D’ici à 5 ans, la Belgique risque de manquer cruellement de syndics d’immeubles

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D’ici à 5 ans, la Belgique risque de manquer cruellement de syndics d’immeubles
sylvain piraux.

À l’heure actuelle, il existe 1,3 million d’appartements dans le pays. Ce type de logements a clairement le vent en poupe. Légalement, ce sont les syndics qui en assurent la gestion journalière (sous la surveillance des copropriétaires réunis en assemblée générale). Certains d’entre eux sont des non-professionnels : des résidents de l’immeuble qui ont pris la décision d’assurer ce rôle. Beaucoup d’autres en ont fait leur métier dans le cadre de cabinets spécialisés. Or, du côté de ces derniers, on a plutôt le blues. C’est que le métier n’attire plus…

L’alerte a déjà été donnée depuis quelque temps déjà. Notamment par l’IPI, l’institut professionnel des agents immobiliers. Pour rappel, celui-ci octroie les agréations pour pouvoir exercer dans le secteur (après la vérification d’un diplôme, le passage de deux examens et le suivi d’un stage). L’an dernier, quelque 237 nouveaux agents immobiliers ont été reconnus par l’IPI : 128 comme courtiers s’occupant de la vente/location de logements ; 20 (!) comme syndics ; et 89 comme acteurs pouvant exercer les deux métiers. Des chiffres qui parlent d’eux-mêmes.

La désaffection se remarque même avant cette étape ultime de l’agréation. Lors des études, les jeunes ne sont guère tentés par l’aventure. À l’IFAPME, l’institut de formation aux professions indépendantes, seuls 20 % des élèves arrivant au terme de la formation en agent immobilier se destinent à devenir syndic. Tous les autres choisissent le courtage… « Le problème se vérifie également sur le terrain, poursuit le président de l’IPI, Stefaan Leliaert, lui-même à la tête d’un bureau ayant 450 immeubles sous gestion (la société De Syndic appartenant au groupe Dewael). J’ai du mal à recruter des collaborateurs. Et je ne suis pas le seul. Cette situation est courante, en tout cas en Flandre et à Bruxelles. De moins en moins de personnes sont intéressées à venir travailler chez nous. »

Les raisons ? En premier lieu, il y a la complexité du métier. « Etre un bon gérant d’immeubles réclame un ensemble de compétences, poursuit Stefaan Leliaert. Il faut être un peu juriste pour respecter les différentes législations ; un peu comptable pour tenir les comptes des associations d’immeuble ; un peu technicien pour savoir détecter les détériorations aux bâtiments ; un peu psychologue pour déminer les conflits avec ou entre les copropriétaires… Tout cela fait beaucoup et peut rebuter les vocations. »

« Le métier est exigeant aussi de par ses horaires, qui sont extensibles, explique de son côté Jean-Pierre Lannoy, syndic depuis 35 ans et secrétaire général du Cefim, un centre qui dispense chaque année plus de 150 formations en immobilier en Wallonie et à Bruxelles. Les assemblées générales (AG) se tiennent en soirée et peuvent s’éterniser. Un syndic doit pouvoir répondre à n’importe quelle demande des propriétaires et intervenir sur place lorsque la situation l’impose. Tout cela peut empiéter sur la vie de famille. »

Et puis, il y a le fait que syndics et copropriétaires ne se trouvent pas toujours en phase dans la gestion des buildings. Quand il ne s’agit pas carrément de méfiance… « Cela est dû aux deux parties, analyse Olivier Hamal, président du SNPC, le syndicat national des propriétaires et copropriétaires. Du côté des syndics, il reste des lacunes dans le professionnalisme, malgré des améliorations récentes et un renforcement des législations. Un exemple : on continue à voir des responsables ne pas convoquer les AG en temps et à heure, ce qui est pourtant le minimum du minimum légal. Du côté des copropriétaires, il y a clairement un manque d’implication et de connaissances. Beaucoup de ménages achètent un appartement sans savoir tous les droits et devoirs que cela implique. »

Pour autant, peut-on parler de pénurie ? « Aujourd’hui, on n’en est pas encore là », reconnaissent en chœur les différents acteurs. « Pour le moment, nous ne constatons pas un manque de syndics », précise Olivier Hamal, qui représente en quelque sorte la demande. Autrement dit, toutes les copropriétés arrivent au final à se dégoter un gestionnaire.

