Le Soir en ligne

Les taux bougent. Comment bien emprunter ?

PHILIPPE VAN SOMERENFRANCOIS LEBRUN;DE WOLF-CAMBI

jeudi 27 septembre 2007, 15:52

Les salaires stagnent, les prix des logements ne baissent pas vraiment et donc, la hausse des taux entraîne plus de cinq années supplémentaires de remboursement.

En 18 mois le taux d'intérêt des obligations a considérablement augmenté, en particulier l'indice de référence à 10 ans de la Banque nationale de Belgique qui a pris plus 1,4 %. Cette hausse des indices a une conséquence directe sur les taux des crédits hypothécaires. Rien d'étonnant de voir le taux du 20 ans fixe monter de 3,70 % (février 2006) à 5,00 % (septembre 2007).

Ces hausses de taux organisées par la Banque centrale européenne ont pour but de limiter l'inflation en diminuant la consommation. Car l'augmentation des taux incite le consommateur à diminuer ses achats à crédit (plus chers) et à épargner (taux en carnet de dépôt plus rentables).

Pour le futur acquéreur les effets sont démultipliés par une durée plus longue des crédits hypothécaires. Emprunter 125.000 euros en février 2006 coûtait 635,12 euros par mois durant 25 ans. En septembre 2007, la mensualité calculée à du 5 % est de 722,67 euros, soit 14 % de plus. Il est évident que les salaires n'ont pas suivi cette augmentation, ou que les prix des biens n'ont pas baissé. Le seul moyen de compenser cette différence est d'augmenter la durée du crédit. Pour pouvoir rembourser un crédit de 125.000 euros à du 5 % (le nouveau taux) avec une mensualité de 635,12 euros (ancienne mensualité), il faudra 33 ans et 2 mois, soit plus de 8 ans en plus.

Est-il encore raisonnable d'emprunter ?

Emprunter à des taux inférieurs à 4 %, sur des durées de 20 ans, comme en 2006 est certainement une bonne affaire. En effet le taux après inflation était inférieur à 2 % (3,70 % taux de février 2006 – 1,80 % inflation en 2006). En 2007 l'inflation est restée stable, les taux réels sont montés d'environ 3 %. En pratique le coût d'un crédit en euros constants a donc augmenté de 50 %. Heureusement un taux de 3 % en euros constants reste encore raisonnable.

Si la hausse des taux reste d'actualité sans modification de l'inflation, le consommateur aura intérêt à rembourser son crédit le plus rapidement possible pour éviter de payer une charge d'intérêt après inflation trop importante. Cette situation est en opposition avec les capacités de remboursement du candidat emprunteur.

Comment payer moins cher ?

L'augmentation de la durée est une solution mais elle est très coûteuse surtout si le taux réel continue à augmenter. Prendre un taux variable moins cher qu'un taux fixe est fort risqué par rapport au gain (0,4 % en moyenne entre le variable annuel 1-1-1 et le fixe 20 ans). Utiliser les crédits avec reconstitution par branche 23 en pariant sur de très bonnes futures performances des Bourses est une solution fort risquée. Le bon plan c'est mieux négocier.

Mieux négocier son achat. La hausse des taux devrait entraîner une baisse du nombre de crédits et une stagnation des prix de l'immobilier. L'Union professionnelle de crédit enregistre une baisse de plus de 17 % du nombre de crédits sur les six premiers mois de 2007. N'hésitez pas ! Vous devez convaincre le vendeur que demain il y aura de moins en moins d'acheteurs (et c'est vrai), que vous êtes sa dernière chance, qu'il vaut mieux vendre un peu moins cher que de ne pas vendre.

Mieux négocier son crédit. Dans cette négociation vous allez perdre votre liberté, car les réductions de taux seront toujours liées à la souscription de produits annexes. Par exemple le taux des Assurances Fédérales pour un taux fixe à 20 ans est de 5,20 %. Si vous acceptez de souscrire une assurance-vie, une assurance incendie, vous aurez du 4,95 %. Chez Delta Lloyd Bank on propose des réductions complémentaires si on ouvre un compte à vue lié à des cartes de paiement et une domiciliation du salaire complétée de la souscription de 200 % d'assurance-vie et la souscription d'un produit d'épargne-pension. Le taux est alors de 4,70 % en 20 ans fixe. Il faut vérifier si ce contrat de mariage à long terme avec une banque est toujours gagnant. En effet souscrire une assurance-vie d'un capital deux fois plus important que le montant du crédit ne convient pas à tout le monde. En plus les prix de ces produits annexes sont souvent chers. Il faut évidemment avoir un gain sur le taux suffisant pour pouvoir perdre sur les produits annexes.

