Louer des kots d'étudiants, une activité qui serait de moins en moins rentable

MELANIE GEELKENS

jeudi 12 juillet 2012, 10:24

Devenir propriétaire de kots ne serait plus tellement intéressant sur le plan financier. Les différentes normes, mais aussi les exigences des étudiants, deviennent de plus en plus pointues… et coûteuses. Quitte à acheter des kots, autant en acquérir plusieurs.

Louer des kots d'étudiants, une activité qui serait de moins en moins rentable

Le malheur des uns fait le bonheur des autres. Alors que de nombreux étudiants galèrent littéralement pour dénicher un kot à l'aube de la prochaine rentrée académique, les propriétaires, eux, se frottent les mains. Car qui dit pénurie (aucune ville estudiantine n'y échappe) dit aussi que les biens sur le marché trouveront quoi qu'il en soit preneur. D'où l'attitude de certains, qui n'hésitent pas à réclamer des loyers un brin trop dispendieux par rapport à l'état des lieux…

Ce manque criant de logements étudiants peut aussi donner des idées à ceux qui auraient quelques deniers à placer. Mais au fond, s'agit-il d'un investissement rentable ? « Ça l'est de moins en moins, estime le notaire Étienne de Francquen, établi en région namuroise. Les règles urbanistiques, les exigences en matière de salubrité, les normes incendie, etc. sont désormais de plus en plus strictes. Il faut donc réaliser énormément d'investissements pour s'y conformer. » Sans oublier, ajoute-t-il, que les jeunes « se montrent toujours plus exigeants. Ils veulent des cuisines équipées, des douches privatives mais d'autres pièces communes, du double vitrage, un style soigné et confortable… »

Rénover tous les 5 – 6 ans

Bref, tous ces aménagements ont un coût, qu'il faudra inévitablement prendre en compte dans le calcul de rentabilisation. « On estime également qu'il faut rafraîchir et/ou rénover tous les 5 à 6 ans, poursuit le notaire. Car si le propriétaire n'a jamais été jeter un œil durant l'année scolaire et qu'il se pointe le 30 juin, il risque d'être surpris… Sans vouloir généraliser, certains jeunes ne savent pas ce que c'est de faire la vaisselle, d'autres ne signalent pas une fuite d'eau (et bonjour la facture) ou se chauffent à des températures sahariennes… » Son conseil : passer sur place, régulièrement. Quitte à intégrer cette clause de « surveillance » dans le bail. Qui plus est, vu la succession des locataires, l'état du bien risque de se dégrader plus rapidement.

Un point positif, par contre : les baux de 12 mois ont tendance à se généraliser, alors qu'une durée de 10 mois était auparavant la norme. Une bonne nouvelle pour les propriétaires qui ne se retrouvent plus, du coup, avec une chambre vide sur les bras pendant deux mois. Mais vaut-il finalement mieux acheter un seul kot (comme le propose par exemple la société immobilière Life, lire ci-contre) ou tout un immeuble ? « Un seul logement étudiant, ce n'est certainement pas rentable », tranche Étienne de Francquen. Pour que cela rapporte, il serait donc préférable de voir grand… mais pas trop. « Au-delà de 6 ou 7, les normes incendie deviennent réellement coûteuses et compliquées à appliquer. » Reste encore à dénicher le bien qui pourrait être divisé en plusieurs chambres, qui plus est situé près des écoles. Or le marché se révèle très limité et les villes se montrent de moins en moins enclines à autoriser ce type de projet, préférant attirer (ou conserver) dans leurs centres des familles plutôt que des jeunes de passage…