En fait, pour caractériser la situation actuelle, il est plus exact de parler d’appauvrissement de l’offre. La relève ne se fait pas pour remplacer les syndics professionnels qui vont partir à la retraite, ni pour combler les besoins des nouveaux immeubles qui continuent de pousser aux quatre coins du pays. À terme, les choses pourraient se dégrader.

« Cela pourrait devenir critique dans les cinq ans qui viennent », diagnostique Jean-Pierre Lannoy,

Que pourrait-il se passer alors ? « Si une pénurie devait se concrétiser, ma crainte est que cela entraîne une dé-professionnalisation et une ubérisation de la fonction », prophétise-t-il. Autrement dit, des syndics non professionnels prendraient le relais et s’aideraient d’outils numériques ou de spécialistes extérieurs pour tenter d’assurer toutes les tâches. D’ailleurs, des plates-formes Internet de coaching en gestion d’immeubles existent déjà ; des logiciels de comptabilité se trouvent facilement, etc.

Une perspective évidemment abhorrée par le secteur. « À mon sens, ce serait une régression, poursuit Lannoy. Cela complexifierait la situation en cas de litige au sein des copropriétés. La recherche d’une solution deviendrait encore plus difficile. Cela dénaturerait aussi une fonction que le législateur a précisément voulue au cœur de la copropriété ».

Pour éviter d’en arriver là, les syndics professionnels avancent quelques pistes. Comme mieux informer les jeunes des potentialités du métier lors des études. Comme renforcer encore la formation des gestionnaires agréés afin de redorer leur image. Comme organiser les AG en journée et non plus en soirée. Comme revaloriser les honoraires des syndics (la mesure irait de pair avec le renforcement de la professionnalisation). Ou encore comme conscientiser les copropriétaires des droits et devoirs liés à ce type de logements.

Un nombre difficile à déterminer

Par Jean-Christophe de Wasseige

Actuellement, on dénombre 10.040 agents reconnus par l’IPI. Parmi eux, 4.367 sont des courtiers, 275 sont des syndics et 5.398 ont l’agrément pour exercer les deux métiers. Une addition un peu rapide des deuxième et troisième catégories donnerait un nombre de 5.673 syndics. Ce chiffre est en réalité trompeur, car bon nombre de courtiers disposant de l’agrément de syndic ne pratiquent aucune activité en ce domaine. À défaut de statistiques sûres, il reste l’appréciation des professionnels eux-mêmes. Selon diverses sources, le nombre de syndics devrait plutôt tourner aux alentours des 2.000 pour le pays. Avec, ici encore, une réserve : dans ce paquet, il y a de gros bureaux qui gèrent jusqu’à des centaines immeubles et de petits acteurs, attachés seulement à l’un ou l’autre bâtiment.

SyndicYourself: pour gérer un immeuble en quelques clics

Julien Vertenueil. © D.R.
Julien Vertenueil. © D.R. - D.R.

Deux ans et demi après son apparition sur le marché belge, EasySyndic, le spécialiste en matière de syndic des petites copropriétés (en dessous de 8 lots), lance un nouveau produit en ligne : SyndicYourself.

La raison est simple : puisque toutes les tâches afférentes aux syndics d’immeubles se complexifient de jour en jour, cette plate-forme internet a décidé de leur faciliter la tâche. Elle est axée sur quatre piliers : une base de documentation où le syndic pourra notamment trouver les procès-verbaux types des assemblées, ou des lettres toutes faites destinées aux notaires ; une rubrique « actualités » où il trouvera tous les articles de la loi sur la copropriété (le fameux article 577 du Code civil) ; un chat qui lui servira à poser toutes ses questions (SyndicYourself s’engage à répondre dans les 24 heures) et même un outil de décompte qui l’aidera à gérer sa comptabilité (les utilisateurs pourront réaliser en ligne les décomptes de la copropriété et les envoyer automatiquement à chaque propriétaire de l’immeuble).