Faits nouveaux en 2007

Nous avons remarqué, en produisant notre tableau des taux, que les banques offrent des réductions complémentaires aux clients existants. Pour la 1^re fois apparaît une volonté de garder ces clients. Vous avez donc intérêt à choisir votre banque plusieurs mois avant votre demande de crédit.

Notre tableau en page 4 reprend les mensualités et les mensualités maximales en cas de hausse des taux, les taux fixes s'imposent d'évidence.

Une nouvelle agence Immotheker à Mons

Après Waterloo, Namur, Liège et Charleroi, Immotheker, le conseiller indépendant en matière d'achat d'habitations, ouvre une nouvelle agence à Mons et poursuit ainsi son expansion en Wallonie. Les autres ouvertures en Wallonie sont prévues pour l'automne 2007 et 2008.

Une belle avancée pour ce réseau de courtiers indépendants en crédit logement. Il était déjà bien implanté en Flandre et ce depuis 13 ans. Il dispose d'une cinquantaine d'agences et emploie une centaine de collaborateurs dont environ 70 conseillers indépendants.

La clef du succès ? Immotheker adapte ses propositions au profil du client et l'aide à choisir parmi des centaines d'offres des divers organismes de prêt hypothécaire. Un exploit possible grâce aux logiciels informatiques qui permettent de sélectionner une liste de prêts sur la base de 400 paramètres. Mieux encore. Le prêt étant accordé, Immotheker suit l'évolution du dossier et avertit ses clients s'il estime qu'il peut refinancer son emprunt. C'est la formule Hypotwister, gratuite pour ceux qui ont souscrit un emprunt par le biais d'Immotheker, payante pour les autres (150 euros).

Afin d'inaugurer la nouvelle agence de Mons, Immotheker offre 500 abonnements Hypotwister. Hypotwister compare quotidiennement les formules de crédit hypothécaire des diverses banques. Les personnes qui souscrivent à la formule Hypotwister reçoivent un rapport à intervalles réguliers et sont informées via SMS ou par e-mail dès qu'il est opportun de refinancer leur crédit hypothécaire.

Immotheker Mons, Ronald Willems, rue de Nimy 47, 7000 Mons. Tél. : 065 33 66 36.

Dix conseils pour mieux emprunter

Il n'est pas toujours commode de s'y retrouver dans la multitude des offres présentées par les différents organismes bancaires. Voici quelques conseils pour vous aider.

1Inutile de rêver au-dessus de ses moyens. Avec l'aide de son banquier ou de son courtier, il convient de déterminer le montant que l'on peut emprunter.

2Une juste proportion. On considère généralement que la mensualité du crédit hypothécaire ne peut dépasser 1/3 des revenus nets (revenus moins dépenses) de l'emprunteur ou du ménage.

3Comparer les taux. La concurrence entre organismes bancaires est rude. Néanmoins, on ne comparera jamais d'emblée les taux que l'on vous propose, mais plutôt le montant total de ce qui sera supporté en définitive, en capital et intérêts.

Chaque banque présente un taux dit de base. Il s'agit en fait du taux de départ, susceptible d'être diminué par diverses réductions. Lesquelles ? Chaque cas est différent. Pour certains, il s'agira d'une réduction pour récompenser la fidélité de l'emprunteur. Pour un autre, la raison d'une réduction peut se trouver dans l'existence d'une épargne déjà conséquente, généralement sur un compte-logement. Pour un troisième, il pourra s'agir d'un geste commercial destiné à le garder comme client.

Ces réductions peuvent également se cumuler. Mais une banque est limitée par son taux plancher, celui en dessous duquel elle ne descendra normalement jamais. Ce taux plancher est différent pour chaque banque. Inversement, le taux de base peut se trouver majoré lorsqu'on emprunte plus qu'un certain pourcentage de la valeur du bien que l'on acquiert. Ce pourcentage varie selon les banques (de 70 à 110 %).

