Etrimo, une affaire qui a marqué l’immobilier au fer rouge

Avec sa moustache à la Clark Gable, Jean-Florian Collin avait un charme communicatif. Il était un chef d’entreprise paternaliste qui aimait se croire au-dessus des lois.
Avec sa moustache à la Clark Gable, Jean-Florian Collin avait un charme communicatif. Il était un chef d’entreprise paternaliste qui aimait se croire au-dessus des lois.

Les personnes qui ont aujourd’hui entre 70 et 80 ans se souviendront sûrement de lui. Jean-Florian Collin, alias « Monsieur Etrimo », du nom de la société d’études et réalisations immobilières qu’il a fondée en 1935, fut à une période de sa vie – les célèbres « golden sixties » – le plus gros producteur de logements d’Europe. Et il était belge.

Un homme à part, ce Collin. Avec ses dents du bonheur et sa fine moustache à la Clark Gable, il affichait un charisme contagieux. Entre 1969 et 1970, sa société, qui comptait des dizaines de points de vente dans toute la Belgique, construisit 4.339 appartements, 662 studios et plus de 2.500 garages, produisant un chiffre d’affaires de deux milliards de francs belges.

Réalisé par David Deroy et Matthieu Frances, un documentaire d’une heure retrace le parcours flamboyant de cet homme à part, son ascension, mais aussi sa chute, tout aussi vertigineuse, entraînant dans son sillage quelque 3.500 petits épargnants qui eurent le malheur de signer, un jour, avec le promoteur.

Déjà diffusé il y a un an par la RTBF, le documentaire va faire l’objet d’une projection en salles. D’abord au Vendôme, cinéma d’Ixelles bien connu pour ses goûts « à la marge » des blockbusters, et en même temps au Ciné Centre de Rixensart, puis dans les centres culturels.

Tous ceux qui trempent aujourd’hui, de près ou de loin, dans le milieu immobilier feraient bien de visionner ce film qui rappelle qu’entre le faste et la déchéance, il n’y a souvent qu’une marge très étroite et que le laps de temps qui s’écoule entre l’un et l’autre peut être beaucoup plus court qu’on ne le croit. Car quand Jean-Florian Collin décédera en 1985, quelque part dans le sud de la France où il s’est retiré à la suite de la mise sous concordat d’Etrimo, six personnes seulement suivront son cercueil…

Ceux qui l’ont côtoyé se souviennent d’un homme profondément bon, dont le rêve était de faire de chaque Belge moyen un propriétaire. C’était un dirigeant paternaliste, qui aimait mettre en avant ses collaborateurs, proches et moins proches. D’ailleurs, n’avait-il pas acheté à grand prix, puis rénové à coups de dizaines de millions, le château de Faulx-les-Tombes (près de Namur) en grande partie pour y organiser des fêtes du personnel costumées qui sont restées dans toutes les mémoires de l’époque ?

Ce château n’était sans doute que la partie la plus visible de l’océan de mondanités dans lequel aimait plonger Jean-Florian Collin. Car à côté de cette bâtisse d’un autre temps, il y avait beaucoup d’autres signes extérieurs de richesse : une villa à Antibes, une voiture de luxe avec chauffeur, un bateau (ancienne propriété du roi Farouk d’Egypte) dont le seul entretien nécessitait l’emploi de onze personnes…

Sa folie des grandeurs ne l’empêchera pas de gravir un à un les échelons de la gloire puisqu’il parviendra successivement à ceindre l’écharpe maïorale, puis à prendre place sur les bancs du Sénat. Avec le recul, on est d’ailleurs en droit de se demander si son entrée en politique, au Parti pour la Liberté et le Progrès (PLP), l’ancêtre du parti libéral, ne fut pas à la base de son déclin. Car le monde politique n’accueillit pas d’un bon œil l’arrivée de ce « bâtard » (comme le définit dans le documentaire sa fille Anne-Marie). L’ascension du promoteur immobilier suscita un torrent de jalousies.