Bien sûr, tout cela a un prix. « Nous facturons 50 euros par an pour le logiciel de décompte, indique à ce sujet Julien Vertenueil, le responsable de la plate-forme. On passe à 75 euros annuels pour la base de documentation, les actualités et le chat, et à 100 euros par an pour le package complet. Le produit a été lancé en octobre. Nous avons déjà nos deux premiers clients. »

On peut se demander si avec ce nouveau produit EasySyndic ne se tire pas une balle dans le pied puisqu’il risque de perdre ses propres clients qui deviendraient capables, grâce à SyndicYourself, de gérer eux-mêmes leur copropriété. Employant 13 personnes, EasySyndic administre aujourd’hui quelque 550 copropriétés et possède trois bureaux à Bruxelles, un autre en Wallonie et un dernier en Flandre. « SyndicYourself est un service complémentaire à EasySyndic, affirme toutefois Julien Vertenueil. Dans de nombreux petits immeubles, c’est souvent un bénévole qui joue le rôle de syndic, qu’il soit un des copropriétaires ou même quelqu’un de la famille. Notre service va réellement soulager ceux qui ne savent pas vers qui se tourner vu les coûts d’un syndic professionnel. »

À titre informatif, EasySyndic facture un droit d’entrée qui oscille entre 1.035 et 1.285 euros, auquel s’ajoute une cotisation mensuelle de 45 à 55 euros. SyndicYourself est donc beaucoup moins cher. « Quand on fait la démarche pour aller vers un professionnel, c’est que le problème est grave ou qu’on manque réellement de temps pour s’occuper de la copropriété, insiste notre interlocuteur. Avec SyndicYourself, la majorité des sujets abordés sont basiques. Si le syndic se rend compte que malgré notre plate-forme son problème persiste, il pourra basculer vers EasySyndic et devenir client chez nous malgré tout. À noter que si nous recevons une question via notre chat à laquelle nous ne pourrions pas répondre, nous la transférerons vers des spécialistes. Nous bénéficions pour ce faire du support de l’IPI. »

Pour mieux coller à la réalité de terrain à laquelle sont confrontés les syndics, une profession qui risque de manquer de main-d’œuvre à l’avenir (lire ci-dessus), les concepteurs de SyndicYourself ont intégré un syllabus du cours donné par Vincent Similon, un agent immobilier qui a pris l’habitude de donner des formations aux syndics. Ils ont reçu son autorisation à le mettre en ligne moyennant quelques adaptations et après avoir retravaillé les documents-types. « Sans forfanterie aucune, nous nous attendons à réaliser un carton avec notre nouveau service, expose Julien Vertenueil. Depuis octobre, les gens sont très curieux par rapport à notre produit, nous récoltons énormément de likes sur Facebook et nous allons lancer notre référencement sur Google. N’oubliez pas qu’il y a encore 100.000 immeubles gérés par des syndics bénévoles rien que sur Bruxelles. Notre cible est très large. »

Aujourd’hui, tant Julien Vertenueil que Miguel Lamarche, le fondateur d’EasySyndic, annoncent un produit prêt « à 99 % ». « Il nous reste quelques semaines pour peaufiner la carcasse du site où tout est expliqué via des fenêtres pop-up, souligne Miguel Lamarche. Aujourd’hui, les gens ne veulent plus attendre pour avoir une réponse à leur problème. Beaucoup tentent de trouver eux-mêmes des solutions sur le Net. »

Et quand on lui demande si le client de SyndicYourself ne risque pas de commettre des erreurs, d’encodage ou autres, en utilisant la plate-forme, Miguel Lamarche n’hésite pas : « Des erreurs, il y en a déjà aujourd’hui. SyndicYourself va responsabiliser nos clients. C’est très important car un syndic bénévole a les mêmes responsabilités qu’un syndic professionnel. »

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