4La durée. La durée de remboursement peut osciller entre 15 et 40 ans. Plus grande est la durée du crédit, plus petit sera le remboursement mensuel, mais attention : plus élevé sera le remboursement total des intérêts…

5Les formules. Depuis une dizaine d'années, on assiste à une explosion des formules d'emprunts. Il est même possible de ne rembourser que les intérêts durant toute la durée du prêt. C'est la formule du terme fixe. Le capital sera remboursé à la fin de la durée du crédit, soit grâce au produit de la vente du bien à ce moment, soit de toute autre manière.

La reconstitution du capital peut également s'opérer par le système de la branche 21 (souscription d'une assurance-vie simple) ou de la branche 23 (assurance-vie liée à des fonds communs de placement). Il est également envisageable de ne pas rembourser le même montant chaque mois. Il s'agit des formules d'amortissement dégressif et progressif.

Mais la formule la plus courante reste celle du remboursement constant. À côté du taux fixe, il existe le taux semi-fixe et le taux variable. Dans ces deux dernières formules, le taux peut, pendant le délai de remboursement, changer et, par voie de conséquence, la mensualité également.

6Les frais. On pense d'abord aux frais de l'acte notarié d'acquisition, et celui de l'acte notarié de crédit hypothécaire. Ils peuvent être calculés directement en ligne, par exemple sur le site de la fédération royale du notariat belge (www.notaire.be). Mais d'autres frais ne doivent pas être oubliés, comme le coût de l'expertise bancaire (de 0 à 190 euros), des frais de dossier réclamés par la banque (de 0 à 620 euros), de la prime de l'assurance incendie ou de l'éventuelle assurance solde restant dû.

7Le mandat hypothécaire. Un emprunteur peut proposer à son organisme bancaire de lui donner mandat pour lui permettre de prendre hypothèque si cela se justifie dans le futur. De cette manière, l'emprunteur peut disposer des fonds sans devoir supporter les frais afférents à un acte d'ouverture de crédit hypothécaire, ce qui constitue une belle économie (approximativement 5 fois moins que la provision réclamée par le notaire pour un acte de crédit hypothécaire). Un tel mandat n'est toutefois pas aisément accordé. Le client doit souvent déjà bénéficier d'une certaine notoriété auprès de son banquier.

8La condition suspensive. Si l'acquéreur souhaite recourir au crédit hypothécaire, il est conseillé d'insérer dans le compromis une condition suspensive d'obtention de ce crédit. De quoi s'agit-il ? L'obligation contractée dépend alors, soit d'un événement futur et incertain, soit d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties (article 1181 du Code Civil).

Alors, pourquoi insérer une telle clause ? Parfois, il arrive que le crédit soit refusé. L'acquéreur pourrait alors se retrouver dans la situation fort désagréable de devoir acheter un bien qu'il ne peut payer. En présence d'une condition suspensive, l'acquéreur ne perdra pas d'argent puisque la vente sera réputée ne jamais avoir eu lieu. En droit, pour que ce type de clause soit valable, elle ne doit pas uniquement dépendre du bon vouloir de celui qui emprunte. Le compromis devra mentionner l'organisme prêteur, le montant que l'on souhaite emprunter et le délai endéans lequel le crédit doit être accordé. Parfois, en cas de refus, le compromis prévoit que l'acquéreur versera au propriétaire une indemnité suite au blocage du bien durant cette période d'attente.

9Votre situation personnelle. Les conditions de crédit dépendront de votre âge, de vos aspirations personnelles, de votre capacité de remboursement et du mode de remboursement adopté.

10Ne pas oublier qui est le client… Votre banquier peut tenir compte de votre fidélité, des montants que vous avez déjà épargnés (épargne-logement), de l'importance du prêt que vous sollicitez, de l'expertise du bien immobilier convoité, de vos projets de rénovation, de location partielle, etc. À vous de réclamer les avantages que votre situation autorise…

Le crédit-logement inversé arrive

Le capital immobilisé par des propriétaires de leur logement représente une part toujours croissante de leur patrimoine. La possibilité d'extraire des liquidités en mettant en garantie leur logement n'est envisageable que pour des propriétaires ayant des revenus saisissables. En effet, les réglementations en matière de crédits imposent un payement périodique (ce payement doit au minimum être égal à la charge d'intérêt), et par conséquence imposent des revenus périodiques suffisants. Par exemple des personnes pensionnées, riches en patrimoine immobilier et simultanément en difficulté de liquidités ne disposent pas d'instruments financiers satisfaisants. Elles sont contraintes de vendre leur bien en cas de dépenses imprévues ou pour améliorer leur train de vie.

