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L’immobilier neuf profite de la conjoncture favorable

Sans exploser, le rythme des constructions neuves ne connaît pas de contretemps. La part des investisseurs parmi les acheteurs est toujours plus importante. La percée d’Ecolo inquiète.

Journaliste en charge du Soir Immo Temps de lecture: 5 min

Croissance démographique oblige, l’heure est à la construction de logements en Belgique. À Bruxelles, on ne compte plus les projets d’immobilier neuf qui fleurissent à chaque coin de rue. En Wallonie, c’est pareil, même si les règles diffèrent. Mais que construit-on ? Et comment le fait-on ?

Nous avons interrogé Aubry Lefebvre, l’administrateur délégué de Thomas & Piron Bâtiment, soit la branche du groupe qui est en charge de la construction-promotion des appartements. Lorsque 2018 ne sera plus qu’un souvenir, T & P en aura érigé 575 au cours des douze derniers mois. Si l’on ajoute 700 maisons déjà construites ou à terminer d’ici fin décembre, cela fait 1.275 logements en un an. En 2017, le groupe en avait construit 1.190.

Une belle manne qui confirme la bonne tenue du segment. « La qualité de nos projets reste un point essentiel mais il ne faut pas oublier la conjoncture favorable grâce à des taux qui restent très bas, confirme à ce sujet Aubry Lefebvre. Ajoutez à cela la réalité boursière qui n’est pas au top et vous comprendrez pourquoi l’immobilier reste une valeur sûre dans notre pays. »

Le phénomène est observé depuis plusieurs années : quand un immeuble sort de terre, il est pris d’assaut par une part toujours plus importante d’investisseurs, lesquels n’achètent pas dans le but d’occuper le bien, mais bien dans celui de le louer. Aujourd’hui, cette part frôle les 50 %. Voilà pourquoi quand un immeuble a été entièrement vendu, cela ne veut pas dire qu’il est entièrement occupé. Une situation inquiétante dans un domaine où, on le sait, l’accès au logement reste très difficile pour beaucoup. « J’avoue que par moments, cette part importante d’investisseurs m’a inquiété, avoue notre interlocuteur. Mais d’un autre côté, je constate que nous n’avons jamais eu un immeuble avec plus de 5 affiches “à louer”. La demande en location est présente, et bien présente. »

Les freins à l’achat sont connus et n’ont pas varié : prix du terrain en hausse, TVA à 21 % (12,5 % sur de l’ancien) et obligation pour l’acheteur d’apporter une part de fonds propres toujours plus importante. « Or, on constate que les parents et grands-parents contribuent moins à l’achat qu’avant, insiste à ce sujet Aubry Lefebvre. Cela rend la situation des jeunes difficile. Dans le même temps, on assiste de leur part à une tendance nouvelle : ils n’ont plus toujours envie de devenir propriétaires. De nos jours, les jeunes recherchent une flexibilité en matière de logement et d’emploi car ils ne raisonnent plus suffisamment à long terme. Plutôt que de rembourser 800 euros par mois, ils préfèrent en payer 600 et garder la différence pour s’offrir du divertissement, comme par exemple des city-trips. Le phénomène vaut surtout pour les appartements. Les maisons intéressent quant à elles davantage des acheteurs occupants. On le voit car la proportion de locataires dans les maisons est basse. »

Chez Thomas et Piron, qui réalise 75 % de son chiffre d’affaires en Wallonie et 25 % à Bruxelles, on assure observer un équilibre entre propriétaires et locataires. « Avoir 100 % de locataires dans une nouvelle construction n’est pas l’idéal pour la bonne vie de la copropriété et l’entretien à long terme du bâtiment, explique ainsi Aubry Lefebvre. Un minimum de 30 % de propriétaires occupants est préférable. Chez nous, ce taux flirte toujours entre 40 et 50 %. » Impossible d’évoquer l’immobilier neuf sans aborder les taux d’intérêt de l’emprunt hypothécaire. « S’ils montent, comme cela sera le cas dans le futur, ce n’est pas bon pour nous puisque cela éloignera une partie de la clientèle de l’achat immobilier, avoue l’administrateur délégué. Mais les prévisions parlent d’un point supplémentaire, pas davantage, dans les deux ans. On a le temps de voir venir… »

