L’APIBW, le bon Samaritain du Brabant wallon

La drève du Moulin, à Lillois, est l’un des nombreux projets de l’APIBW et de son patron Mathieu Michel. © D.R.
La drève du Moulin, à Lillois, est l’un des nombreux projets de l’APIBW et de son patron Mathieu Michel. © D.R.

Ne dites plus Régie foncière du Brabant wallon mais bien APIBW, pour Agence de promotion immobilière du Brabant wallon. Derrière ce changement de dénomination, amorcé début 2017, se cache une volonté précise : faire de cette structure basée à Wavre un acteur incontournable en matière de promotions immobilières sur un territoire dont l’attractivité ne connaît pas de temps mort.

A la barre de l’Agence, Mathieu Michel s’est fixé une mission prioritaire : favoriser l’accès à la propriété. Car, dit-il, « contrairement à ce que l’on pourrait croire au sujet d’une province où le pouvoir d’achat est l’un des plus élevés de Belgique, les pauvres existent aussi dans le Brabant wallon et ils le sont encore un peu plus qu’ailleurs vu les prix pratiqués. »

Mathieu Michel est intarissable quand on évoque avec lui le fonctionnement de l’APIBW. « Nous essayons d’être un espace de recherches et de prototypes des moyens à mettre en œuvre pour accéder à la propriété dans le Brabant wallon, dit-il. Natif de Jodoigne où j’ai toujours vécu, j’ai eu la chance pour acquérir un logement d’avoir été aidé par mes parents (NDLR : il est le deuxième fils de Louis Michel, et frère de Charles, le Premier ministre actuel). Je vois trop de jeunes obligés d’aller habiter loin de leur cocon familial, avec toutes les dépenses supplémentaires que cela comporte… »

Pour absorber la hausse démographique, le Brabant wallon devra construire 15.000 nouveaux logements d’ici à 2030. L’APIBW en construira à elle seule 1.500, soit 10 %. Mais sur les six ans de la législature actuelle, elle n’arrivera à en construire que 600, ce qui est en dessous des prévisions de Mathieu Michel et de ses équipes. La faute aux permis qui mettent trop de temps à être accordés, même pour une structure publique comme l’APIBW. « J’en ai marre d’être confronté à des fonctionnaires qui cherchent à freiner les projets plutôt qu’à les faire avancer, s’énerve notre hôte. Si nos relations avec les communes se passent à merveille, avec la Région et le fonctionnaire délégué c’est plus compliqué. Nous avons l’impression qu’ils estiment pouvoir être plus durs envers un organisme public qu’envers des promoteurs privés. »

Ralentir la pression foncière, particulièrement élevée en Brabant wallon, et mettre sur le marché des biens entre 15 et 30 % en dessous du prix du marché ne se fait pas sans un mécanisme particulier. « Nous travaillons depuis des années pour trouver de l’argent de façon structurelle et non via une politique limitée dans le temps qui n’aurait aucun sens, insiste notre interlocuteur. C’est pourquoi l’APIBW joue aujourd’hui le rôle de promoteur immobilier à part entière. Dès que je suis entré en fonction, j’ai voulu travailler sur autre chose que le simple foncier. Le système que nous avons mis au point est d’une simplicité enfantine. »

Pour chaque promotion, celui-ci prévoit trois types de biens, classés en catégories A, B et C. La catégorie A est la moins chère. Elle propose des biens qui sont vendus 30 % moins chers que le prix du marché sur lesquels l’APIBW ne gagne rien. Les biens appartenant à la catégorie B sont vendus au « break-event », entendez par là que l’APIBW les vend au prix qu’ils lui ont coûté à la construction. Mathieu Michel précise toutefois que les acheteurs achètent un bien 15 % moins cher que le prix du marché. Enfin, la catégorie C concerne des biens qui sont vendus au prix du marché.

C’est sur cette dernière catégorie que l’APIBW engrange des bénéfices importants qui lui permettent de combler le déficit des catégories A et B. « L’ensemble de nos projets sont aujourd’hui systématiquement à l’équilibre, voire légèrement bénéficiaires mais ces bénéfices ne servent, en réalité, qu’à amortir l’immobilisation du capital puisqu’il faut compter entre 5 et 10 ans entre le moment où l’on achète le terrain et où le projet sort de terre », estime le patron de l’APIBW.