Le crédit-logement inversé consiste en un prêt dont le capital et les intérêts sont remboursés en cas de déménagement ou en cas de décès de l'emprunteur (remboursement « in fine »). Le prêt peut être versé sous forme de capital, de rente, de rente indexée ou une combinaison. Certaines sociétés aux Etats-Unis proposent une ligne de crédit. Le souscripteur peut à tout moment l'utiliser sans devoir nécessairement la rembourser.

Dans un crédit classique, chaque mois l'endettement diminue. Dans le crédit-logement inversé c'est « l'inverse » : l'endettement augmente périodiquement. L'endettement à toutefois des limites, il ne dépasse jamais la valeur du bien. S'il le dépasse, le prêteur en supportera les conséquences. Dans ce type de crédit, on ne léguera pas de dettes. Le prêteur majore son taux pour couvrir ce risque. En pratique un pensionné propriétaire pourra recevoir une rente additionnée d'une somme unique. Le prêteur calculera en fonction de l'espérance de vie du demandeur le coût total probable (rente + somme des intérêts). Le prêteur, sous peine de perdre de l'argent, veillera à ce que le coût total probable soit nettement inférieur à la valeur du bien. Si l'emprunteur désire plus, le prêteur couvrira son risque en majorant son taux.

Le crédit-logement inversé est différent d'une vente en viager

Dans le cas d'un crédit-logement, le droit de propriété n'a pas été cédé. En cas de décès, la succession peut choisir de racheter le bien en remboursant le crédit (éventuellement en souscrivant un nouveau crédit). À défaut, la succession bénéficie de la valeur résiduelle du bien après remboursement.

Dans le cas d'une vente en viager le prix est déterminé au départ. Si le bien prend une plus-value, le vendeur ne pourra pas renégocier le prix de vente. Dans le cas d'un crédit-logement inversé, le propriétaire pourra en cas de plus-value soit augmenter son crédit, soit la transmettre à la succession car il reste l'unique propriétaire.

Aux USA, en moyenne, le souscripteur a en moyenne 75 ans, il reçoit une somme unique de 35 % ou une rente annuelle de 4 % de la valeur du prix de vente. Son taux d'intérêt global sur les montants prélevés (incluant les frais et primes) est en moyenne de 8 %. Le souscripteur dans les pays anglo-saxons utilise également le crédit-logement inversé pour acheter et pas uniquement pour conserver son habitation. Il ne paye qu'une partie via son propre actif (par exemple 65 %) et paye le reste via un crédit-logement inversé (35 %).

Faut-il limiter l'utilisation de ce type de crédit ?

Faut-il limiter le montant (par exemple pas plus de 40 % de la valeur du bien) ? Faut-il faire intervenir la famille (signature pour prise de connaissance), des témoins (comme pour un testament) ou le notaire suffira-t-il pour sensibiliser et guider le senior ?

L'envolée des prix de l'immobilier comparée à la croissance plus modérée des rémunérations a généré un nouveau groupe de citoyens, riches en patrimoine immobilier et simultanément en difficulté de liquidités. Cette classe, appelée par les Anglo-Saxons « house rich, cash poor », va continuer à croître dans le futur avec le vieillissement de la population et la pression constante sur le financement du système des pensions légales. Il est certain que ce type de technique complétera dans le futur les pensions d'un nombre important d'Européens.

Le ministre de l'Économie en collaboration avec les acteurs du secteur travaille sur la mise en place d'un cadre juridique. Les enjeux économiques et éthiques sont gigantesques. La loi devra protéger une clientèle potentiellement vulnérable (personnes âgées) mettant en jeu une partie importante de son capital. Elle devra trancher entre la liberté d'agir et la protection des propriétaires âgés.

Un courtier qui joue à la « nounou patrimoniale »

Vous ne voulez plus vous perdre dans le labyrinthe du crédit hypothécaire, de l'investissement immobilier et de la gestion de votre patrimoine ? Un courtier peut gérer tout cela .

