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Taxes sur les bureaux: l’addition est salée

Ayming Belgium a réalisé une étude qui démontre que les taxes sur les bureaux sont à la fois élevées et inégales. À Schaerbeek, elles atteignent même quasiment les 100 % du revenu cadastral indexé. Bienvenue en Belgique…

Journaliste en charge du Soir Immo Temps de lecture: 4 min

Les bureaux ont aussi leurs propriétaires et, avec eux, leurs taxes qui sont loin – mais alors très loin – d’être les mêmes pour tout le monde. Présent dans 16 pays et depuis quinze ans en Belgique, Ayming Belgium est un bureau spécialisé dans le conseil et particulièrement dans l’optimisation fiscale liée à l’immobilier tertiaire. Il a réalisé récemment une étude portant sur ce domaine, dont on ignore souvent à quelle réglementation il répond, et qui provoque des maux de tête aux propriétaires eux-mêmes tant ils ont du mal à s’y retrouver.

Sans entrer dans les détails de la méthodologie utilisée, l’étude a comparé 589 communes belges dans le but d’identifier l’intensité du précompte immobilier sur la base du revenu cadastral indexé des immeubles de bureaux.

Une première chose à savoir est que ce revenu cadastral est en moyenne trois fois plus élevé que le revenu cadastral résidentiel. Si l’envie vous prend d’acheter des bureaux plutôt qu’une maison ou un appartement, mieux vaut le savoir…

C’est le revenu cadastral indexé qui sert de base au calcul d’une quote-part qui va aux Régions (2,5 % pour la Flandre et 1,25 % pour Bruxelles et la Wallonie), d’une autre quote-part qui va aux Provinces (via les centimes additionnels provinciaux) et d’une troisième quote-part qui va aux communes (via les centimes additionnels communaux).

Ayming Belgium a ainsi établi la moyenne nationale : le précompte immobilier représente 41,04 % du revenu cadastral indexé. En Wallonie, le pourcentage est de 54,85 % et en Flandre, de 28,75 %.

Une précision : la commune wallonne où les taxes sont les plus élevées est Ath (64,94 %). Surprise : c’est Lasne, une des communes les plus aisées du Royaume, qui est la moins chère pour les bureaux (33 %). En Flandre, les extrêmes sont atteints par Alveringem (42,58 %) et Laethem-Saint-Martin (18 %). À Bruxelles, Schaerbeek est la commune où le taux est le plus haut (55,99 %) et Auderghem où il est le plus bas (38,49 %).

Mais attention : Bruxelles applique également une autre taxe, appelée « taxe sur les surfaces non affectées à la résidence » ou plus simplement « taxe régionale bruxelloise ». Elle est calculée soit sur le nombre de mètres carrés du bâtiment, soit sur la base du revenu cadastral. Elle s’élève à 28 % en moyenne.

À tout ceci, il faut ajouter, on l’a vu, les taxes provinciales et communales. Toujours à Bruxelles (où est concentrée la majorité des bureaux du pays), on peut même retrouver quatre taxes différentes : le précompte immobilier, la taxe régionale bruxelloise, une taxe communale sur les surfaces de bureau (sauf à Koekelberg) qui s’élève en moyenne à 14,55 euros par m2, et même une taxe… sur les parkings (appliquée par neuf communes) qui peut aller jusqu’à 100 euros par emplacement.

Laurie Pilo.
Laurie Pilo. - D.R.

En un mot comme en cent : avec toutes ces taxes, 17 des 19 communes bruxelloises passent à plus de 60 % de pression fiscale ! « Si on prend l’exemple de Schaerbeek, l’ensemble des taxes sur les bureaux peut facilement dépasser 100 % du revenu cadastral indexé, fait remarquer Laurie Pilo, CEO d’Ayming Belgium. Et c’est pareil pour Saint-Josse-ten-Node, Evere et Berchem-Ste-Agathe. La Belgique est devenue le pays de l’accumulation des taxes prélevées par des autorités différentes. Elles rendent le contribuable complètement fou (sic) ! »

On rappellera ici que Bruxelles compte 6,5 millions de m2 de bureaux, contre 4,5 millions pour la Flandre et 2 millions en Wallonie. « Notre étude démontre qu’en matière de bureaux, la Flandre reste compétitive, surtout Anvers et Gand, poursuit Laurie Pilo. La Wallonie souffre dans des villes comme Liège, Namur et Charleroi. Quant à Bruxelles, la situation devient de plus en plus critique. Mais il est vrai que les loyers y sont aussi très élevés. Il vaut mieux parfois acheter un immeuble de bureaux à Bruxelles plutôt qu’à Ath… »

Le problème n’est pas neuf : beaucoup d’entreprises choisissent de quitter Bruxelles à cause de la pression fiscale. « Elle y est plus importante que dans les communes du Brabant flamand où le précompte immobilier est moins élevé à la base et où il n’y a pas la taxe sur les surfaces non affectées à la résidence. Ce n’est pas un hasard si beaucoup d’entreprises tertiaires s’y implantent… »

Alexandra Dryjski.
Alexandra Dryjski. - D.R.

Une chose est sûre : mieux vaut faire ses calculs avant de se lancer et de savoir où investir. « Cette étude est une première pour nous, conclut Alexandra Dryjski, spécialiste des taxes immobilières chez Ayming Belgium. Nous l’avons réalisée car nous recevons un nombre toujours plus important de questions sur le sujet. Ce domaine préoccupe les propriétaires qui veulent maîtriser leur coût fiscal et savoir le plus précisément possible à quoi s’en tenir. Mais il inquiète aussi les locataires car il est évident que les taxes sont répercutées sur les loyers. »

Taxe, ô chère taxe, quand tu nous tiens…

 

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