Louer à Bruxelles, c’est possible mais à quel prix?

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Sans surprise, 92
% du parc locatif bruxellois est représenté par des appartements. Bien que l’on note une diminution générale de la surface habitable, celle-ci jouit d’un confort qui ne cesse de grimper au fil des années.
Sans surprise, 92 % du parc locatif bruxellois est représenté par des appartements. Bien que l’on note une diminution générale de la surface habitable, celle-ci jouit d’un confort qui ne cesse de grimper au fil des années. - bruno d’alimonte.

Proposer une photographie du marché locatif bruxellois, c’est le pari que relève chaque année l’Observatoire des loyers de la Région de Bruxelles-Capitale qui, à travers son enquête 2017, en dresse un nouveau portrait (1).

Quarante-deux ans, voici l’âge moyen du locataire bruxellois. A noter que la moitié des locataires a moins de 40 ans. On retrouve pour un quart de l’ensemble des moins de 30 ans et pour le quart restant des locataires de plus de 50 ans. C’est la tranche des 25-34 ans qui est la plus représentée, devançant de peu celle des 35-44 ans.

En moyenne, le locataire bruxellois consacre 700 euros par mois à son loyer. Celui qui s’acquitte d’un loyer inférieur à 660 euros représente la moitié de l’échantillon, largement plus représenté que celui dont le loyer est inférieur à 550 euros ou supérieur à 800 euros désignant l’un comme l’autre un quart de l’ensemble des locataires.

Entre 2004 et 2015 (exception faite de 2008), ce loyer n’a pas augmenté de manière à atteindre l’évolution des prix proportionnelle à l’indexation, à cela s’ajoute l’observation du tassement des loyers depuis 2015.

Bien que l’on note une diminution générale de la surface habitable, celle-ci jouit d’un confort qui ne cesse de grimper au fil des années. Cela s’explique entre autres par l’amélioration des performances énergétiques des habitations notamment via l’installation de doubles vitrages dont profitent aujourd’hui 79 % des logements, ou encore l’isolation générale du bâti.

Sans surprise, l’appartement est roi du parc locatif privé bruxellois, avec une représentation de 92 %, en laissant 4 pour les maisons unifamiliales et 4 autres maigres pour cent aux chambres louées chez l’habitant.

Les logements de type studio ou petits appartements représentent 7 % des biens loués. Très majoritairement, ils sont habités par des personnes résidant seules ou en couple, mais sont en partie loués par des familles, dès lors davantage en quête de mobilité.

La colocation concerne 9 % des locations en Région bruxelloise. Une donnée qui n’a pas significativement évolué ces dernières années. Les colocations, pour des conditions de logement comparables, se caractérisent souvent par des loyers plus chers que des locations ordinaires. Cela pourrait s’expliquer par un désir du propriétaire de prévenir des dégâts éventuellement plus importants dus à l’usure d’un plus grand nombre de personnes ou par des locataires moins concernés par le prix puisque leur contribution au loyer ne représente qu’une partie du montant total.

Si un tiers des locataires ont signé pour 9 ans, ils sont tout de même 17 % à avoir signé un bail dont la durée est inférieure à une année. C’est pour les locations de un à trois ans que l’attrait immobilier est le plus marqué, cette tranche rassemblant 51 % des locataires.

Plus son logement est grand, plus le locataire aura tendance à lui vouer fidélité pour une longue durée. Les studios, eux, sont occupés par des partenaires souvent ponctuels.

Ils sont un quart des locataires à déclarer désirer accéder à la propriété. 40 % de la population locative voit dans l’accès à la propriété principalement l’avantage de ne plus avoir d’obligation de loyer.

Pour 60 % des locataires ne voulant pas devenir propriétaire, l’explication donnée est celle d’un salaire trop faible ou le constat que les prix de l’immobilier sont décidément trop élevés.

Lorsqu’on demande aux personnes interrogées où il faut acheter, Bruxelles ne semble pas être première sur la liste de nombreux candidats propriétaires. Et ce ne serait pas qu’une question d’argent. En effet, si on envisage également d’autres villes avant de faire son choix, c’est dû aux critères de mobilité et environnementaux qui en décourageraient plus d’un à accéder à la propriété dans la Ville-Région.

