La «doce vida» portugaise n’attire pas que les pensionnés

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En Algarve, un achat sur trois est l’œuvre d’investisseurs français. Cette somptueuse villa est située à Vale de Lobo, l’un des resorts les plus prisés du sud du Portugal.
En Algarve, un achat sur trois est l’œuvre d’investisseurs français. Cette somptueuse villa est située à Vale de Lobo, l’un des resorts les plus prisés du sud du Portugal. - D.R.

Si l’immobilier est un indice de l’économie générale d’un pays, alors le Portugal redresse la tête, c’est une évidence. Après des années de crise noire où les prix des biens ont connu une chute vertigineuse et le marché est resté à l’arrêt quasi total, la nation lusitanienne attire à nouveau les investisseurs.

Les indicateurs de vente le démontrent. « Nous constatons à nouveau une forte demande pour les biens de 250.000 euros mais aussi pour des biens nettement plus élevés, explique à ce sujet Alex Koch de Gooreynd, le responsable du Portugal auprès du courtier international Knight Frank, un pays qu’il connaît bien pour y avoir grandi. Beaucoup de régions du pays sont à nouveau prisées. »

C’est le cas, par exemple, de Salema ou Burgau, dans la partie est de la côte sud. Des zones qui ne jouissent pas de la classification « triple A » mais qui attirent néanmoins les acheteurs parce qu’elles offrent une bonne infrastructure routière, de bons restaurants, de belles plages et des vues à couper le souffle. « Pour ceux qui recherchent des vacances simples, à l’abri de l’agitation et du luxe, Salema et Burgau sont des endroits parfaits, poursuit le courtier. La résidence secondaire est un marché qui repose sur les économies des gens mais des vacances, même en période de disette, on cherche toujours à en avoir, quitte à réduire ses attentes. Comme l’Italie, la Grèce ou l’Espagne, le Portugal a eu une économie qui a longtemps été considérée comme potentiellement à risque par les acheteurs. »

Le bout du tunnel en vue

La crise s’est surtout fait durement ressentir pour les biens de luxe, un secteur où Knight Frank, comme d’autres de ses concurrents, est particulièrement actif. « Pendant 4 ou 5 ans, le marché a été très calme, insiste à ce sujet Alex Koch de Gooreynd. Pendant deux ans, nous n’avons enregistré aucune vente de biens de plus d’un million d’euros. Aucune ! Aujourd’hui, le Portugal aperçoit enfin le bout du tunnel. »

La politique mise en place par le gouvernement a été hautement bénéfique. Créée en 2012, la mesure dite du « golden visa » aux acheteurs de biens immobiliers à partir de 500.000 euros a été un incitant majeur. Après 5 ans, l’acheteur peut acquérir la résidence permanente et après 6 ans, la nationalité portugaise sans pour autant devoir résider au Portugal. La seule obligation pour le candidat (et les membres de sa famille) est de séjourner dans le pays au moins deux semaines tous les deux ans. « L’idée a été géniale car cela a injecté des liquidités dans le marché, admet notre interlocuteur. Les grues sont réapparues dans le ciel de Quinta do Lago, l’un des endroits les plus exclusifs du pays, où beaucoup de stars du show-business, parmi lesquelles plusieurs footballeurs de la Premier League anglaise, se sont mises à investir en masse. L’intérêt pour le marché du luxe est remonté en flèche. Un exemple me revient en tête : par deux fois, un couple qui avait pourtant à disposition une somme de près de 2,5 millions d’euros a été devancé par un autre couple pour l’achat d’une maison… »

Depuis son introduction il y a six ans, 6.000 nouveaux investisseurs et quelque 10.000 familles auraient ainsi été séduits par le « golden visa » pour un investissement total évalué à 3 milliards d’euros.

La deuxième mesure des autorités portugaises pour relancer le marché immobilier concerne les pensionnés et est plus ancienne puisqu’elle date de 2010. « Le pensionné qui vient passer 183 jours par an au Portugal, consécutifs ou en plusieurs périodes, peu importe, voit ses revenus taxés à… 0 % pendant dix ans, qu’il soit propriétaire ou locataire, affirme ainsi Ricardo Ferreira, avocat chez MEF, un bureau spécialisé en acquisitions immobilières basé à Vilamoura. Qu’adviendra-t-il après les dix ans ? Nul ne le sait pour l’instant, mais nous espérons que le gouvernement adopte une extension de la mesure car elle est nettement bénéfique pour l’économie du pays. »

Dans un autre registre nettement moins reluisant, il est évident que le Portugal profite également des malheurs des pays nord-africains (Tunisie, Egypte, Maroc…) victimes de la vague d’attentats terroristes qui a porté un coup dur au tourisme local. « Le marché portugais est en plein boom, n’hésite pas à affirmer Nick Sadler, patron de l’agence Sadler’s Property basée à Praia da Luz. Nos acheteurs sont en très grande majorité Anglais et Français, mais les Scandinaves investissent en masse également. On compte également pas mal d’Italiens, de Suisses, d’Allemands et quelques Belges. On a même vu apparaître les premiers Chinois et Russes… »

