Réussir son premier achat immobilier

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Un premier achat immobilier est une étape importante dans la vie d’un jeune couple.
Un premier achat immobilier est une étape importante dans la vie d’un jeune couple. - photo news.

Le premier achat immobilier, c’est un peu comme le premier rapport sexuel : ça ne s’oublie pas. Mais pour éviter de voir l’expérience se solder par un fiasco mémorable, il convient d’être (très) prudent.

Une première tendance voit les jeunes acheter de plus en plus tôt. « Ils profitent des taux bas, explique à ce sujet Gaétan Bleeckx, notaire à Saint-Gilles. Un jeune isolé achètera plutôt un studio, un couple se dirigera davantage vers un appartement. Cela dépend grandement de la somme de départ. »

N’allez pas croire que ces nouveaux propriétaires soient fauchés. Car s’ils n’ont pas de grands moyens, ils profitent d’aides familiales sans lesquelles ils seraient bloqués. « Et c’est le cas encore plus aujourd’hui que par le passé, confirme le notaire. Ces aides sont parfois importantes en même temps que fondamentales, surtout à Bruxelles où les prix sont élevés. Aujourd’hui, aider ses enfants à acheter un bien immobilier est entré dans les mœurs des parents. »

Beaucoup de primo-acquérants se décident entre 25 et 30 ans. Mais on constate aussi que beaucoup d’entre eux n’attendent plus très longtemps avant de revendre leur bien pour s’en acheter un plus grand. « On commence par un studio, puis on achète un appartement, avant de jeter son dévolu sur une maison, note le notaire. Le deuxième achat se fait entre 32 et 37 ans. Il arrive même que des jeunes restent propriétaires de leur premier achat qu’ils louent car le produit des locations couvre les remboursements du deuxième emprunt. »

Notre interlocuteur, rejoint par l’ensemble de la corporation, tient à effectuer une mise en garde : mieux vaut s’informer auprès d’un notaire avant de signer quoi que ce soit. « Une offre d’achat signée par l’acquéreur et cosignée par le vendeur équivaut à une vente, certifie ainsi Gaétan Bleeckx. L’achat immobilier est souvent un acte émotionnel qui peut être effectué par ailleurs sous pression quand plusieurs candidats acquéreurs convoitent le même bien. Mais aller trop vite comporte pas mal de dangers. »

Pour les éviter, il convient par exemple de ne jamais signer un document qui ne comporterait pas une condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit hypothécaire. « C’est la base, insiste le notaire. Imaginez ce qui peut se passer si la banque ne vous prête finalement pas l’argent ! Mais attention également aux infractions urbanistiques. Celles-ci ne sont pas plus nombreuses que par le passé mais ce qui a changé, c’est que les communes sont beaucoup plus regardantes à ce sujet. »

Normalement, la loi n’interdit pas de vendre un bien qui comporterait une infraction, comme une terrasse ou une extension construite sans autorisation (les cas sans doute les plus fréquents), mais le vendeur est obligé d’en informer au préalable l’acquéreur. « Beaucoup de travaux nécessitent un permis d’urbanisme et s’il faut régulariser une infraction après coup, il faudra obligatoirement passer par un architecte qui vous facturera ses honoraires entre 3.000 et 5.000 euros. Mieux vaut le savoir avant de signer… »

Les cas d’infraction sont légion et le propriétaire n’en est pas toujours conscient. Citons encore un appartement qui se trouve dans une maison répertoriée comme unifamiliale, ou l’achat de ce que l’on croit être un immeuble de rapport avec plusieurs unités alors que, là aussi, l’administration a connaissance d’une maison unifamiliale… « En principe, un vendeur doit toujours être en possession des renseignements urbanistiques liés à son bien mais dans la pratique, c’est beaucoup moins souvent le cas, note Gaétan Bleeckx. Il faut faire attention car il y a des vendeurs malhonnêtes, voire même parfois des purs escrocs. Avec l’expérience, le notaire finit par avoir du flair et sait détecter des points sur lesquels l’acheteur risque de se faire berner. »

A ce sujet, un moyen d’éviter tout souci est d’avoir recours aux enchères notariales dématérialisées, un système mis en place récemment. « Les ventes qui sont mises en ligne sont sûres puisque les notaires ont recherché au préalable toutes les informations liées au bien nécessaires à la signature du contrat de vente », conclut notre interlocuteur.

Abattement à Bruxelles

Par Paolo Leonardi

Puisqu’on est dans le conseil, il en est un qui vaut son pesant d’or. A Bruxelles, les primo-acquéreurs bénéficient d’un abattement fiscal sur 175.000 euros pour autant que le logement soit affecté à du logement. En clair, cela veut dire qu’ils ne paient pas 12,5 % de droits d’enregistrement sur 175.000 euros, soit 21.875 euros. Une économie qui est toutefois liée à certaines conditions :

– l’acquéreur ne peut pas être propriétaire d’un autre bien ;

– il doit l’occuper personnellement et se domicilier dans les deux ans suivant la signature de l’acte de vente ;

– une fois domicilié, il doit y rester au moins pendant 5 ans.

