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Le flou en matière de déclaration d’un bien en Espagne

Fiscalité.

Temps de lecture: 4 min

Remplir sa déclaration fiscale n’est pas une partie de plaisir. Mais elle peut devenir un vrai casse-tête. C’est ce qu’expérimentent actuellement des milliers de Belges propriétaires d’une maison de vacances ou d’un appartement en Espagne.

« Depuis quelques semaines, nous recevons quotidiennement des demandes de la part de propriétaires qui ne s’y retrouvent plus » , explique Marleen De Vijt, CEO d’Azull, spécialiste du marché belge de l’immobilier espagnol.

La grande question concerne le montant qu’il faut déclarer. Un premier arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne de 2014 a confirmé que l’imposition belge sur les résidences secondaires est discriminatoire parce que les résidences secondaires situées sur le territoire belge ne sont pas imposées de la même façon que les résidences secondaires situées à l’étranger. Le principe de la libre circulation des capitaux n’est dès lors pas respecté.

En effet, pour une résidence secondaire en Belgique, à la côte par exemple, il faut seulement déclarer le revenu cadastral (indexé et majoré de 40 %) tandis que si le bien se trouve dans un autre pays de l’UE (comme c’est le cas pour un nombre croissant de Belges propriétaires d’une seconde résidence en Espagne), c’est sur la valeur locative réelle que se base le fisc belge. Cette méthode d’imposition est souvent défavorable aux contribuables.

Un arrêt de la cour d’appel de Liège du 28 juin 2017 ainsi qu’un arrêt récent de la Cour de justice de l’UE ont également fustigé le législateur belge concernant cette fois la taxation des biens mis en location privée. En pareil cas, si le bien est situé en Belgique, l’imposition doit intervenir sur base du revenu cadastral (indexé et majoré de 40 %) alors qu’elle est basée sur les loyers et les avantages locatifs si l’immeuble est situé à l’étranger.

« En dépit de ces condamnations multiples, le législateur n’a toujours pas réagi, relève maître Rafaël Alvarez Campa, avocat associé chez WBCJ. Nous sommes sur des sables mouvants mais le contribuable n’est pas dépourvu d’arguments pour faire face à ces problèmes. L’administration fiscale a admis dans une circulaire publiée en 2016 que la valeur locative des biens situés à l’étranger non donnés en location puisse être déterminée à l’aide d’une valeur fixée ou expressément approuvée par une autorité étrangère. Selon la circulaire, cette valeur peut notamment être le revenu imposable pris en considération par l’Etat étranger. Pour l’Espagne, il s’agira donc de la valeur cadastrale. Cette “Valor cadastral” correspond en fait au revenu cadastral espagnol, souvent beaucoup plus élevé que ce à quoi nous sommes habitués en Belgique. C’est pourquoi il ne faut déclarer qu’un pourcentage de celui-ci. Si la valeur cadastrale de la résidence secondaire a été évaluée après 1994, il ne faut d’ailleurs déclarer que 1,1 % (2 % dans les autres cas). Pour ceux qui donnent en location leur résidence secondaire, d’autres règles s’appliquent : il faut déclarer entre 20 et 25 % du montant brut des loyers obtenus. »

Ces solutions temporaires créent un flou juridique et sont insuffisantes. Il incombe donc au législateur belge d’élaborer une nouvelle solution permanente. Le seul problème, c’est que celle-ci n’existe pas encore. Et pendant ce temps, le contribuable doit remplir sa déclaration d’impôts. « En attendant, c’est à chaque Belge propriétaire d’une résidence secondaire de se débrouiller en prenant appui sur les arrêts et la circulaire précités », ajoute Marleen De Vijt.

On comprend qu’il plane une telle confusion et de tels doutes, surtout quand on sait que beaucoup de personnes font de leur résidence secondaire en Espagne un usage personnel, et la louent de temps en temps, parfois même à des amis. « Même les juristes recommandent de calculer soi-même lequel des deux montants est le plus bas, et de déclarer ce dernier. En d’autres termes : un compromis à la belge » , insiste-t-on chez Azull.

Il reste toutefois un autre problème latent depuis un certain temps. Beaucoup de personnes se demandent si elles sont imposées deux fois : en Espagne et en Belgique. « Théoriquement parlant, ce n’est pas le cas, mais dans la pratique, tout n’est pas si simple. Bien qu’elle doive en principe exonérer les revenus immobiliers de source espagnole (en application de la convention préventive de la double imposition qui lie les deux pays), la loi fiscale belge prend néanmoins en compte ces revenus pour déterminer le taux d’imposition applicable à l’impôt des personnes physiques », poursuit Me Rafaël Alvarez Campa, avocat associé WBCJ.

« Cela signifie que l’on passe souvent dans la tranche d’imposition supérieure même si en fin de compte les revenus espagnols sont exonérés  », conclut Marleen De Vijt.

Habitat

 

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