Si l’on prend l’exemple du lotissement qui comprend cinq blocs d’appartements à la drève du Moulin à Lillois, le site de l’APIBW nous apprend que les biens encore disponibles de catégorie A s’étendent de 88 à 110 m2 (1 et 2 chambres) avec des prix démarrant à 178.000 euros, HTVA. Les biens de la catégorie B proposent des surfaces de 109 à 135 m2 (2 et 3 chambres), et ceux de la catégorie C vont de 122 à 164 m2 (2 et 3 chambres). L’appartement le plus cher est en vente à 356.000 euros, HTVA (164 m2, 3 chambres, une salle de bains, une salle de douche, bureau, grenier, terrasse, jardin). Notons que tous les appartements sont vendus avec une cave et un emplacement parking.

Bien sûr, ces unités sont vendues sous plusieurs conditions qui concernent notamment l’âge, le revenu, l’interdiction d’être déjà propriétaire et l’engagement à occuper soi-même le bien pendant une durée de dix ans.

Parce que beaucoup trop de jeunes couples (ceux concernés par la catégorie A) se retrouvent confrontés à un problème d’emprunt, Mathieu Michel et ses équipes sont sur le point de lancer la location avec option d’achat : on loue pendant 9 ans à un loyer non indexé et au terme de l’échéance, on peut acheter le bien dont la valeur, elle non plus, n’a pas bougé pendant les 9 ans de location. « Nous allons également proposer du locatif sous le prix du marché pour permettre à des familles qui n’auront jamais les moyens suffisants pour acheter, comme les familles monoparentales, de se loger, expose aussi Mathieu Michel. Nous avons également signé une convention avec l’Agence immobilière sociale du Brabant wallon. »

Aujourd’hui, l’APIBW a des projets, achevés, en cours de réalisation ou en demande de permis dans des communes de la province comme Tubize, Rebecq, Waterloo, Chastre, Court-Saint-Etienne, Wavre, Grez-Doiceau et d’autres encore. Elle les mène seule ou parfois en partenariat avec des promoteurs privés, comme c’est le cas au Domaine des Vallées à Grez-Doiceau avec Immobel et Thomas & Piron. « Nous proposons des projets qui vont de 30 à 280 unités présents sur une quinzaine de communes, conclut Mathieu Michel. Cela représente environ 20 projets menés de concert. »

L’APIBW possède également du foncier en « standby ». C’est le cas, par exemple, de 6 hectares qui attendent de connaître leur destin sur la commune de Louvain-la-Neuve. Une mine d’or qu’elle doit encore exploiter.

Y a-t-il trop d’appartements neufs dans la jeune province?

Par Marie-Eve Rebts

Les Papeteries de Genval sont l’un des nombreux projets immobiliers qui poussent comme dfes champignons en Brabant wallon. © D.R.
Les Papeteries de Genval sont l’un des nombreux projets immobiliers qui poussent comme dfes champignons en Brabant wallon. © D.R. - D.R.

Les Jardins de l’Orne à Mont-Saint-Guibert, les Papeteries de Genval, les Berges de l’Argentine à La Hulpe, les Jardins de Courbevoie à Louvain-la-Neuve, Coparty Gardens à Nivelles…

Après le boom des villas quatre façades, c’est au tour des appartements de s’imposer dans le paysage immobilier du Brabant wallon. Comment s’explique cette inversion de tendance ? Risque-t-on une saturation sur le marché ?

Les projets immobiliers poussent un peu partout dans la belle et luxuriante province. Ou plutôt les immeubles à appartements, car sur les quelque 2.000 logements construits chaque année, près de deux tiers sont désormais de ce type. La tendance est si forte qu’elle en vient à poser la question suivante : « Construit-on trop d’appartements en Brabant wallon ? »

C’était justement le thème d’une conférence-débat organisée par la Maison de l’Urbanisme vendredi dernier. Impossible évidemment de donner une réponse ferme et définitive mais, pour se rapprocher de la vérité, il faut d’abord remettre en perspective le développement immobilier de la province.

Dans les années 70, celle-ci a connu un premier pic de construction d’appartements qui se concentrait essentiellement sur Nivelles et les communes les plus proches de Bruxelles comme Waterloo, Rixensart, La Hulpe ou encore Wavre. Ensuite, les maisons et villas quatre façades ont repris le dessus jusqu’à devenir emblématiques du Brabant wallon pour ces dernières.

Résultat : au début des années 2000, la province présentait un véritable déficit en matière d’appartements. On peut alors se demander si la récente reprise au niveau de la construction de tels logements est simplement un rattrapage, ou s’il s’agit d’une nouvelle tendance qui s’étend cette fois à l’ensemble des communes.

