Le petit terrain, la pépite pour tout promoteur

Sur la commune de Ganshoren, à deux pas de la basilique de Koekelberg et du parc Elizabeth, les gens du coin ont récemment accueilli un nouvel immeuble. Situé au nº 5 de la rue Pangaert, il a avantageusement remplacé un chancre urbain, autrement moins agréable à la vision, et apporté une touche de modernité à une rue somme toute classique de Bruxelles.

Propriété de L-Sphere Invest, il propose à la vente trois unités réparties de la manière suivante : un duplex de 115 m2 qui s’étend au rez et au premier étage, un appartement 2 chambres (75 m2) au deuxième étage et un appartement 2 chambres, lui aussi de 75 m2, au troisième étage. Des petits espaces qui peuvent être acquis à l’unité (295.000 euros pour le duplex, 260.000 pour le premier étage et 265.000 pour le second, le tout hors TVA) ou en un seul lot.

Fondé par Gérald Saint-Rémy en 2012, L-Sphere Invest emploie 8 personnes. Le développeur-promoteur s’est spécialisé dans la conception de ce genre d’immeubles. « Je recherche en effet des immeubles entre 3 et 15 unités maximum, confirme Gérald Saint-Rémy. Pourquoi je ne vise pas plus gros ? Car je préfère réaliser des projets toujours différents et ça limite aussi la prise de risques. Je préfère me planter sur un dossier de 5 unités parmi plusieurs autres similaires que de rater un gros ensemble à 30 appartements… »

L’immeuble de la rue Pangaert présente la particularité de se situer à la fois en ville et dans un espace boisé. La basilique de Koekelberg et le parc Elisabeth offrent, en effet, à l’acquéreur un sentiment de quiétude qui est loin d’être négligeable quand on vit dans les 19 communes de Bruxelles. Mais trouver un terrain similaire dans la capitale est devenu, si pas impossible, du moins extrêmement difficile. « J’ai trouvé le terrain sur internet il y a quatre ans, confesse le promoteur, mais le propriétaire en demandait beaucoup trop. Il m’a fallu deux ans et demi de négociations pour le ramener à une valeur de marché… »

Il a ainsi été acheté à 165.000 euros au lieu des 225.000 euros demandés au départ. « Nous autres promoteurs nous sommes souvent confrontés à des valeurs qui ne correspondent pas à la réalité, insiste Gérald Saint-Rémy, mais la rareté se paie, surtout à Bruxelles. Avec les projets qui sont les miens, je ne peux pas monter trop haut pour un terrain. »

L’immeuble Pangaert est typiquement le produit destiné aux investisseurs qui achètent en bloc, ou aux acheteurs privés qui recherchent un premier logement. Cela leur évite de devoir composer avec une trop grande copropriété, toujours problématique. « Quand vous avez une copropriété qui rassemble 3 propriétaires, ça passe, mais quand vous en avez 40 ou 50, il y a toujours un ou deux mauvais coucheurs qui transforment la gestion en enfer, soutient notre interlocuteur. Les petits ensembles sont toujours très prisés justement parce qu’ils facilitent les relations entre propriétaires et parce que les charges y sont moins élevées que dans les grands ensembles. »

Le portefeuille de L-Sphere Invest propose d’autres projets achevés ou en cours de construction à Bruxelles ainsi qu’à Rhode-Saint-Genèse, Hélécine, Theux, Andenne et Dinant. Le plus gros projet est celui d’Hélécine. Il prévoit 11 appartements et un rez commercial et est en cours de construction. « En province, il est plus facile de trouver des terrains à des prix abordables mais on est parfois confronté à un autre problème : celui de proposer notre vision urbaine à des services d’urbanisme réticents. Un immeuble à appartements y passe moins bien qu’à Bruxelles… », conclut Gérald Saint-Rémy.