En attendant, beaucoup de promoteurs essaient d’adapter leurs produits à la nouvelle réalité du terrain. « Nous faisons deux fois plus attention aux matériaux que nous utilisons que par le passé, confesse Aubry Lefebvre. La localisation de nos projets est également complétée : en sus d’une localisation extraordinaire, on recherchera aussi un bon quartier où les prix sont plus abordables. Le fait d’être à la fois constructeur et promoteur nous permet évidemment d’être très compétitifs. »

L’autre inquiétude concerne les élections communales qui viennent d’avoir lieu et qui ont sacré les écologistes un peu partout en Belgique. Beaucoup de promoteurs redoutaient ce résultat car Ecolo est considéré, à tort ou à raison, comme un parti refusant une expansion de la construction neuve. Aubry Lefebvre a un avis nuancé. « Comme dans tous les partis, il y a toujours parmi les dirigeants les pragmatiques et les radicaux, dit-il. Les premiers considèrent le logement comme une nécessité, ils acceptent une densification raisonnée de notre territoire et comprennent que l’immobilier neuf, c’est bon pour les performances énergétiques. Les autres auront tendance à augmenter démesurément les contraintes apportées aux projets des promoteurs : isolation acoustique poussée à l’extrême, voiries onéreuses, espaces démesurés pour les vélos partagés, j’en passe et des meilleures… Ils doivent comprendre que ces exigences cumulées, même si elles sont louables, augmenteront encore le prix de l’immobilier… »

Les changements de majorité dans certaines communes ne rassurent pas non plus le secteur. « Ma grosse crainte reste la même qu’après chaque élection : une nouvelle majorité risque de détricoter par principe ce que la majorité précédente a réalisé en matière de permis. Si cela arrive, le promoteur n’aura d’autre choix que de tout recommencer… »

 

Le projet mixte est plus que jamais à l’ordre du jour

Journaliste en charge du Soir Immo Temps de lecture: 3 min

Il existe autant de projets que de promoteurs. Certains se sont spécialisés dans un domaine qui a le vent en poupe : les projets mixtes. Il s’agit de projets qui allient à la fois du résidentiel (des appartements et/ou des maisons), du commerce (souvent local sous la forme de petites unités, voire d’un supermarché mais à taille humaine) et des bureaux. À cela, on ajoute parfois d’autres fonctions comme une maison de repos, une résidence-services, un ou plusieurs espaces de convivialité (restaurants et/ou bars)…

Le but est de faire ressembler l’espace construit à un quartier où les gens trouveraient tout à portée de main et ne seraient plus obligés de se déplacer pour obtenir ce dont ils ont besoin.

À la tête d’Equilis Belgique depuis un an, Nadia Vrancken a l’habitude de composer avec ce genre d’endroits dont l’obstacle majeur est qu’il nécessite… beaucoup de mètres carrés. Les Papeteries de Genval à… Genval, Court Village à Court Saint-Etienne ou Côté Senne à Tubize ne sont que quelques-uns des projets qui illustrent à merveille ces nouveaux concepts d’habitat. « Le projet mixte répond à l’attente du client, explique cette architecte de formation qui a passé une grande partie de sa carrière dans le retail avant d’atterrir au sein du bras immobilier du groupe Mestdagh. Aujourd’hui, les gens ont de moins en moins de temps à leur disposition. C’est dommage, mais c’est comme ça. Nos projets cherchent à leur offrir un maximum de services au même endroit. »

C’est à Equilis que l’on doit le centre commercial Docks Bruxsel, construit aux abords du canal à Bruxelles, le premier centre commercial à avoir ouvert ses portes dans la capitale depuis des décennies. L’« expérience client » est donc un concept bien maîtrisé chez le promoteur de Gosselies. « En Wallonie, quel que soit le concours qui est organisé sur un projet donné, on sait que tous les concurrents seront présents, assure Nadia Vrancken. Il faut donc se démarquer pour remporter la mise… »

