L’immobilier: taxer les loyers ou revoir les revenus cadastraux

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U n scandale ! Les pouvoirs publics n’ont pas actualisé les revenus cadastraux depuis quarante ans alors que la loi prévoit la “péréquation” tous les dix ans. L’État ne respecte même pas les règles qu’il s’est imposées. » Edoardo Traverva résume le sentiment général des experts fiscaux que nous avons interrogés.

Or les revenus locatifs, perçus par des particuliers louant à des particuliers à des fins privées, sont taxés sur la base du revenu cadastral. Celui-ci est censé refléter la valeur locative – plus exactement : les loyers potentiels pendant un an, diminués de 40 % afin de tenir compte des frais afférents à l’entretien, etc., du bien.

Rattraper 30 ans…

Mais voilà : le revenu cadastral, même s’il est indexé et majoré, sous-estime les loyers réels, comme le rappelle le Conseil supérieur des Finances.

Et si c’est particulièrement choquant, c’est aussi parce que c’est une source d’inégalité entre les contribuables. Car depuis le milieu des années 70, l’eau a coulé sous les ponts : certaines villes, autrefois prospères, se sont appauvries ; d’autres, au contraire, ont prospéré. Certains quartiers ont vu leur population aisée migrer vers d’autres zones ; et vice versa.

Que faire ? Les avis divergent. Les uns, notamment Edoardo Traversa, privilégient la remise à niveau des revenus cadastraux afin qu’ils soient plus proches de la valeur réelle du bien.

Mais l’idée d’une taxation des loyers réellement perçus est également évoquée.

Côté politique, on n’est pas chaud dès qu’on parle de taxation immobilière. Qui voudrait passer pour le fossoyeur de la « classe moyenne », notamment les pensionnés qui complètent une retraite peu généreuse par les loyers perçus sur un bien acquis tout au long d’une vie de labeur ?

Prendre position est d’autant plus délicat qu’on connaît mal la population des bailleurs : la Belgique est-elle une terre de « petits propriétaires bailleurs » ? Ou de « multipropriétaires », qui sont peut-être le plus souvent organisés en sociétés, lesquelles sont imposées sur les loyers réels, mais peuvent bénéficier d’autres avantages fiscaux ?

De l’ordre dans le fatras

L’option privilégiée par le Conseil supérieur des Finances est pourtant la taxation des loyers réels (déduction faites des frais), non via l’impôt des personnes physiques, mais au même taux que les autres revenus d’investissement des particuliers.

La proposition est cohérente ; et si l’exonération de précompte sur une première tranche n’est plus limitée aux intérêts des livrets d’épargne, elle protège en partie le contribuable qui a épargné pour acquérir un deuxième logement dont le loyer lui permet de compléter sa pension.

Deux questions (ou objections) se posent. Un : est-il normal que le propriétaire-bailleur soit également soumis au précompte immobilier ? Oui, répond le CSF, car cet impôt local finance des services publics locaux qui sont valorisés dans le loyer perçu.

Deux : n’est-il pas plus simple d’utiliser le revenu cadastral, dûment mis à jour, dans la mesure où le fisc ne connaît pas les loyers réels ? L’objection est sérieuse, mais pourrait être contournée – par exemple en offrant, via l’impôt des personnes physiques (IPP), une petite déduction aux locataires, qui dès lors mentionneraient leur loyer dans leur déclaration fiscale.

Cela dit, la taxation des loyers réels n’est que la pointe émergée de l’iceberg. Toute la taxation immobilière mériterait d’être remise à plat dans un grand pow-wow (improbable ?) entre le fédéral et les Régions. Et ce dans une perspective plus large, qui serait celle d’une véritable politique du logement, qui ne peut se limiter à flatter la brique que le Belge a dans le ventre.