaisseur avec zéro isolant et des hauteurs sous plafond de 3,80 m. En faisant des murs moins épais, on parvient à gagner de la place et donc à faire plus d’appartements. »

Il faut dire que la démolition-reconstruction a bien été aidée ces dernières années. Principalement par les nouvelles normes énergétiques particulièrement exigeantes, que d’aucuns jugent d’ailleurs trop contraignantes. « Les nouveaux matériaux que l’on trouve aujourd’hui sur le marché sont autrement plus efficaces que les anciens, souligne Jean-François Méan. Je pense par exemple au béton cellulaire ou aux blocs de silico-calcaire avec un isolant extérieur en plaques. N’oubliez pas que pendant 2.000 ans, on a construit sans isolant. »

L’isolation a fait son apparition avec le choc pétrolier de 1973. Ce poste est allé crescendo mais jamais, au grand jamais on n’a connu des normes aussi drastiques qu’aujourd’hui. « Et c’est tout profit pour la démolition-reconstruction, poursuit l’architecte. Même si j’estime que les contraintes actuelles sont très excessives, et je ne parle pas ici que des maisons passives dont on reparlera dans un proche avenir, force est de constater que les bâtiments laissés pour compte sont extrêmement difficiles à remettre aux normes. »

Un autre argument qui plaide en faveur de la démolition-reconstruction est son coût. Contrairement aux idées reçues, elle ne coûte pas plus cher que la rénovation, pour autant que celle-ci soit lourde et concerne autre chose que le simple ajout d’une véranda ou d’une salle de bains. « C’est quasiment le même prix, mais cela dépend évidemment du degré de rénovation, confirme Frédéric Van Marcke, le directeur du développement pour le Belux chez Besix Red, grand promoteur s’il en est. Et elle ne prend pas forcément plus de temps que la rénovation, car démolir est très rapide. Pour les autorités et le voisinage, c’est un élément à ne pas négliger… »

Habitué à participer à des projets résidentiels concernant de grandes villas à Rhode-Saint-Genèse et à Uccle, l’architecte-designer Alexander Cambron parle d’un délai de 24 heures, ou à peine davantage, pour démolir une maison. « Le lundi, on commence et le mardi on se retrouve face à un terrain nettoyé sur lequel on peut se mettre à reconstruire, affirme-t-il ainsi. D’abord on démantèle la maison en triant le bois, les plastiques, les châssis, le Derbigum, etc. Quant aux vieilles briques, elles sont broyées dans des usines pour en faire de la brique pilée. Et n’oubliez pas que dans une rénovation, les déchets sont évacués à la brouette. Dans le cas d’une démolition, c’est le bulldozer qui s’en charge. Ça va beaucoup plus vite… »

Alexander Cambron est également d’accord avec notre promoteur en ce qui concerne les coûts. Lhomme cite en exemple la villa Dirickz à Rhode-Saint-Genèse qu’il a entièrement rénovée. Construite entre 1929 et 1933 par le célèbre architecte belge Marcel Leborgne, un pionnier de l’architecture contemporaine, cette villa de quatre étages avait été érigée pour le compte d’un certain monsieur Dirickz, le directeur des Forges de Clabecq. Bâtiment classé, il était évidemment hors de question de la mettre par terre. « Et pourtant, cela m’aurait coûté moins cher de la démolir et de la reconstruire à l’identique, explique Alexander Cambron. Nous avons refait les fondations, les isolations, les murs, la toiture, les techniques, l’électricité, les châssis, le chauffage, les terrasses, les chapes. Quatre salles de bains ont été ajoutées, ainsi qu’une piscine intérieure et un ascenseur. Bref, il n’y a pas un seul poste qui a été laissé en l’état. Je vous laisse imaginer le prix d’une telle rénovation… »

La production des déchets est un point négatif à mettre à l’actif de la démolition-construction. « Tous ces déchets ne sont pas toujours recyclables, reconnaît Frédéric Van Marcke. Démolir est donc plus nuisible mais nous autres, promoteurs, nous nous retrouvons souvent face à ce dilemme. Chez Besix Red, dans le cas d’une réaffectation, nous avons jusqu’ici toujours gardé la structure d’un vieux bâtiment car elle nous permet d’avoir de beaux volumes. C’est notamment le cas avec le Cosmopolitan dans le centre de Bruxelles (lire l’article en page 3). On repartira de la structure d’un ancien immeuble de bureaux pour construire des appartements aux gabarits hors du commun pour la capitale. »

Prochainement, toutefois, Besix Red procédera à la démolition d’un immeuble de bureaux qui sera lui aussi converti en résidentiel. « Il s’agit du 191 au boulevard du Souverain, insiste Frédéric Van Marcke. Nous avons proposé à la commune d’Auderghem de le démolir car repartir d’une feuille blanche allait nous permettre de mieux intégrer le nouveau projet dans son environnement. On pourra vraiment adapter le nouveau bâtiment au quartier dans lequel il se trouve. La commune a accepté. »

Pour un architecte, il va sans dire que repartir d’une feuille blanche est plus facile que de procéder à d’importantes rénovations sur un vieux bâti qui présente parfois des pièges invisibles au moment de la visite. « Au début de ma carrière, j’ai beaucoup rénové mais, avec le temps, je trouve que rénover, c’est un peu comme faire un lifting sur une femme de 90 ans !, affirme Alexander Cambron. Aujourd’hui, quand le bâtiment ne présente aucune valeur historique ou architecturale, je préfère raser et reconstruire. »

Dans une démolition-reconstruction, les spécialistes s’accordent également sur un autre point : le budget des travaux est plus facile à maîtriser. Dans une rénovation, c’est moins le cas en raison des pièges évoqués plus haut.

Même s’il est vétuste, le parc immobilier belge possède un cachet certain. Ne risque-t-on pas de lui retirer son âme en démolissant systématiquement ? « C’est la décision la plus difficile à prendre lorsqu’on se retrouve face à un bâtiment qui a une valeur ajoutée en termes de gabarits et de prestance, reconnaît Jean-François Méan. Repartir d’une feuille vierge est plus facile car cela permet de répondre à la virgule près au cahier des charges du donneur d’ordre. Mais, au final, nous n’aurons jamais le même cachet qu’avec un bâtiment ancien. Et c’est un amoureux des vieilles pierres qui vous le dit ! »

Last but not least, démolir et reconstruire permet évidemment d’avoir un nouveau bâti qui présente des performances énergétiques bien meilleures. Un atout en cas de revente ultérieure. « Rénover un vieux bâtiment qui aurait un coefficient énergétique F vous permettra peut-être de passer péniblement à un coefficient C ou B alors qu’en neuf, on arrive aujourd’hui à avoir des coefficients A, voire A+ ou A++ », conclut Jean-François Méan.