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Un segment où les grands terrains priment

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, les fermes des siècles passés se vendent encore très bien. Plus leur terrain est grand, plus leur prix est élevé. Et peu importe si les travaux de rénovation à prévoir sont importants…

Journaliste en charge du Soir Immo Temps de lecture: 4 min

Tandis que certains reviennent vivre en ville, d’autres ne jurent que par… la campagne ! Même si les temps sont moins bons qu’avant la crise, ils restent bons pour les vendeurs de fermes agricoles.

Lorsqu’on évoque ce segment particulier de l’immobilier, on parle de fermes anciennes, datant souvent des XVIIIe et XIXe siècles (parfois du XVIIe), ainsi que de fermes relativement récentes. On les retrouve partout en Belgique, même si elles commencent à manquer dans certaines régions comme le Brabant wallon. « En Flandre et du côté de Tournai, on trouve des fermes plus petites qu’on appelle des longères, explique à ce sujet Yves Lange, patron du Comptoir Foncier, agence spécialisée dans les biens agricoles (mais aussi forestiers) établie à Huy. Pour les plus grandes bâtisses, il faut aller du côté de la Hesbaye et du Condroz, là où il y a les meilleures terres. »

La tendance aujourd’hui est la ferme avec un petit terrain (comptez tout de même jusqu’à 5 hectares). La grosse majorité des vendeurs est constituée d’agriculteurs qui cessent leur activité. Par le passé, la loi sur le bail à ferme a poussé beaucoup de fermiers à vendre. Datant de 1969, elle lie toujours propriétaires et exploitants agricoles en cadenassant les conditions de rupture d’un bail, au point qu’une terre peut se transmettre entre des générations de locataires sans que le propriétaire ou ses héritiers puissent rompre le contrat. Elle devrait être assouplie, si tout va bien, en 2020.

« Beaucoup de fermes sont devenues une charge énorme pour leur propriétaire car elles ne sont plus aux normes, insiste Yves Lange. Souvent, tout est à refaire, y compris la toiture, ce qui pousse certains propriétaires à vendre. Parfois, on cherche aussi à quitter parce que les enfants sont partis et que le corps de logis devient subitement trop grand. Une situation analogue à celle qui voit les propriétaires vendre leur villa quatre façades pour aller vivre dans un appartement en ville. »

Au niveau des prix demandés, ils varient fortement en fonction de la région. « La ferme du Brabant wallon vaudra plus cher qu’un bien équivalent au sud de Charleroi ou dans le fin fond des Ardennes, glisse notre interlocuteur. Dans le Condroz namurois, les fermes sont fortement recherchées pour en faire des résidences secondaires. Mais une chose est sûre : pour vendre à bon prix, il faut beaucoup de terrain. Une ferme de 50 hectares bien placée, c’est-à-dire qui ne se trouve pas le long de l’autoroute, se vendra sans aucun problème. Ce sont les terrains qui font vendre le bâtiment. »

Le coût de la rénovation

Le portefeuille du Comptoir Foncier comprend ainsi une ferme à Walcourt (sud de Charleroi) avec 1.000 m2 habitables (entre le corps de logis, l’étable et la grange) sur un terrain de 3 hectares à 400.000 euros. Mais d’importants travaux de rénovation sont à prévoir. « Et là, ça peut chiffrer très haut. Beaucoup plus haut que l’achat de la ferme en lui-même… », intervient Yves Lange.

Une fois rénovée, la ferme acquiert de la valeur. « A Vogenée, non loin de Walcourt, nous vendons une ferme récemment rénovée de 300 m2, plus un appartement, des étables assainies qui peuvent servir de salles de fêtes et une piscine pour 1,2 million d’euros… »

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, les acheteurs de fermes sont essentiellement belges. On trouve bien quelques acquéreurs néerlandais ou allemands mais dans les zones proches des frontières. « Quant aux Anglais, ils vont en France où les fermes agricoles sont beaucoup plus nombreuses, et donc moins chères. Et il y a plus de soleil qu’ici… », sourit Yves Lange.

A l’heure où l’immobilier du XXIe  siècle se conjugue avec des surfaces plus restreintes et des prix qui grimpent, un segment particulier où la taille XXL est recherchée reste donc plus que jamais d’actualité. « Les acheteurs acquièrent une ferme soit pour en faire une résidence secondaire où ils peuvent recevoir du monde, soit, et on le constate de plus en plus souvent, pour mener un projet de transformation du bien en plusieurs habitations, voire plusieurs appartements. Les habitats groupés ont également la cote. Les communes donnent un coup de pouce pour les permis car elles savent que dans le cas contraire, le bâti est destiné à vieillir et à pourrir sur place. »

En Région wallonne, les agences spécialisées dans les fermes agricoles se comptent sur les doigts de la main. Au Comptoir Foncier où travaillent 5 personnes, on en vend une dizaine par an. De quoi satisfaire le patron. « Si une année les fermes se vendent moins bien, les forêts prennent le dessus et vice versa, explique-t-il. Mais on vend quand même moins bien qu’avant la crise de 2008-2010. »

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