Imaginez le nombre de personnes qui interviennent lorsque vous désirez acheter un logement et gérer votre argent : un banquier, un notaire, un agent immobilier ou un intermédiaire de vente, parfois même un avocat, un entrepreneur, un géomètre, un architecte, un assureur, un comptable ou un conseiller juridique et fiscal…

« Selon que la situation soit simple ou compliquée, votre dossier passe par quantité d'intermédiaires qui ne trouvent pas nécessairement la solution la meilleure pour vous. Que faisons-nous pour résoudre ce problème de très nombreux ménages qui, surchargés de travail n'ont pas le temps de gérer ces opérations Nous le faisons nous-mêmes. En cherchant les solutions les plus rentables pour nos clients. Et nous proposons un plan global sur le long terme. »

Gilles Petit est jeune et enthousiaste. Il a la parfaite conscience d'offrir le meilleur service aux clients qui ne s'y retrouvent pas dans la jungle des procédures immobilières, fiscales et bancaires. Il est prêt à jouer la nounou de gestion patrimoniale, la gouvernante jusqu'au grand âge de ses clients. Bref : rendre le service le plus efficace et le plus intéressant financièrement, tout cela pour la modique somme correspondant à 2 % du projet global.

Donc, il a créé son bureau de courtier « Advisers & Partners » où ils sont trois en liaison avec une quinzaine de partenaires.

Gérer des projets de vie

Exemple : un jeune couple souhaite avoir un enfant dans deux ans et un autre dans cinq ans, dans trois ans il doit remplacer la voiture, il veut acheter une maison dans un village mais vit pour l'instant dans un appartement à Bruxelles.

« Nous établissons un plan financier jusqu'à 65 ans en prenant les moyens financiers actuels, la promotion attendue dans deux ans au travail et donc l'évolution fiscale probable. Nous comptabilisons les dépenses futures (enfants, vacances, déplacements, etc.) et nous isolons l'épargne nette qui peut être investie dans l'immobilier. Avec la précaution nécessaire en cas de perte d'emploi de l'un des membres du couple.

On peut y ajouter la donation que ferait un parent à ce couple. Nous faisons le bilan de ce que ces jeunes gens ont déjà mais aussi de la maison avec sa dette. Nous les aidons à acheter au meilleur taux avec un profil de prêt adapté entièrement à leur situation. Et l'on se revoit chaque année pour faire le point sur la situation et réorienter éventuellement le projet. Bref, nous aidons à la planification financière de ce ménage, nous pratiquons ce que l'on appelle la gestion centralisée familiale. »

Préparer la retraite

Gilles Petit insiste aussi sur la prévention : comment faire fructifier un patrimoine afin d'affronter la diminution de revenus lors de la mise en retraite ? Il faut s'y prendre à temps (5 à 10 ans avant la pension) et cela aussi est prévu dans le plan global. Tout cela en liaison avec des bureaux spécialisés qui peuvent adapter leurs formules à chaque cas particulier. Le tout étant regroupé et suivi en permanence par Advisers & Partners.

Le système d'honoraires est simple : c'est une sorte d'abonnement qui est intégré dans le crédit et dure autant que celui-ci, soit 2 % du projet global. Donc, pour un achat de logement de 200.000 euros, cela fait un honoraire de 4.000 euros étalé sur 20 ans soit 200 euros par an. Le prix d'une grande tranquillité d'esprit par rapport aux complexités de la gestion patrimoniale. À payer sans douleur avec les confortables économies réalisées grâce à une gestion avisée du patrimoine.

Advisers & Partners fait partie de l'IFA (Independant Financial Advisers) qui compte environ 70 membres en Belgique. Une profession plus répandue aux Etats-Unis, en Grande-Bretagne, en France, en Italie, en Allemagne. Une profession qui va supplanter celle de courtiers, assure Gilles Petit.

Le crédit à reconstitution : trop risqué pour beaucoup d'emprunteurs

Le crédit à reconstitution a vu le jour fin des années 90, début 2000. Après un départ prometteur les volumes de vente sont restés relativement marginaux. L'envolée supposée n'a pas eu lieu sans doute parce que trop risqué pour le plus grand nombre.

Comment ça marche

Dans un crédit classique la mensualité se compose d'intérêt et de capital. Mois après mois, le crédit est remboursé. Dans un crédit à reconstitution on annexe à un crédit sans remboursement de capital un contrat de capitalisation. En pratique l'emprunteur effectue deux payements, le premier pour payer la charge en intérêt, le second pour constituer une épargne capable de rembourser le crédit en une seule fois. La somme des intérêts payés est plus importante mais elle est compensée par l'intérêt généré par l'épargne.