L’accessibilité au logement, si difficile pour certains, est un autre point sur lequel dit insister Equilis. « On sait qu’il y a toute une frange de la population qui a du mal à nouer les deux bouts en fin de mois et à acheter, insiste notre interlocutrice. Cela nous pousse à réfléchir aux logements que l’on doit construire, et notamment à leur taille. À l’avenir, il faudra continuer à construire plus petit. Nous envisageons aussi de construire des habitats modulables. Nous travaillons sur des pistes avec un module de base et des modules complémentaires que l’on pourrait ajouter par la suite. Cela permettrait notamment de démarrer en achetant petit, et d’ajouter par la suite des espaces une fois que les moyens financiers deviennent plus importants. »

Répondre à une demande du marché en constante évolution est la règle de base. Pour Equilis, mais aussi pour les autres promoteurs. « La difficulté dans ce domaine consiste à déterminer à qui nous avons affaire, conclut Nadia Vrancken. Le problème est qu’il est impossible de définir un profil-type de l’acheteur, surtout en Wallonie où les différences varient fortement d’une commune à l’autre. C’est pourquoi nous travaillons sur chacun de nos projets à la fois avec des agents immobiliers locaux qui connaissent le mieux la clientèle, et des agents plus nationaux. Le retour qu’ils nous donnent influence fortement les produits que nous mettons sur le marché. »

Mutualiser certaines pièces, une solution

Journaliste en charge du Soir Immo Temps de lecture: 3 min

La moyenne européenne de la taille des logements est de 100 m2 alors qu’elle est de 120 m2 en Belgique. « On peut donc sans problème imaginer de réduire encore la surface des logements de 20 %, tranche tout de go Luc Deleuze, architecte associé chez Art & Build. Le problème vient des pouvoirs publics. Ils freinent car ils se demandent si cette réduction des surfaces sera à l’avantage de l’acheteur ou du vendeur… Quoi qu’il en soit, cette réduction est inévitable car aujourd’hui les gens sont plus dans la ville que dans leur logement. »

Comme beaucoup de ses collègues, Luc Deleuze réfléchit à l’adaptabilité des logements. « On peut par exemple prévoir un appartement dont une des chambres peut facilement se transformer en bureau le jour où un enfant quitte le nid familial, explique-t-il ainsi. Mais nous songeons aussi de plus en plus à construire des immeubles avec des surfaces mutualisées. »

Entendez par là des espaces qui peuvent être utilisés par plusieurs occupants de l’immeuble à tour de rôle. « Nous avons conçu un immeuble de ce genre à Woluwe-Saint-Lambert, poursuit l’architecte. Les salles mutualisées peuvent être une salle des fêtes, généralement installée sur la toiture de l’immeuble avec l’aménagement d’un jardin suspendu. Mais ça peut être aussi une salle de cinéma de 20 places où l’on peut se rassembler entre copains pour voir un match de foot, une salle de sport avec une table de ping-pong ou une salle de musique où l’on peut jouer du piano sans être obligé d’en posséder un dans son propre appartement. On peut encore imaginer un pool commun de 12 chambres d’amis où les occupants de l’immeuble peuvent recevoir des amis pour la nuit. Plus besoin d’habiter un appartement avec minimum deux chambres pour les accueillir… »

De nombreuses idées sont donc dans la nature. Le problème est que ce genre de « services » se répercutent sur le prix de construction du bâtiment et donc des appartements. Luc Deleuze réfute cet argument. « Puisque les gens ont besoin de mois d’espaces, on peut donc construire plus d’appartements par immeuble. On multiplie ainsi le nombre d’occupants, lesquels sont plus nombreux à supporter le surcoût financier de ces espaces mutualisés… » CQFD.

À l’origine, la cible privilégiée du bâtiment de Woluwe-Saint-Lambert (The Horizon) était les golden boys de la Commission européenne. Au final, l’immeuble est aussi occupé par des couples de personnes âgées et même des étudiants. Comme quoi…

Par rapport à l’avenir, Luc Deleuze n’a aucun doute : l’immobilier neuf devra être de plus en plus collectif et tiré vers le haut au sens propre du terme. « Bruxelles ne fait que 162 km2 et l’on sait que les espaces constructibles y deviennent rares. Ce qu’on ne pourra plus construire au sol, il faudra le gagner dans la troisième dimension. Il faudra ainsi densifier par le haut. Commençons à construire là où on a déjà construit et laissons l’avenir aux générations futures », conclut-il en souriant.