Pour ce qui est du premier argument, l’avenir pourrait ne pas être beaucoup plus favorable…

(1) 4.500 logements en location sur le territoire de la Région bruxelloise.

Deux méthodes différentes

Par Paolo Leonardi

L’enquête 2017 s’est focalisée sur 4.500 logements mis en location sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale. Cela ne représente que 1,5 % de l’ensemble du parc locatif bruxellois. Une nuance dont il faut tenir compte.

Elle a été menée entre le 1er  mai et le 30 novembre 2017 et porte sur des logements loués. Les statistiques tiennent donc compte des loyers effectivement payés.

Par ailleurs, une étude complémentaire a été menée sur 1.000 autres logements loués par le biais des annonces immobilières introduites sur Immoweb.

Il s’agissait ici de biens « à louer » lors de l’été 2017. Pour cette catégorie, c’était donc des loyers escomptés (ceux réclamés par les propriétaires, et non ceux réellement payés par le locataire). Une autre nuance qui a un certain poids dans les résultats.

Et de fait, pour cette deuxième catégorie, on constate que le montant moyen estimé s’élève à 1.059 euros, soit 50 % plus élevé que le loyer moyen de 700 euros estimé à partir des données de l’Observatoire des loyers alors que, précision importante, les types de logements sont sensiblement les mêmes.

On le voit, entre le souhait d’un propriétaire forcément toujours « gourmand » et la réalité des locataires, il y a parfois un fossé…

Toutes les communes ne sont pas logées à la même enseigne

Par Nina Closson

C’est à Woluwe-Saint-Pierre, Uccle, Woluwe-Saint-Lambert et Auderghem que l’on retrouve les loyers mensuels moyens des logements les plus élevés en comparaison avec les autres communes. Dans le haut du classement, on constate un montant mensuel de 878 euros pour Woluwe-Saint-Pierre. Saint-Josse-ten-Noode, Saint-Gilles, Koekelberg, Jette, Anderlecht et Molenbeek occupent quant à eux le bas du classement avec des loyers moyens respectifs de 601, 649, 653, 654, 663 et 680 euros.

Si les loyers moyens varient d’une commune à l’autre, c’est en partie en raison de la différence entre les biens proposés. Les communes centrales comme celle de Bruxelles-Ville proposeront davantage de petits logements et peu de maisons avec jardin, propres à certaines communes périphériques

Critères

Par Paolo Leonardi

Les plus et les moins

Dans l’étude, plusieurs critères ont été pris en compte pour définir la qualité d’un bien. On ne va pas ici les citer tous, ce serait trop fastidieux.

On retiendra simplement que les défauts d’un logement sont liés aux points suivants : installation électrique, installation du gaz, évacuation des gaz, chauffe-eau, plomberie, châssis, isolation thermique et sonore, chauffage, escalier d’accès au logement ou à l’intérieur de celui-ci, revêtements du sol, peintures intérieures, cuisine, sanitaires, espaces communs, traces d’humidité permanentes, infiltrations d’eau ou humidité ascensionnelle et source d’éclairage naturel direct. On le voit, les critères balayent un champ assez complet de l’état du logement.

Un bien présentera par contre des « atouts » s’il possède du double vitrage à toutes les fenêtres, s’il est équipé d’un parlophone ou, mieux, d’un vidéophone, s’il a un(e) concierge, s’il est pourvu d’un ascenseur et/ou d’un système d’alarme. La présence d’une piscine et d’un terrain de tennis fait évidemment partie aussi des « plus »…

L’état global du logement a été évalué par le locataire sur une grille à cinq modalités. Celui-ci a également dû évaluer la qualité de vie dans le quartier à partir de critères qui lui sont propres.

Nul doute ici que des variantes, parfois fortes, ont été constatées…

Le loyer à l’image du confort du logement

Participant en plein au sentiment de confort d’une habitation, une belle cuisine équipée fera évidemment monter le prix du loyer.
Participant en plein au sentiment de confort d’une habitation, une belle cuisine équipée fera évidemment monter le prix du loyer. - D.R.