Né en 1904 à deux pas du Manneken Pis d’une mère domestique et d’un père qui ne l’a jamais reconnu, Jean-Florian Collin fit ses premiers pas dans l’immobilier dans les années 1930. Architecte et constructeur, il racheta avec l’aide d’un financier un terrain à Woluwe où il fit construire deux petites maisons jumelées. Plusieurs réalisations d’inspiration art déco et moderniste suivront, grâce notamment aux nouvelles aspirations de la bourgeoisie de l’époque, prête à vivre en appartements de luxe sans domestiques mais avec toutes les commodités à portée de mains. La récession entraînera toutefois le fondateur d’Etrimo dans une première faillite.

Si la Seconde Guerre mondiale fera de Jean-Florian Collin un meneur d’hommes en même temps qu’un héros pour son activité dans la Résistance, l’après-guerre lui servira de tremplin professionnel. A Bruxelles, comme un peu partout en Europe, on démolit pour reconstruire. Les immeubles à appartements font ainsi leur apparition. Une brèche s’est ouverte dans laquelle « JFC » s’engouffre tête la première. La fin des événements au Congo l’aidera à faire fructifier ses affaires. Des sommes importantes d’argent sont rapatriées en Belgique et pour beaucoup d’anciens coloniaux revenus au pays, le moment est idéal pour investir dans la brique, imités en cela par le personnel de la Sabena.

Les appartements de la « barre Etrimo », comme on la surnomme, se vendent comme des petits pains, à Bruxelles, mais aussi dans d’autres grandes villes du pays. « Je veux qu’un ouvrier puisse s’acheter un appartement comme il s’achète une Dauphine (un modèle de Renault construit entre 1956 et 1967, NDLR)  », dit alors Jean-Florian Collin.

La joie sera de courte durée. A cause de taux hypothécaires et de coûts de la construction qui montent en flèche, la barre Etrimo s’écroule comme un château de cartes. Nous sommes en 1969, le système financier imaginé par Jean-Florian Collin s’effondre et les banques lâchent le magnat à qui il ne manque, pourtant, que la bagatelle de 40 millions de francs.

Le documentaire s’appuie sur les archives de la BRT et de la RTB, ainsi que sur des interviews réalisées à l’époque par un jeune Jacques Bredael ou sur le témoignage de Frédéric François, autre éminent journaliste de la télévision belge, mais aussi sur des films personnels recueillis auprès des enfants de Jean-Florian Collin. Ils reviennent sur le passé de leur géniteur et à travers lui, sur un morceau d’histoire des classes moyennes du pays.

Un excellent salto en arrière dans le temps. A voir.

A partir de 80.000 euros pour un appart une chambre

Les “ Etrimo” se vendent toujours “comme des petits pains”. » Ainsi se termine le documentaire retraçant le parcours de Jean-Florian Collin. Et c’est vrai : ces appartements « à prix modéré » ont toujours beaucoup de succès. « Ils se vendent assez bien », confirme Dimitri Witpas, gérant de l’agence Century 21 Abitat d’Anderlecht. L’immobilière vend et loue chaque année une dizaine d’appartements dans les immeubles « Aurore », en bordure du Canal. « Si le propriétaire est réaliste dans son prix, l’appartement est vendu dans les deux mois. Je n’ai personnellement jamais connu un appartement dans ces immeubles qui soit resté en portefeuille très longtemps », explique le gérant. C’est que les prix sont attractifs : comptez de 80.000 à 100.000 euros pour un une chambre, de 115.000 à 135.000 euros pour un deux chambres, et de 140.000 à 150.000 euros pour un trois chambres.

« On cible certaines couches de la population, souligne Dimitri Witpas. Des personnes qui n’ont pas d’autre choix que ces appartements si elles veulent devenir propriétaires. » Et l’agent immobilier de pointer cette évolution : « Les propriétaires plus âgés, notamment ceux qui ont acheté au tout début, ont des intérieurs décorés avec goût, et des objets de valeur. C’est moins le cas pour les nouveaux propriétaires. Avant, c’était la classe moyenne qui se payait un appartement dans ces immeubles. » Des biens qui ont vieilli et qui ont donc perdu de la valeur. Pour un investisseur qui possède plusieurs appartements et qui les loue, c’est tout bénéfice. « Les prix d’achat sont très bas par rapport aux revenus locatifs qu’ils peuvent en retirer. En plus, ils n’investissent pas beaucoup dans la rénovation de leurs biens. »

Gestion « sportive »