Un quartier très attendu à Seneffe

Temps de lecture: 4 min

Contrairement à sa voisine Nivelles, la commune de Seneffe concentre peu de constructions et l’immobilier neuf y est plutôt rare – surtout au niveau des appartements. La situation s’apprête néanmoins à changer avec, dès 2019, le début de la construction d’un projet de grande ampleur.

Les Deux Ecluses, c’est son nom, rassembleront à terme 229 logements dont une majorité d’appartements de une à trois chambres et une vingtaine de maisons. Le projet est idéalement situé en bordure de canal et à deux pas du centre, ce qui a séduit le promoteur Equilis il y a près d’une dizaine d’années.

C’est en effet à la fin des années 2000 que la revitalisation de cet ancien site industriel a commencé à se dessiner. « Le propriétaire avait convié quelques promoteurs pour visiter l’endroit. A l’époque, c’était une câblerie laissée à l’abandon avec des bâtiments construits de manière un peu anarchique sur 3,5 hectares, raconte Jean-Philippe Doutrelugne, directeur du développement chez Equilis. Même s’il n’existait pas vraiment d’outils de projection à ce moment-là, nous avons immédiatement eu un coup de cœur pour le site, son cadre naturel, sa proximité avec le Ravel et son implantation stratégique près des autoroutes et à 20 minutes des villes de Bruxelles, Charleroi ou Mons. »

Si l’endroit présentait de précieux atouts, son développement n’était pas dénué de challenges. Le principal concernait la dépollution du site qui a freiné plus d’un promoteur. Et puis miser sur Seneffe était un pari assez osé à l’époque, même si la faible production de logement – environ 8 à 10 appartements neufs par an – laissait de la place pour un projet de cette ampleur. « Nous avons su très tôt qu’il y avait l’opportunité d’y créer un quartier nouveau, confie Jean-Philippe Doutrelugne. Mais nous savions que ce serait un projet complexe et de longue haleine. Quand nous avons démarré il y a dix ans, il existait par exemple une grosse évasion commerciale à Seneffe. Faute d’offre, tout le monde sortait de la commune pour aller faire ses courses. Notre première étape a donc été de transformer un grand bâtiment à l’entrée du site, côté ville, pour en faire une zone commerciale d’environ 3.500 mètres carrés. »

Outre la proximité des facilités, le projet des Deux Ecluses entend miser sur la qualité de vie grâce à son cadre naturel, sa conception durable et la présence de Ravel et sentiers piétons qui facilitent la mobilité douce. « Nous avons aussi consacré beaucoup de temps à l’architecture car nous voulions quelque chose de qualitatif et de reconnaissable », ajoute Jean-Philippe Doutrelugne.

Déjà un succès

Après dix années de préparation, le chantier résidentiel des Deux Ecluses devrait débuter en 2019. Les 85 appartements qui constituent la première phase seront seulement livrés en 2021, mais leur commercialisation a déjà débuté et les réservations vont bon train ! « Nous avons commencé en juin puis ouvert un bureau de vente sur place en octobre et, à l’heure actuelle, environ 35 % des unités sont réservées, précise Brigitte Moreels, agent immobilier pour Les Viviers (l’une des agences chargées de la commercialisation du projet). Le cadre naturel et la situation à deux pas du Brabant wallon et de Nivelles sont des atouts qui attirent les acheteurs. » Jusqu’à présent, le profil de ceux-ci est assez varié : propriétaires ou habitants, jeunes ou plus âgés, locaux ou originaires d’autres régions. « Les penthouses fonctionnent bien car ils possèdent de très grandes terrasses, souligne Brigitte Moreels. Nous avons aussi pas mal d’investisseurs intéressés car les prix d’achat sont un peu plus accessibles qu’en Brabant wallon mais les loyers devraient être aussi soutenus. »

Par rapport à l’avancement du quartier, la commercialisation des Deux Ecluses est donc particulièrement positive, et certains acheteurs ont même déjà manifesté de l’intérêt pour les prochaines phases. Bien qu’il soit déjà sur les rails depuis dix ans, le projet ne fait en effet que débuter. « Il y aura trois phases en tout et dans nos estimations, nous prévoyons un développement du site sur vingt ans », précise Jean-Philippe Doutrelugne.

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