Pour répondre à la forte demande hexagonale, Nick Sadler vient d’ailleurs d’engager une Française du Nord qui a tout quitté et est venue s’installer en Algarve avec mari et enfants. « Aujourd’hui, un de nos acheteurs sur trois est Français, admet l’agent immobilier. Quant aux Anglais, après deux ans passés à s’interroger sur les effets à venir du Brexit, ils ont décidé de ne plus attendre, même si l’avenir n’est toujours pas plus clair que lors du référendum. L’envie d’une vie au soleil est devenue plus forte que toutes les incertitudes… »

Dans de telles conditions, il n’est pas étonnant de voir les prix remonter. Leur augmentation est évaluée à quelque 3 % par an. « Il y a trois ans, pour 175.000 euros vous pouviez acheter n’importe quel appartement à Praia da Luz, explique Nick Sadler. Aujourd’hui, vous n’avez plus rien en dessous des 250.000 euros. »

Qualité de vie, climat qui vante 300 jours de soleil par an, plages, population locale accueillante, golf à gogo (36 terrains rien qu’en Algarve), nourriture : le Portugal a des atouts à faire valoir, c’est une certitude. « Contrairement à d’autres destinations, européennes et autres, le Portugal et en particulier l’Algarve restent encore abordables sur le plan financier à l’exception des endroits exclusifs comme Quinta do Lago ou Vale do Lobo, conclut Alex Koch de Gooreynd. C’est encore un pays à découvrir dont l’économie n’est certes pas celle de l’Allemagne, mais qui présente des signes de reprise rassurants. Il suffit de voir les travaux d’infrastructure qui sont réalisés un peu partout. A chaque fois que je viens, je me perds car mon GPS ne m’indique pas un nouveau rond-point… »

Transactions accélérées

Par Paolo Leonardi

Acheter au Portugal peut aller très vite : les agents immobiliers locaux tablent en moyenne sur un mois, mais des transactions se sont déjà bouclées en moins d’une semaine.

– La procédure oblige de passer par un avocat portugais. C’est lui qui se chargera de vous procurer un numéro fiscal portugais. Comptez une demi-heure.

– Il procédera ensuite à un « check » complet des documents concernant le bien que vous convoitez (plans, certificats…), puis se chargera de faire signer au vendeur et à l’acheteur une promesse de contrat.

– Après une ultime vérification du bien « in situ », rendez-vous sera alors pris chez le notaire où seront apposées les signatures finales dans le registre foncier.

– Pour le paiement, l’ouverture d’un compte au Portugal est conseillée, mais pas obligatoire.

– Pour les frais, comptez entre 7 et 8 % (maximum) de la valeur de vente.

19 Golf Leste…

Par Paolo Leonardi

En franchissant le seuil, on se croirait à Hollywood ou à Bel Air. Et pourtant, nous venons d’entrer au nº19 d’une rue intitulée « Golf Leste », à Quinta do Lago, la « place to be » de l’Algarve où les villas, souvent démesurées, sont prisées par les footballeurs de la Premier League anglaise tout autant que par les membres de la jet-set mondiale. Une adresse confidentielle pour une demeure de 800 m2 qui ne l’est pas vraiment, à part l’origine de son propriétaire (« une compagnie offshore », sera la seule réponse que nous obtiendrons…).

Proposée à la vente à qui voudra bien débourser 7,4 millions d’euros, la demeure offre 5 piscines à débordement, 6 chambres, 8 salles de bains et une vue sur le golf de Quinta do Lago North. Elle est l’œuvre de l’architecte allemande Jutta Hoehn.

Villa résolument contemporaine avec une terrasse qui couvre tout le toit (mais qui « offre » une vue panoramique sur la propriété des voisins…), son coût d’entretien est plutôt gourmand : 40.000 euros/an. « La maison vient tout juste d’être terminée, sourit Suzana Bento, fondatrice de l’agence Mapro Real Estate Imobiliara basée à quelques kilomètres de la villa. La vente peut se faire très vite ou au contraire prendre plus d’un an. Cela dépend de la flexibilité du vendeur… »

Entendez, il n’est pas pressé de vendre. A moins que…

Le golf, particulièrement développé en Algarve, est utilisé comme produit d’appel pour l’investissement

Par Paolo Leonardi

L’Ombria Resort est sans doute l’un des plus vastes projets immobiliers en construction au Portugal. Il comprendra 390 maisons au total, un hôtel 5 étoiles, des appartements et des villas. Sans oublier un parcours de golf flambant neuf. © D.R.
L’Ombria Resort est sans doute l’un des plus vastes projets immobiliers en construction au Portugal. Il comprendra 390 maisons au total, un hôtel 5 étoiles, des appartements et des villas. Sans oublier un parcours de golf flambant neuf. © D.R.

