Logements inoccupés, les moyens de la lutte

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Près de 700 logements, situés tant en zones urbaines que rurales, ont été réintroduits dans le circuit locatif wallon.
Près de 700 logements, situés tant en zones urbaines que rurales, ont été réintroduits dans le circuit locatif wallon. - DR

Le Fonds du logement de Wallonie (FLW) chiffre à 40.000 le nombre de logements inoccupés en Wallonie. De son côté, en croisant un vaste ensemble d’informations et en tenant compte des fluctuations et de la difficulté de mesurer le phénomène en temps réel, le Centre d’études en habitat durable (CEHD) estime qu’il existe entre 15.000 et 20.000 logements privés vides, à l’échelle de l’ensemble du parc wallon. Quoi qu’il en soit, en regard des dizaines de milliers de ménages en demande d’un logement décent à prix abordable, cette inoccupation heurte bon nombre de citoyens et d’acteurs associatifs ou publics du logement. A titre de comparaison, la Wallonie compte 39.500 candidats locataires en attente d’un logement d’une des 64 sociétés wallonnes de logement public.

Diverses raisons sont invoquées par les propriétaires pour expliquer l’inoccupation de leur bien. La plus fréquemment citée est que les propriétaires ont acquis ou reçu en héritage un bien déjà fort dégradé et qu’ils ne disposent pas des moyens pour le rendre habitable. Dans ce cas de figure, le système de prêts à taux zéro et de subventions aux propriétaires, mis en place depuis 10 ans par le FLW, constitue indéniablement une réponse.

Pour bénéficier de cette aide financière, pendant 9 ans, le propriétaire doit confier la gestion locative du logement ainsi mis sur le marché à une des 32 agences immobilières sociales (AIS) ou à une des 26 associations de promotion du logement (APL). De cette façon, ces logements sont attribués à des ménages de condition modeste. Le montant de l’aide s’élève à un maximum de 56.800 euros par logement. Une aide complémentaire de 25.100 euros permet aussi d’améliorer la Performance énergétique du bâtiment (PEB). Si le logement comporte moins de 3 chambres, l’intervention se fait à concurrence de 25 % sous forme de subvention (par définition non remboursable) et 75 % sous forme de prêt. Si le logement comporte 3 chambres ou plus, la proportion s’inverse.

« Le Fonds du logement a commencé l’expérience avec ses fonds propres, explique Vincent Sciarra, directeur du FLW. On voulait surtout soutenir les agences immobilières sociales qui aidaient les propriétaires de logements non conformes. Depuis, la Région wallonne a donné des budgets pour assurer la lutte contre les logements vides. »

Croissance régulière

Le budget de 4 millions d’euros par an, augmenté de 10 % chaque année, est inscrit dans le contrat de gestion 2013-2018, pour financer cette activité particulière du Fonds.

Sur la période de 2006 à 2017, le volume des aides accordées a connu une croissance régulière, ce qui indique l’intérêt constant des propriétaires pour le dispositif, qui reste néanmoins peu connu du grand public. Près de 700 logements, situés tant en zones urbaines que rurales, ont été réintroduits dans le circuit locatif wallon.

Près de la moitié d’entre eux sont des logements de trois chambres et plus. Ces logements sont loués le plus souvent à un prix variant entre 300 et 350 euros par mois.

Vincent Sciarra se réjouit de voir les AIS monter en puissance. « Aujourd’hui, elles gèrent 5.621 logements, en partant de zéro il y a 20 ans. Le parc immobilier qu’elles gèrent augmente de 8 % par an, ce qui représente 400 logements. 50 d’entre eux sont financés par le système des prêts et subventions. »

Fort du soutien de la Région wallonne, le Fonds entend poursuivre sa contribution à l’amélioration du parc de logements existants, notamment en valorisant toujours davantage ce partenariat public-privé, au bénéfice des ménages de condition modeste.

Quatre présomptions d’inoccupation

Par Caroline Dunski

Le décret wallon du 1er juin 2017, entré en vigueur le 28 juillet 2017, modifie le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable (CWLHD) en y incluant notamment de nouveaux mécanismes de lutte contre les logements inoccupés. Par « logement », le Code entend « le bâtiment ou la partie de bâtiment structurellement destiné à l’habitation d’un ou de plusieurs ménages ». Le Code liste quatre présomptions d’inoccupation, tout en précisant que le propriétaire peut les renverser en prouvant l’occupation effective de son bien ou en justifiant l’inoccupation par des raisons légitimes, des raisons indépendantes de sa volonté ou un cas de force majeure.

Avec la réforme du CWLHD, le maintien de l’inoccupation après constat devient une infraction administrative passible d’amende. Par ce mécanisme d’amendes administratives, le législateur wallon ne remet pas en cause l’existence et l’exécution de la taxe sur les immeubles inoccupés, actuellement établie par 239 des 262 villes et communes de Wallonie et non concernée par la réforme du Code. Taxes et amendes administratives peuvent coexister et être appliquées de manière exclusive.

Pour faire cesser l’inoccupation, au mécanisme existant de la « réquisition douce », par la prise en gestion volontaire du bien par un opérateur immobilier reconnu par le Code (lire ci-dessus), s’ajoutent désormais un dispositif de prise en gestion unilatérale ou judiciaire et la possibilité, pour une « autorité administrative » ou une association ayant pour objet la défense du droit au logement et agréée spécifiquement par le Gouvernement wallon, d’introduire auprès du Tribunal de première instance une action en cessation d’inoccupation. La mise en pratique de cet arsenal législatif relèvera, quant à elle, d’une volonté politique.

Propriétaires solidaires

Par Caroline Dunski

A Andenne, Emmanuelle Jacques, logopède de profession, a installé son cabinet au rez-de-chaussée d’un bâtiment contigu à son logement. « J’envisageais de faire remplacer le toit, mais je n’avais pas les moyens d’aménager le premier étage pour en faire un logement. C’est l’occasion qui a fait le larron. Devenue membre du bureau de l’AIS d’Andenne, j’ai entendu parler des prêts et subventions du Fonds du logement. Au départ, on partait sur une aide de 50.000 euros et nous nous sommes engagés auprès de l’AIS pour une période de 15 ans. Finalement, le coût total s’élève à 120.000 euros, hors frais non comptabilisés, tels que la demande de permis de bâtir, l’intervention d’un ingénieur en stabilité… Notre objectif n’était pas de faire du pognon, mais mon mari et moi ne voulions pas que cela impacte notre quotidien. Finalement, le loyer ne couvrira peut-être pas totalement le remboursement du prêt, mais sur le long terme, ce ne peut être qu’une bonne opération et une plus-value. Ce que je trouve génial avec ce système, c’est de pouvoir offrir du logement “social” intégré à du noyau d’habitat classique. Le projet a été lancé en 2014. Je suis certaine que dans la plupart des cas, cela va plus vite, mais nous avons joué de malchance avec les différents intervenants. »

A Waremme, Cyrille Schwanen et son frère ne connaissent pas ce type de difficultés. L’un carreleur, l’autre électricien, ils sont très habiles de leurs mains et effectuent eux-mêmes la plupart des travaux : électricité, maçonnage, isolation, crépis extérieur… « On est dans le bâtiment et on aime ça. Chacun de nous a sa maison, mais nous cherchions à investir dans un bien à rénover pour assurer nos vieux jours. Nous avons acheté une grange que nous transformons pour en faire trois appartements. Le système est bien fait, mais le dossier a été long à mettre en place. Si tout roule comme on aimerait, ce devrait être fini en février 2018. »

 
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