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Un poste de travail dans un bureau coûte 12.285 euros

Rédaction en ligne

jeudi 03 juillet 2008, 14:13

Alors que l'inflation reprend du poil de la bête et que les coûts énergétiques explosent, AOS Studley présente pour la troisième année son « Occupancy Cost Index » (OCI). Il s'élève en 2007 à 12.285 euros par poste de travail. Un chiffre en hausse raisonnable (+ 2 %) un peu inférieure à l'inflation qu'a connue la Belgique en 2007.

AOS Studley occupe un créneau pointu mais très convoité dans le secteur immobilier. La société a élaboré une grille extrêmement fouillée pour déterminer les coûts engendrés par un poste de travail (le « facility management »), indépendamment de l'activité économique ou de service de l'entreprise. AOS Studley a lancé cette grille aux Pays-Bas en 2003 et applique sa formule au contexte belge depuis 2005.

En fait, sa présence en Belgique est déjà vieille de 18 ans. La société DBAssociates a été créée chez nous en 1990. Dès 1994, elle s'est étendue au Luxembourg, en France, aux Pays-Bas puis en Espagne. En 2004, elle a opté pour le nom de « AOS » qui s'inspire des premières lettres de ses filiales européennes et asiatiques. Simultanément, elle a engagé une collaboration stratégique avec la société américaine Studley. La nouvelle signature concrétise la volonté de devenir, tant aux USA, qu'en Europe et en Asie, la première entreprise internationale de conseil immobilier dédiée aux occupants de bureaux.

Après les salaires et les taxes

Car l'une des caractéristiques d'AOS, c'est de s'intéresser essentiellement à son client. Tout à son service, l'expertise d'AOS lui permet d'optimiser ses coûts dont celui de l'occupation de son immeuble de bureaux. Les coûts immobiliers ne sont plus négligeables dans la gestion d'une entreprise. Ils arrivent en troisième lieu, derrière les salaires et les taxes. Il n'est pas facile d'estimer précisément son impact (il est fonction de nombreux paramètres), mais il varie, selon les types d'entreprises, entre 15 et 25 % des coûts.

L'indice OCI belge représente le coût médian d'occupation. Il reprend systématiquement les coûts liés aux installations d'une manière très détaillée et structurée, à la façon des « matriochkas russes ». Il ne recense ainsi pas moins de 300 types de dépenses.

Détaillons. Le site même (bâtiment, location, parking, entretien) représente 42 % de ce coût total. L'informatique intervient pour 34 %. La sécurité, la restauration et le nettoyage pèsent pour 18 %. La gestion des installations représente 4 % et les services extérieurs 2 %.

L'intérêt de ces chiffres, pour le client, est évident. Il a devant ses yeux le détail précis de ce qu'il dépense et la façon dont il le fait. S'il veut contrôler ou diminuer ces montants, il lui est loisible d'agir sur ces paramètres parfaitement quantifiés.

L'actualisation annuelle des chiffres fait en outre apparaître des tendances dans la hausse des coûts de fonctionnement. Ils tiennent compte de la hausse inhabituelle de l'énergie depuis deux ans et de la reprise de l'inflation. Le coût principal reste cependant l'aménagement (bâtiment, location, impôts, parkings, entretien des installations). Cette maîtrise des coûts est particulièrement importante lors d'une installation ou d'un déménagement ou d'une rénovation du bâti.

Hausse lente mais constante

D'une année à l'autre, l'OCI reste assez stable, si l'on fait abstraction de l'inflation : 11.696 euros en 2005, 12.041 en 2006 et 12.285 en 2007. Manifestement, l'année passée, les patrons ont cherché à limiter les coûts du facility management. Par rapport aux régions qui entourent la Belgique, la situation est plutôt bonne. Sans surprise, les coûts sont plus importants à Bruxelles qu'en province. Les coûts de location, énergétiques et d'investissement grimpent plus vite que les autres.

Ceci dit, l'OCI n'est pas une référence absolue. Lorsqu'elle évalue les coûts d'occupation de ses clients, AOS Studley injecte dans sa grille les paramètres propres aux entreprises concernées. Ce qui permet d'offrir des solutions appropriées, à la carte, à ses clients : définition de la stratégie immobilière, accompagnement des entreprises dans leur recherche d'une nouvelle location, définition et optimisation de l'environnement de travail, construction et aménagement des espaces de travail, gestion quotidienne…

On le voit, les postes où l'on peut jouer sur les coûts ne manquent pas. Le tout, évidemment, est que les dépenses en consultance soient inférieures aux bénéfices tirés de l'expertise…