Dubaï: des loyers en baisse même s’ils restent malgré tout conséquents

Avec une population qui a augmenté de 85 % ces dix dernières années (les prévisions font état de 3,2 millions d’habitants en 2026) et où se côtoient 150 nationalités différentes, Dubaï est une ville où la croissance semble s’étendre à l’infini et où les chantiers sont destinés à s’éterniser.

Par pal

Publié le 5/10/2017 à 11:52 Temps de lecture: 4 min

Cette activité de construction est encouragée par le gouvernement qui alloue pas moins de 27 % de ses dépenses annuelles aux infrastructures. Parmi les grandes réalisations attendues figure notamment le nouvel aéroport international d’Al Maktoum (le Dubaï International Airport actuel continuera d’exister) qui sera achevé en 2021, une année importante puisqu’elle coïncide avec le moment où la ville sera entièrement durable, et même positive en termes de consommation énergétique.

Visitée par 1 million de visiteurs en 1994, 3 millions en 2000 et 10 millions aujourd’hui, des chiffres assez incroyables pour une ville qui n’a que 47 ans, Dubaï fait face sans broncher à cet afflux massif de touristes et de résidents. Elle compte 16 écoles internationales et la demande résidentielle émane de pas moins de 217 nationalités différentes.

Si l’Emirat est sorti de la crise de 2008, il ne faut pas croire pour autant que le marché résidentiel carbure à tout va. Depuis un an et demi, les derniers chiffres font état d’une stabilisation, voire même d’une légère diminution. Toutefois, les prix semblent repartir aujourd’hui à la hausse, favorisés par plusieurs indicateurs parmi lesquels la baisse du dollar américain (de 6 %) qui rend les propriétés dubaïotes moins chères à l’achat.

Le marché actuel n’inquiète toutefois aucunement les promoteurs du Royal Atlantis. « Notre projet concerne un marché de niche, celui du luxe, et même au plus fort de la crise, le “prime-market” s’est toujours très bien maintenu à Dubaï, assure à ce sujet Taimur Khan, analyste chez Knight Frank. À ce jour, les clients qui nous demandent des informations sur le projet Atlantis émanent de 40 nationalités et les acheteurs potentiels sont en majorité européens. Par ailleurs, le léger déclin actuel doit être accueilli favorablement car il régule le marché. Des hausses et des baisses légères sont toujours meilleures que de grandes variations. La forte hausse que nous avons vécue par le passé n’était pas saine… »

Le marché stagne mais Dubaï reste une ville chère. Pour s’en rendre compte, il suffit de jeter un œil sur les prix des locations, même s’ils sont en baisse, au contraire des transactions qui se portent à merveille en raison de l’accroissement de la population et de la mise sur le marché de nouveaux développements.

Certains spécialistes estiment la baisse des loyers à 3 % pour les appartements et à 2 % pour les villas, là où d’autres sont encore plus pessimistes (7 et 7,5 %). Toutes les zones de la ville sont concernées : Downtown Dubaï (le cœur de la ville), Jumeirah Village Circle mais aussi Palm Jumeirah, l’archipel en forme de palmier où se trouve le projet Atlantis.

Si l’on prend un logement de 100 m2 (qui équivaut à peu de chose près à un appartement 1 chambre à Dubaï), cela nous donne des loyers moyens suivants : 2.750 euros par mois dans Downtown Dubaï, 1.630 euros mensuels à Jumeirah Village Circle, et 2.110 euros mensuels à Palm Jumeirah (2.330 euros il y a un an). « Le nombre élevé de développements qui arrivent sur le marché entraîne un plus grand choix pour les locataires, explique cet autre spécialiste. Plus que jamais, ces derniers déterminent le marché. »

Du coup, de plus en plus de propriétaires n’hésitent plus à faire des efforts pour appâter de nouveaux locataires toujours plus exigeants, ou pour garder précieusement ceux qu’ils ont. On peut ainsi, par exemple, louer pour 13 mois au prix de 12…

On signalera encore qu’à Dubaï, les salaires ne sont pas taxés. Le brut équivaut donc au net, ce qui fait une solide différence et explique les prix pratiqués qui, même s’ils baissent, restent tout de même conséquents. Enfin, lorsque vous louez un bien, on vous demandera quasiment toujours de payer un an de loyer à l’avance.

Quid de l’avenir ? Les avis sont partagés. En 2018, quelque 27.000 nouveaux appartements vont être mis sur le marché, ce qui mettra la location sous pression. Mais avec l’Exposition universelle qui se profile à l’horizon (2020), beaucoup de nouveaux emplois vont être créés, ce qui va intensifier la demande en logements. Les prix pourront donc repartir à la hausse.

On a beau être à Dubaï, une ville à part sur le globe, l’immobilier y joue aussi au yo-yo…