Prenons un exemple, un crédit de 100.000 euros peut être remboursé en 20 ans à un taux de 5 % par une mensualité constante de 653,83 euros. Il peut également être remboursé en 20 ans par le payement constant d'une charge d'intérêt mensuel de 407,40 euros et par un investissement mensuel de 246,43 euros placé a du 5 %. Âpres 20 ans l'épargne sera de 100.000 euros et servira à rembourser le crédit.

La plus-value de ce type de crédit exige des investissements qui rapportent plus de 5 % et qui permettront de constituer au terme du crédit un capital supérieur au montant dû.

Notre exemple est simpliste car il ne tient pas compte des frais d'entrée, de gestion, taxe, précompte… sur la partie investissement. En pratique pour pouvoir proposer des investissements qui rapporteront plus que le taux d'intérêt il faudra prendre des fonds de placement à risque (branche 23).

Le produit est également, présenté comme une possibilité de diminuer la charge mensuelle. Dans notre exemple nous investissons les 246,43 euros à 5 % pour reconstituer les 100.000 euros. Si l'investissement rapportait 8 % une somme de 175,75 euros suffirait pour reconstituer les 100.000 euros. En réalité 187,06 euros seraient nécessaires dus à 1,1 % taxe et 5 % de frais d'entrée sur les Branches 23. Dans cet exemple la charge mensuelle sera de 594,46 (187,06+407,40) nettement inférieure à une mensualité constante de 653,83 euros.

Pour pouvoir proposer des mensualités faibles il faut associer des fonds de plus en plus risqués (avec un investissement à du 12 % le versement sera de 116,81 euros).

Souvent les publicités de crédit à reconstitution omettent de présenter le risque associé et se focalisent sur les gains potentiels en utilisant des exemples de fonds de placement qui ont bien performé les années précédentes.

La législation peu respectée

Pour encadrer ce type de produit le législateur a produit une série de recommandations dans une note émise par l'autorité de contrôle le 26/03/2001 et transmise au secteur. Plusieurs recommandations basées sur l'information restent régulièrement bafouées. Par exemple, les taux utilisés pour calculer le montant à épargner sont incorrects. Pour éviter des présentations peu réalistes l'autorité de contrôle (CBFA – OCA) limite à 8 % le taux d'intérêt pour la partie investie, ceci afin de conserver une marge par rapport au rendement moyen des marchés financiers à long terme.

De plus la CBFA impose que le taux ne dépasse pas le rendement moyen du fonds utilisé moins 1 %. Le rendement moyen est calculé sur une durée de 10 ans minimum. En pratique la plupart des fonds proposés ont des rendements sur dix ans inférieurs à 8 % (exemple : Fond de Fortis AG Galaxie a 4,73 %, ou Cosmos a 4.30 %). Le rendement devrait donc être calculé au taux de 3,73 % ou 3.30 % maximum. La mensualité constante serait alors moins chère que le produit avec reconstitution. Pour éviter cette situation la plupart des vendeurs continuent à tarifier avec le taux de 8 %.

Le consommateur doit être informé du risque qu'il prend. En pratique il doit signer un document où il reconnaît avoir été conscientisé. Ce document doit être fourni et expliqué par l'intermédiaire. Souvent cette formalité reste lettre morte.

Souvent les publicités ne reprennent pas les informations prévues par la loi. Ainsi la dénomination de l'institution financière, les conditions associées au taux, les frais…

Les sanctions existent. La loi du 04/08/1992 dans son article 49 prévoit un emprisonnement d‘un mois à 5 ans et/ou une amende de 1.000 a 10.000 euros. Mais elles sont rarement mises à exécution.

En conclusion

Pour les détenteurs de crédit avec reconstitution, on peut affirmer que les rendements des fonds de placement des dix dernières années ont rarement permis de faire des gains importants. Dans certains cas ils connaissent même une forte décote. Pour le futur consommateur le niveau relativement haut des taux d'intérêt exige de trouver des fonds à rendement haut et par voie de conséquence augmente le risque du produit.

Ces produits ne doivent être pris en compte que dans le cadre d'une diversification et uniquement pour des consommateurs déjà multipropriétaires.