Le nouveau bail commercial attendu comme le Messie

Le nouveau bail commercial attendu comme le Messie
michel tonneau.

Salon international consacré à l’immobilier commercial, le Mapic se tiendra la semaine prochaine à Cannes. Petit frère du Mipim, il fera comme chaque année la part belle à tout ce qui gravite autour des centres commerciaux, enseignes et autres investisseurs intéressés à placer leur argent dans un secteur qui relève la tête après des années perturbées.

Avocat chez Loyens & Loeff, Julien Lecler sera présent au rendez-vous cannois. « Nous avons beaucoup de clients actifs dans l’immobilier commercial, notamment les centres commerciaux, explique-t-il. Le Mapic est donc un lieu incontournable et très pratique pour les rencontrer durant ces trois jours. »

Avocat spécialisé en immobilier et ce, dans les trois Régions, Julien Lecler sait déjà qu’il sortira du Mapic exténué. « Dans ce genre de salon, la concentration doit être de tous les instants car les rendez-vous clients, les rencontres avec de potentiels partenaires et les dîners d’affaires s’enchaînent à un rythme soutenu. Ajoutez à cela les conférences et autres séminaires auxquels je vais assister et vous aurez compris que si on aime aller au Mipim et au Mapic, on aime aussi quand cela se termine ! »

Le bail commercial, notre avocat connaît sur le bout des doigts. Il pourrait en parler pendant des heures. Comme tous ses confrères, il attend avec impatience la mise en œuvre de sa régionalisation. Mais cela s’apparente toujours plus à un plongeon dans l’inconnu, tant au niveau du timing que du contenu. « Aucun texte n’est disponible et personne ne peut dire quand nous disposerons de nouvelles législations en matière de bail commercial dans les trois Régions », explique Julien Lecler.

Ce qui est certain, en revanche, c’est que les nouveaux textes sont attendus comme le Messie puisque la Belgique fonctionne avec un texte rédigé en… 1951. Les modifications qu’ils vont apporter pourraient constituer une véritable révolution. « La législation actuelle est protectrice du locataire et il y a lieu de se demander si les régimes très protecteurs et impératifs que la loi actuelle contient sont encore nécessaires en 2018, explique le juriste. C’est une question d’époque. Une loi doit pouvoir évoluer avec son temps. Le tout sera de voir si avec la régionalisation du bail commercial, certaines Régions ne vont pas essayer de tirer les marrons du feu en adoptant une législation plus attirante que dans les autres parties du pays. »

Quand on lui demande de citer quelques dispositions nettement favorables à l’égard du locataire dans la législation actuelle, notre interlocuteur n’hésite pas une seconde. « Un locataire a le droit de demander trois renouvellements de son bail commercial, commence-t-il par énumérer, et le bailleur ne peut refuser cette demande que dans certaines hypothèses limitativement décrites par la loi. Autrement dit, quand un propriétaire signe avec un locataire, les circonstances mènent parfois à ce que le bailleur soit contraint de le garder pendant 36 ans (NDLR : les 9 premières années du bail, plus trois fois neuf ans supplémentaires). Autre point à relever : la faculté de résiliation anticipée, c’est-à-dire le droit qu’a le locataire de résilier son bail tous les trois ans, un avantage que la loi n’octroie pas d’office au bailleur. Enfin, un locataire peut céder son bail à un autre commerçant pour autant qu’il lui cède également son fonds de commerce, sans que le nouveau locataire soit approuvé par le bailleur. Autrement dit, le propriétaire d’un magasin peut se retrouver en cours de bail avec un autre commerçant-locataire qu’il n’a pas choisi. »

Julien Lecler tient encore à insister sur une autre réforme, très importante à ses yeux : la réforme des droits réels. Les mécanismes de l’emphytéose et de la superficie connaissent un franc succès sur le marché immobilier, surtout pour des raisons fiscales. Plutôt que de vendre un bien immobilier, une partie octroie à une autre le droit d’utiliser et de jouir de ce bien presque comme si elle en était propriétaire.

À ce propos, on sait que le nouveau Code civil apportera davantage de souplesse au régime, notamment en supprimant la durée maximale de 27 ans de l’emphytéose et la durée maximale de la superficie de 50 ans. « Le marché a hâte de voir la version définitive des textes. Nous disposons à ce jour d’une première mouture sur laquelle la Commission Justice de la Chambre doit se pencher dans les tout prochains jours. C’est important pour ceux qui sont actifs dans l’immobilier, notamment les investisseurs désireux de placer leurs billes dans un projet commercial d’avoir rapidement une vue sur les règles qui régiront leurs investissements futurs. »

Comme on le voit, une fois que ces réformes auront abouti, Julien Lecler et tous les avocats spécialisés en immobilier ne chômeront pas.

Peut-être que le Mapic les aidera à y voir un peu plus clair, aussi bien sur le timing que sur ce qui les attend…

 
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