On notera ici que « primo-acquéreur » doit être pris dans un sens plus large, puisqu’on peut profiter plusieurs fois de l’abattement. Pour ce faire, il faut vendre le bien qu’on possède (après y avoir habité pendant 5 ans) avant d’en acheter un autre (et de l’occuper soi-même).

Chiffres

851 euros mensuels

– moyenne des montants empruntés en 2017 : 181.000 euros ;

– durée moyenne d’emprunt : 23 ans ;

– mensualité moyenne : 851 euros ;

– quotité moyenne empruntée : 86 % ;

– 3.100 demandes de crédit sur Hello Bank !, la banque en ligne de BNPPF (1.570 en 2016) ;

– montant moyen emprunté sur HB ! : 165.000 euros ;

– mensualité moyenne sur HB ! : 788 euros ;

– but du crédit sur HB ! : 51 % pour une maison et 49 % pour un appartement ;

– âge moyen de l’emprunteur : 33 ans.

Banques: des mensualités «raisonnables»

Par Paolo Leonardi

En 2017, BNPPF a alloué 1 crédit sur 4 aux moins de 30 ans.
En 2017, BNPPF a alloué 1 crédit sur 4 aux moins de 30 ans. - Pierre-Yves Thienpont/Le Soir.

Comme le notaire, le banquier est un maillon incontournable dans le processus d’achat d’un (premier) bien immobilier. Un tour des banquiers de la place belge vous ramènera vers une constante : l’acheteur doit toujours rembourser une mensualité raisonnable. « On considère généralement que celle-ci ne doit pas dépasser un tiers des revenus, précise à ce sujet Sébastien Degand, responsable des crédits chez BNP Paribas Fortis. Les jeunes peuvent toujours par la suite allonger ou raccourcir la durée de leur emprunt et modifier les mensualités. »

Beaucoup de banquiers encouragent les acheteurs à se constituer un bon petit matelas d’argent comme mise de départ. Mais il est très difficile d’en évaluer le montant. « Chaque situation personnelle est différente et cela dépend aussi du bien convoité, insiste notre interlocuteur. Acheter à Bruxelles ou en Wallonie n’est pas la même chose. Dans la mesure du possible, nous essayons que la quotité moyenne de la banque ne dépasse pas la barre des 80 %. En 2017, elle s’est élevée à 76 % pour l’ensemble des crédits. Elle était de 86 % pour les crédits contractés par les jeunes de moins de 30 ans. »

Ce qui veut dire que ces jeunes ont dû fournir (en moyenne) 14 % en apports financiers propres. Pour un bien de 200.000 euros, cela équivaut à 28.000 euros à sortir de son portefeuille pour pouvoir contracter un emprunt. Mais là aussi, il convient d’être prudent car une situation n’est pas l’autre.

Chez BNP, on insiste sur le fait que les jeunes ont une idée assez vague des taux d’intérêt pratiqués sur le marché. « Ils se sont informés au préalable sur internet mais, dans l’ensemble, ils sont en demande d’informations, relève Sébastien Degand. Ils posent aussi beaucoup de questions sur la fiscalité ou sur la manière d’amortir leur achat. Bref, un passage en agence est toujours une excellente chose car c’est le lieu idéal pour obtenir les renseignements qu’on recherche. Pour l’heure, internet reste majoritairement un canal d’information. Il faut en tenir compte car on n’achète pas un bien immobilier dix fois dans sa vie… »

En 2017, BNP Paribas Fortis a alloué 1 crédit sur 4 aux moins de 30 ans. C’est énorme. Une autre consigne qui peut leur être donnée : toujours prendre compte tous les coûts liés à l’achat immobilier. « Il ne faut pas regarder que le prix de vente de la maison ou de l’appartement, explique-t-on chez BNP Paribas Fortis. D’autres frais doivent être pris en compte, comme les frais de notaire ou les droits d’enregistrement. De même, il ne faut pas se focaliser uniquement sur le taux d’intérêt du crédit hypothécaire. Parfois, il vaut mieux un taux légèrement plus élevé parce qu’il s’accompagne d’avantages qui seront les bienvenus plus tard dans la phase du remboursement. »

Chez BNP Paribas Fortis, on met ainsi notamment en avant la suspension temporaire du remboursement du capital en cas de coups durs (2 fois 6 mois), le raccourcissement ou l’allongement de la durée de l’emprunt, le changement de formule en cours de route ou encore le changement du mode de remboursement.

Enfin, un dernier point mérite d’être souligné : puisque les taux d’intérêt sont bas, le taux fixe est privilégié. Mais cela ne veut pas dire que le taux variable doit être écarté d’office puisque dans la pire des hypothèses, le taux d’intérêt ne pourra au maximum que doubler. Et si c’est un banquier qui le dit…

 
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