S’il fallait désigner un projet qui symbolise le regain de forme du Portugal, ce serait celui intitulé « Ombria Resort », à Loulé, petite ville d’Algarve située à un jet de pierre du village de Querença et à vingt kilomètres de l’aéroport de Faro. Il est l’œuvre du développeur finlandais Pontos qui a acheté le terrain (tout de même 150 hectares) il y a… vingt ans et le moins que l’on puisse écrire est qu’il voit les choses en (très) grand.

Trois parties composent le projet qui s’étendra sur un terrain où règne le calme absolu : un parcours de golf (achevé à 60 %), des maisons (le chiffre de 390 est avancé) et une troisième partie qui comprend un hôtel 5 étoiles (sa gestion sera confiée à la chaîne américaine Viceroy), 65 appartements de 1 et 2 chambres disponibles à la vente, et 12 villas à l’architecture résolument contemporaine dont la fourchette de prix oscillera entre 1,7 et 3 millions d’euros. « A ce jour, les infrastructures routières sont achevées et certaines constructions ont démarré, annonce fièrement Joao Richard Costa, le directeur des ventes et du marketing du projet. L’hôtel sera achevé en 2020 et est destiné à devenir le plus bel établissement hôtelier de tout le Portugal. Commercialisés à partir de 300.000 euros pour les 1 chambre et 500.000 euros pour les 2 chambres, les appartements seront vendus selon le schéma propre aux résidences touristiques, c’est-à-dire que le propriétaire pourra en jouir dix semaines par an, le reste du temps ils seront placés en gestion locative chez nous. Nous garantissons un revenu net de 5 % pendant 5 ans. »

Il va sans dire que le volet « appartements » du projet est un pur produit destiné aux investisseurs. « Mais pas uniquement, intervient toutefois Joa Richard Costa. C’est aussi un produit pour les familles qui ne veulent pas subir le stress de la mise en location. Les intérieurs seront assurés par la société de design américaine WATG. Si l’acheteur veut son appartement meublé, il devra débourser entre 35.000 et 65.000 euros en fonction des finitions qu’il désire. »

Côté techniques, l’Ombria Resort, dont le budget total s’élève à 260 millions d’euros, s’appuiera sur deux piliers : la géothermie et l’énergie solaire, cette dernière trouvant dans cette région du Portugal, qui se vante d’offrir 300 jours de soleil par an, un terrain particulièrement favorable. Les maquettes présentées en grande pompe aux journalistes laissent apparaître des villas du plus bel effet. « Elles seront faites sur mesures à la demande du client, prévient-on du côté du développeur. Une fois achetées, le propriétaire pourra en faire ce qu’il veut : soit l’occuper en propre, soit la louer lui-même ou via notre structure de location. Le resort-fee, c’est-à-dire les frais inhérents à l’entretien des communs, à savoir entre autres la piscine et les jardins, s’élèvera à 5.000 euros par an. »

Les acheteurs seront principalement étrangers : Anglais, Français, Scandinaves en tête, mais d’autres nationalités ne sont pas à exclure comme les Suisses, les Italiens, les Allemands, les Chinois ou les Belges. Une particularité à ne pas négliger : Ombria ne procurera aucune « vue mer ». Et pour cause puisque le terrain vallonné sur lequel il va se déployer se situe à 20 kilomètres des plages de Quinta do Lago, Ria Formosa, Vilamoura ou Trafal. Le resort aura toutefois son propre beach-club avec service de navettes.

Un autre projet s’appuie sur la pratique du golf (36 parcours recensés en Algarve) comme produit d’appel : le Boavista Golf & Spa Resort, porté par le groupe Emerson. Il est destiné à des retraités ou presque-retraités qui souhaitent passer leur hiver au soleil. Bien que le projet s’étende le long d’un 18-trous, les acheteurs ne sont pas forcément golfeurs mais ils apprécient l’environnement verdoyant. « L’important pour ces gens est de faire partie d’une communauté, explique-t-on chez Emerson. Et nous avons beaucoup de Suédois. Pourquoi ? Parce que la Suède et un pays fort taxé et les revenus des pensionnés sont très élevés… »

Pour 390.000 euros, vous aurez une maison 3 chambres avec une piscine commune à vingt autres habitations. Mais pour la vue golf, il faudra plutôt viser les 500.000 euros. « Aujourd’hui, nous constatons une autre tendance : les maisons deviennent de plus en plus des endroits pour des longs séjours, conclut-on chez Emerson. Le télétravail n’y est pas étranger. »

 
 
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