Pas facile de gérer de telles copropriétés. Les bâtiments étant vétustes, de nombreux problèmes peuvent se poser : le béton des terrasses qui vieillit, les façades poreuses, les dégâts des eaux… Didier Waegenaer est syndic de copropriété. Il gère depuis presque dix ans quatre bâtiments « Aurore » à Anderlecht. Et il le reconnaît volontiers : « Aujourd’hui, les immeubles Etrimo sont dans un état très limite. » Sa tâche concernant ces bâtiments ? « C’est sport !, lâche-t-il. Mais c’est davantage lié à la grandeur des bâtiments et au nombre de copropriétaires. Aujourd’hui, ¾ des copropriétaires doivent être d’accord pour mener des travaux, les actes de base ne sont pas toujours très clairs, il y a des mauvaises habitudes et donc des votes négatifs sur des choses qui vont pourtant de soi… » Bref, c’est parfois la galère.

Mais le syndic veut y croire, même s’il sait qu’il est critiqué par certains copropriétaires. « Si le conseil de copropriété est avisé, on peut parvenir à bien gérer le bâtiment et ça peut fonctionner sur le long terme », assure-t-il.

Témoignage « C’était arrêté au 8e étage du gros œuvre, juste chez moi »

EIles se font rares, les personnes ayant été directement touchées par la faillite d’Etrimo. C’est que le temps passe. Beaucoup sont décédées, tandis que d’autres – dans l’incertitude quant à la poursuite des travaux – ont préféré se loger autrement, perdant au passage les sommes d’argent déjà avancées. Autant dire que Lucie (prénom d’emprunt) est la perle rare. A 85 ans, elle a accepté de revivre avec nous une tranche de vie difficile, loin de la « fabuleuse histoire de Monsieur Etrimo ». Lucie, c’est la voix des « petits ». Ceux qui se sont pris la faillite du promoteur en pleine figure et qui ont finalement très peu la parole dans le documentaire, « orienté », d’après notre interlocutrice.

Quatre ans après la faillite, alors qu’un repreneur avait achevé la construction de l’immeuble, elle intégrait enfin son appartement acheté sur plan cinq ans plus tôt. Elle y vit encore aujourd’hui. Nous sommes en bordure du Canal, à Anderlecht. Dans l’une des nombreuses résidences « Aurore », toutes reproduites à l’identique.

A l’époque, Lucie, originaire de Gaume, débarque à Bruxelles pour faire des études d’assistante sociale. Elle loue un petit appartement dans lequel elle restera de nombreuses années. Lorsqu’elle souhaite devenir propriétaire, elle se tourne vers Etrimo. « Je n’étais pas riche, lance-t-elle. Et les prix raisonnables me permettaient d’acquérir mon appartement. » En 1969, elle achète sur plan un appartement au huitième étage. « Nous devions payer par tranches en fonction de l’avancement. J’avais le droit de pouvoir emprunter à la caisse d’épargne. Puis, un jour, j’ai reçu une lettre recommandée qui m’informait de la faillite. » Nous sommes en 1970. C’est la douche froide. « Nous n’avions rien vu venir, poursuit Lucie. La construction était arrêtée au huitième étage du gros œuvre, juste chez moi. »

Puis il y eut cette fameuse réunion à la Madeleine pour informer tous les candidats-acquéreurs. « J’y suis allée avec mon cousin, se souvient la vieille dame. On ne savait rien faire mais l’objectif était de montrer que nous étions beaucoup, et soudés. Les pouvoirs publics ont fini par demander le concordat. » Jusqu’en novembre 1974, mois au cours duquel elle intègre son appartement, ce fut le cauchemar. « On ne savait pas si ça reprendrait ni quand. Je devais continuer à payer mon loyer là où j’habitais, et j’avais emprunté pour un appartement pas fini. Il a fallu se serrer énormément la ceinture. »

Aujourd’hui, cette période angoissante ne fait heureusement plus partie de toutes les conversations de notre habitante. Qui a même brûlé certains documents pour tenter de tourner définitivement la page. Mais parler de Jean-Florian Collin comme d’un génie qui est décédé pauvre, c’est non ! « Il voulait aider les petites gens à devenir propriétaires, énonce Lucie, pensive. Mais ce n’est pas que le bien-être des gens qui l’a guidé… Qui trop embrasse, mal étreint. Il a été trop loin dans son idée, il a vu trop grand. Et il n’a pas vécu sur la paille, lui ! »