Les sept piliers d'un bon crédit immobilier

MARC CHARLET

lundi 17 septembre 2012, 11:58

Les taux des emprunts hypothécaires sont orientés à la baisse. Des grandes disparités existent entre les banques. Le profil des candidats est important.

Les sept piliers d'un bon crédit immobilier

A la fin de la semaine dernière, l'Etat belge payait, pour ses emprunts à dix ans, un intérêt de 2,60 % et, pour ses bons du Trésor à trois mois, un intérêt nul, voire négatif. Même s'ils sont ignares en matière de finances publiques, ceux qui projettent une acquisition immobilière financée par un crédit hypothécaire sont directement concernés par les taux des emprunts publics belges. Ces taux servent en effet de référence aux banquiers lorsqu'ils élaborent la grille tarifaire de leurs prêts logements.

Lorsque les taux des emprunts publics baissent, en principe ceux des crédits hypothécaires baissent également. Ainsi il y a un an, le taux des obligations d'Etat (OLO) à dix ans était de 4,10 % et celui du crédit logement à taux fixe remboursable en vingt ans était, en moyenne, de 5,60 %. Le premier est donc tombé à 2,6 %, et le second aussi puisqu'il tourne aujourd'hui autour de 3,9 %. Ce taux est, bien entendu, une moyenne. Comme l'indique notre tableau, la fourchette entre le taux le plus avantageux et le taux le moins avantageux va de 2,90 à 6,30 %. Certaines banques sont moins gourmandes que d'autres et surtout, à l'intérieur même d'une banque, le taux variera en fonction de votre profil d'emprunteur. Quels sont les paramètres pris en considération ? Retenons-en sept.

1La quotité empruntée. En d'autres termes, le rapport entre le montant du prêt demandé et la valeur vénale du bien à acquérir telle qu'estimée par l'expert désigné par la banque. En dessous de 80 %, vous êtes dans le bon, l'idéal étant de se limiter à 60 %. Au-dessus de 80 %, le taux qui vous sera demandé va commencer à grimper. Au-delà de 100 % (pour payer les taxes et frais), cela devient franchement problématique. Cela vaut même souvent, à l'heure actuelle, le carton rouge.

2 La durée de l'emprunt. Ainsi que l'indique notre tableau, plus vite vous remboursez, moins le taux sera élevé. Et le coût total de l'emprunt sera moindre. Exemple : pour un prêt de 100.000 à taux fixe d'une durée de 15 ans (quotité < 80 %), vous aurez droit à un taux de 3,75 % et à une mensualité de 725 euros, à payer 180 fois, soit au total 130.500 euros. Si le remboursement est étalé sur 25 ans, le taux sera de 4,15 %. La mensualité sera certes moins élevée (520 euros), mais in fine vous aurez payé 156.000 euros (520 × 12 × 25).

3 Le poids de la mensualité dans votre budget. A priori, la limite fixée par les banquiers est de maximum 33 % des revenus mensuels nets globaux du ménage (allocations familiales comprises par exemple). Mais votre dossier sera mieux apprécié si vous restez sous la barre des 25 %. Au-delà des 33 %, vous ne serez pris en considération que si votre rémunération mensuelle est très élevée, par exemple 10.000 euros et que si vos charges incompressibles sont relativement basses.

4 Votre situation professionnelle. Le top du top, l'emprunteur que tous les banquiers accueillent avec un large sourire, c'est le fonctionnaire européen, en place depuis quelques années. Par contre, si vous et votre conjoint êtes de jeunes indépendants opérant dans un secteur difficile, n'insistez pas trop, sauf si vous pouvez proposer quelques solides garanties. Entre les deux, les financiers prêteront attention au secteur dans lequel vous êtes occupé, à vos perspectives de carrière, à la stabilité dont vous avez fait preuve dans votre vie professionnelle, etc.

5 Les garanties. Bien entendu, le logement que vous allez acheter sera hypothéqué. Mais cela ne suffira pas toujours. Dans certains cas, par exemple si la quotité empruntée approche des 100 %, le prêteur demandera d'autres garanties. Par exemple, la caution solidaire d'une autre personne (solvable évidemment), la mise en gage d'un portefeuille d'actions ou d'une assurance-vie ou encore une hypothèque sur un autre bien.

6 Les conditions annexes. De nombreux banquiers vous imposeront certaines conditions, surtout si vous demandez un rabais par rapport au tarif de base affiché. Cette exigence est parfaitement légale s'il s'agit de la domiciliation de vos revenus, de l'assurance solde restant dû ou de l'assurance habitation. Mais ils ne peuvent aller jusqu'à vous imposer la constitution d'une épargne ou la souscription d'autres produits d'assurance.

7 Votre profil de client. Etre client de la banque depuis un certain temps ou, si vous en changez, vous engager à en faire le pivot de vos affaires financières (lorsque vos revenus futurs le permettront), constituent des atouts sérieux. C'est mieux encore si votre entourage est déjà client de la banque. Tous les banquiers redoutent de perdre un beau chiffre d'affaires.