Plusieurs données influent sur le montant des loyers. La somme à payer dépend de critères tels que le type de logement, le degré de confort de celui-ci, son niveau de performance énergétique ou encore le nombre de chambres que l’on y trouve.

A Bruxelles, les appartements représentent 80 % des logements loués. A côté de ça, les duplex, lofts et studios renforcent la part belle faite aux habitations de taille petite à moyenne.

Alors que l’on a de grandes chances de tomber sur un appartement une (38 %) ou deux chambres (39 %), il est beaucoup moins aisé d’en trouver de trois ou quatre chambres, ces deux catégories réunies ne représentant que 10 % du parc locatif privé bruxellois. Au premier rang des « victimes » de cette constatation, on retrouve les familles recomposées, toujours plus nombreuses.

La taille, critère déterminant du loyer, tend vers une diminution notable des surfaces de 4 mètres carrés entre 2015 et 2016.

En moyenne, la location du Bruxellois bénéficie d’une surface habitable de 73 m2. 50 % des logements sont de taille inférieure à 70 m2. Seuls 25 % d’entre eux dépassent les 85 m2 et ils ne sont plus que 10 % au-delà de 104 m2.

Le prix est également fonction des surfaces annexes au logement lui fournissant attrait et intérêt. Les espaces extérieurs sont rares, d’autant plus lorsqu’il est question des jardins que l’on retrouve dans un dixième des logements loués, mais c’est tout de même à 33 % de ces habitations qu’est annexé un balcon et à 20 %, une terrasse.

Finalement, le niveau de confort détermine la valeur d’un bien. Cet indicateur est calculé selon des postes variés tels que les équipements sanitaires, de cuisine ou encore de chauffage selon des critères relevant tant d’un aspect technique que perceptif par le locataire.

C’est ainsi que 10 % des locataires estiment que leur logement est en mauvais ou très mauvais état général, le niveau « bon » représentant pratiquement la moitié des personnes interrogées et ils ne sont que 15 % à affirmer que leur logement est dans un très bon état général.

Plus on est jeune, plus le séjour est de courte durée

Par Nina Closson

Les jeunes sont plus sujets à changer de logement. Les raisons sont multiples.
Les jeunes sont plus sujets à changer de logement. Les raisons sont multiples. - Louise Gabriels.

En 2017, le locataire n’est pas plus ou moins fidèle à son logement qu’il ne l’a été en 2016. La durée du bail ainsi que le nombre de mois passés par un habitant dans son logement déterminent sa stabilité résidentielle.

Selon les résultats de l’enquête en 2017, les baux sont signés par 32 % des locataires pour des durées de neuf ans ou plus, par la moitié des locataires pour des périodes se situant entre un et trois ans et pour 17 % d’entre eux pour une durée d’un an ou moins. Sur l’ensemble des locataires, la moitié vit dans le même logement depuis une durée inférieure à trois ans.

Plus le locataire est jeune, plus sa tendance à la mobilité sera marquée. Cela peut s’interpréter notamment par la présence d’étudiants dans les sondés. A l’inverse, nous observons que les locataires plus âgés et pensionnés se montrent plus fidèles au bien qu’ils louent. Plus l’âge augmente, moins le locataire est mobile.

Une autre donnée influe sur la stabilité du locataire dans son logement : la taille de celui-ci. Les habitations en location dont la surface habitable est inférieure à 28 m2 se situent largement en dessous des logements plus grands lorsqu’il s’agit de savoir combien de mois en moyenne le locataire y reste.

Il existe plusieurs raisons potentielles à la mobilité d’un locataire et donc à son déménagement. Certains départs sont indépendants de la volonté de l’habitant mais d’autres tels que ceux dus au désir d’un logement de confort supérieur pour une question de taille ou d’environnement, au lieu de travail, au changement de statut d’occupation ou encore simplement au cycle de vie (mariage, naissance, etc.) dépendent de lui.

Nous dénombrons une tranche de la population locative de 67 % pour qui il n’est pas question de mobilité future. En revanche, le nombre de locataires en quête de mobilité a augmenté depuis 2016 et concerne 33 % de la population pour ce qui est d’un désir de déménagement dans les trois années à venir. De cette dernière tranche, 3 % ont déjà trouvé leur prochain logement.

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