Une maison de (tout) repos pour l’investisseur

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Dans les maisons de repos, on peut s’amuser comme des petits fous. La preuve... Encore faut-il qu’on en construise davantage à l’avenir en belgique car le nombre de plus de 80 ans continue de grimper en flèche.
Dans les maisons de repos, on peut s’amuser comme des petits fous. La preuve... Encore faut-il qu’on en construise davantage à l’avenir en belgique car le nombre de plus de 80 ans continue de grimper en flèche. - D.R.

Lorsqu’on a de l’argent à investir, on recherche avant tout à le placer dans un secteur sûr. Les gros investisseurs du pays n’échappent pas à la règle. A ce sujet, un de leurs terrains de jeu favoris est sans conteste la maison de repos.

Les 80 ans et plus augmentant de manière considérable partout en Europe, et donc aussi en Belgique, le besoin en lits pour personnes âgées va continuer à croître sous nos latitudes. Une donnée qui explique pourquoi le nombre d’achats de maison de repos explose, même s’il est difficile de le déterminer avec précision. « La raison est simple : il n’y a que les Sociétés immobilières réglementées (les SIR) qui communiquent leurs chiffres. Mais on sait que beaucoup de groupes d’assurances comme Generali, Ethias ou les AG par exemple investissent massivement dans ce secteur sans que l’on ne voie rien passer. Énormément de transactions passent ainsi sous nos radars », commente Cédric Van Meerbeeck, le responsable du département Recherches pour le Belux chez Cushman & Wakefield qui vient d’achever une étude sur le sujet.

Depuis la sixième réforme de l’État, on le sait, le secteur des soins de santé est devenu une compétence régionalisée. Or, même si cet instrument législatif commence déjà à prendre la poussière (il date de 2015), on ne sait toujours pas ce que vont faire les trois Régions en la matière.

Ce que l’on sait, en revanche, c’est que les investisseurs voient d’un très bon œil ce segment car ils assurent des revenus sécurisés et garantis pendant 27 ans. « Ils sont sécurisés car les opérateurs (NDLR : ceux qui gèrent les maisons de repos) se sont fort professionnalisés au fil du temps, insiste Cédric Van Meerbeeck. Les Orpea, Armonea, Korian Medica, et autres Senior Assist ou Vivalto gèrent de plus en plus de lits et présentent aujourd’hui beaucoup moins de risques de tomber en faillite. Le bail de 27 ans, appelé bail triple net, implique que l’investisseur est assuré de percevoir un loyer pendant 27 ans en même temps qu’il n’a pas à se soucier des frais de rénovation de la maison de repos puisque ceux-ci sont à charge de l’opérateur. »

En termes de rendement, les meilleurs actifs, soit les maisons de repos flambant neuves répondant à toutes les réglementations d’usage, gérées par un opérateur solide et pleinement occupées, oscillent entre 4,8 et 5 %, pendant 27 ans donc. Quand on sait que les bureaux se situent entre 3,5 et 3,7 % et que le retail tourne à 3 % (pour la rue Neuve) mais avec des baux classiques 3-6-9 ans, on comprend l’attrait des maisons de repos. « Le secteur est confronté à une compétition de plus en plus forte, ce qui entraîne une augmentation de leurs prix, expose notre spécialiste. Conséquence : des acteurs se retirent. C’est le cas de Cofinimmo, qui fut pourtant l’un des premiers acteurs à investir dans les maisons de repos en Belgique. Il y a deux ans, il a jeté l’éponge à cause de prix devenus exorbitants… »

Si les investisseurs lorgnent vers les maisons de repos, c’est moins le cas pour les promoteurs. Car on ne peut construire une maison de repos, et donc mettre des lits pour personnes âgées sur le marché, qu’à la seule condition qu’un nombre identique de lits soit supprimé ailleurs dans la commune, l’arrondissement ou la Région. Ces quotas, qui varient en fonction de l’endroit où l’on veut construire, freinent beaucoup d’ardeurs. « Si les pouvoirs publics devaient relâcher la pression sur les quotas à l’avenir, on pourrait voir des promoteurs investir dans les maisons de repos, sinon ce ne sera pas le cas, assure Cédric Van Meerbeeck. De plus, un constructeur se voit confronté à toute une série de contraintes, comme la taille des chambres ou les normes incendie, qui augmentent le prix de construction. Il y a 3 ou 4 ans, un lit construit coûtait plus ou moins 100.000 euros. Aujourd’hui, il se chiffre aux alentours des 160.000 euros… »

Autre particularité des maisons de repos : la totalité des investisseurs en Belgique sont… belges. Pourquoi ? Justement en raison de la complexité des réglementations qui encadrent ce segment de l’immobilier. « Beaucoup d’investisseurs étrangers s’intéressent à nos maisons de repos, mais une fois qu’on les met au courant des différentes réglementations et contraintes, ils prennent leurs jambes à leur cou, conclut notre interlocuteur. Les barrières à l’entrée sont trop importantes. »

Il est vrai que maîtriser la réglementation n’est pas donné à tout le monde. Même les investisseurs belges mettent du temps à y voir clair. Aujourd’hui, ils croisent les doigts pour que le secteur ne subisse pas une courbe à 180 degrés. Même si les subsides alloués aux opérateurs risquent de varier à l’avenir en fonction des Régions, ce qui entraînerait un système à trois vitesses, qui peut dire aujourd’hui avec certitude quelle sera la part des subsides qui leur sera encore accordée ? S’ils sont moins importants, les business-plans des opérateurs pourraient souffrir et leur santé financière piquer du nez.

Une note d’optimisme semble toutefois de rigueur : la sixième réforme de l’État prévoit une période transitoire de dix ans. D’ici 2025, le segment des maisons de repos est cadenassé. C’est toujours ça de pris…

Croissance

Par Paolo Leonardi

Les 80 ans et + seront 660.000 en 2030 en Belgique (+ 180.000 en 15 ans). Ils vont croître de 29 % (6 % pour la population totale).

Les opérateurs privés représentent quelque 33 % du nombre total de lits.

Les quatre plus grands opérateurs en Belgique sont : le belge Armonea (autour de 9.000 lits) ; le français devenu international Orpea (quelque 7.200 lits en Belgique et 70.000 en Europe et en Chine) ; le français Korian Medica (6.000 lits en Belgique, plus de 70.000 en Europe), qui a racheté le belge Senior Living Group, et Senior Assist (autour de 4.000 lits). À eux quatre, ces opérateurs gèrent plus de 20 % du nombre total de lits en Belgique.

Rayon investissements, le marché des maisons de repos a connu un record en 2015 avec plus de 300 millions d’euros investis. Les grands investisseurs sont les SIR et les compagnies d’assurances (et les banques mais leurs transactions restent confidentielles). Les plus actives en ce moment sont : Aedifica et Care Property Invest.

 
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