Une chose est sûre : l’évolution des appartements est à mettre en corrélation avec plusieurs facteurs comme l’évolution des petits ménages ou encore la disponibilité foncière. On estime à 45.000 hectares l’espace non construit en zone habitable en Brabant wallon, à quoi s’ajoutent d’autres zones telles que les friches. Toutefois, comme le souligne Jean-Luc Son, Directeur de Real Estate International Management, il faut distinguer données territoriales et du marché. « Il n’est pas toujours facile de trouver des terrains bien situés pour de beaux projets en Brabant wallon, d’autant plus que certains propriétaires ont tendance à spéculer. En tant que promoteurs, nous avons des critères de rentabilité à respecter et vu le prix des terrains, il est généralement plus intéressant de construire des appartements, sans quoi les tarifs de vente sont trop élevés pour les acheteurs. »

Par rapport aux villas situées dans des quartiers résidentiels, les appartements neufs répondent aussi aux nouvelles tendances de l’habitat, en Brabant wallon comme ailleurs. « Les attentes au niveau des logements sont désormais axées sur les performances énergétiques et la proximité des facilités », constate Aubry Lefèvre, administrateur chez Thomas & Piron Bâtiment.

On ne développe ainsi plus de grandes tours à appartements impersonnelles, mais plutôt des projets avec des bâtiments à taille humaine et qui cherchent à s’intégrer dans leur environnement grâce à la mobilité, à la mixité des fonctions, etc.

Même si l’appartement est un logement recherché et dans l’air du temps, est-il nécessaire d’en construire tant en Brabant wallon ? « Malgré une offre importante, les rythmes de vente ne s’effritent pas, observe Aubry Lefèvre. A Nivelles par exemple, nous vendons 25 à 30 unités par an sur un projet. Ce ne sont pas les chiffres exorbitants que l’on a pu connaître il y a quelques années, mais c’est très raisonnable. »

L’administrateur est également confiant pour l’avenir et pense que la demande se maintiendra, poussée par la diminution de la taille des ménages et l’accroissement de la difficulté d’accès au logement. Sans oublier les données démographiques…

Statistiquement, il ne fait aucun doute que le Brabant wallon va connaître une hausse démographique très importante dans les prochaines années. Elle devrait même être la plus forte du pays. Des logements supplémentaires, il en faudra donc beaucoup. En théorie, le quota nécessaire devrait être dépassé. Mais outre le volume et l’aspect qualitatif des projets, c’est sans aucun doute leur timing qui déterminera leur absorption par le marché.

 
À la Une du Soir.be
À découvrir sur Le Soir +
 

Vos réactions

Règles de bonne conduite / Un commentaire abusif? Alertez-nous

Le choix de la rédaction
  1. BELGAIMAGE-163013725

    Coronavirus: doit-on tous porter un masque?

  2. Maggie De Block est loin de faire l’unanimité, tant côté syndical que politique.

    Coronavirus: les syndicats se plaignent de Maggie De Block à la Première ministre

  3. Report at the Metropole Savoie Hospital Center (Centre hospitali

    La mort d’une Gantoise de 12 ans rend l’épidémie plus inaudible que jamais

La chronique
  • «Comme on nous parle»: Ne pas se toucher, l’épine dans le talon de nos conversations

    C’est une cousine croisée il y a un mois, il y a un siècle, une éternité. Il pleut, c’est le soir. On se tombe dessus à la gare, en sortant du train, et on se fait la bise puis d’un coup, comme si la joue de l’autre nous avait brûlées comme de l’acide, on recule, horrifiées : « Mince ! On s’est embrassées ! » On n’avait pas encore l’habitude, à l’époque, mais le mètre 50 de sécurité, ça, on savait déjà.

    Du coup, on recule. 1m50, c’est la distance latérale de dépassement d’un piéton ou d’un cycliste, hors agglomération. Parler à quelqu’un à 1m50 de distance, c’est comme si vous vous teniez tous les deux de chaque côté d’une petite citadine, une Citroën C-Zero ou une Peugeot iOn. Ou d’une table de ping-pong, dans sa largeur. Ou d’une baignoire. Ou d’un poney.

    1m50, c’est un peu plus que ce qu’on appelle notre « distance personnelle », qui est de 1m20. Soit la taille de notre bulle. La proxémie – l’étude du rôle des distances dans les relations interpersonnelles – montre comment la présence d’une autre personne à l’...

    Lire la suite