Colocation: Ikoab vise le jeune d’environ 25 ans qui sort de l’université, démarre dans la vie active ou débarque en Belgique

La rénovation et l’aménagement des chambres sont réalisés par des entrepreneurs partenaires sous la supervision des architectes d’intérieur d’Ikoab.
La rénovation et l’aménagement des chambres sont réalisés par des entrepreneurs partenaires sous la supervision des architectes d’intérieur d’Ikoab. - DR

C’est un immeuble remarquable de Bruxelles. Sa façade de briques orange s’étire avec rythme le long de la rue. Un rez, trois étages, une toiture. La vue est imprenable sur le parc de Forest. Typique de ce beau quartier. A un détail près. Les pièces de cette demeure ont toutes été aménagées pour être semi-autonomes. Huit locataires de moins de 30 ans occupent chacune de ces chambres de 15 à 30 m2. Le mobilier, contemporain, est fourni : lit, armoire, bureau, fauteuil, lustres. Même la couette ! La déco privilégie les couleurs pastel. Au matin et au soir, les jeunes femmes et jeunes hommes du lieu partagent une cuisine totalement équipée, une salle à manger et un living. Bienvenue dans une colocation new look…

Cette maison est gérée par une start-up, qui s’occupe d’à peu près tout. Son nom ? Ikoab. La contraction de « I cohabit » en anglais. Créée en mars 2016, elle est animée aujourd’hui par 13 personnes. Avec quatre ou cinq concurrents, elle a littéralement structuré ce segment du marché de l’immobilier, qui était plutôt léthargique jusqu’ici (faute d’un cadre législatif adapté, il est vrai). Ikoab fait un peu office de porteur de projet, rassemblant propriétaires et locataires. « Nous proposons un service tant aux premiers qu’aux seconds, explique le responsable du développement, Amaury Michiels (24 ans). En amont, nous recevons les demandes de particuliers ou de promoteurs immobiliers qui souhaitent investir dans le co-living. Pour eux, nous partons à la recherche d’une maison dans telle ou telle ville et pour tel ou tel budget. Une fois trouvée, nous nous chargeons de la négociation, de l’achat, des formalités chez le notaire. »

Viennent ensuite les étapes de la rénovation et l’aménagement des chambres. Celles-ci sont réalisées par des entrepreneurs partenaires sous la supervision des architectes d’intérieur d’Ikoab. La structure des maisons est toujours préservée. La seule chose qui change, c’est l’installation d’une petite salle de bain dans toutes les chambres. Ensuite, les pièces sont mises à louer sur la plate-forme Internet de la société. Chacune fait l’objet d’une description avec photos et prix du loyer. La start-up ne s’occupe pas que de la recherche des locataires. Elle prend aussi en charge tout l’aval : la conclusion des baux, la notification de leurs fins, le nettoyage hebdomadaire des lieux, la maintenance des bâtiments…

« Pour le propriétaire, la formule présente des intérêts évidents, poursuit le jeune manager. Il ne doit se soucier de rien. Il bénéficie pour son bien d’une vacance locative extrêmement faible, de l’ordre de 1 % des loyers perçus. Nous réussissons cela grâce à notre mise en location via Internet. C’est simple et rapide. Notre plate-forme est d’ailleurs très élaborée en ce domaine. Résultat : le “turn-over” des locataires est permanent. Et si jamais une chambre reste vide durant un mois, ce n’est pas grave car le reste de la maison est remplie. »

Les loyers sont versés par les locataires directement sur les comptes des propriétaires. Ikoab n’intervient pas à ce niveau. Comment, alors, la start-up se rémunère-t-elle ? Par trois éléments. D’abord, un forfait de 15.000 euros est demandé pour le travail en amont : la recherche de la maison, etc. Ensuite, une facture est adressée pour tous les travaux de rénovation et d’aménagement. Ici, Ikoab dit pouvoir obtenir de bons tarifs de la part des entrepreneurs avec qui elle travaille (puisqu’elle leur fournit des chantiers réguliers). Enfin, une quote-part de 10 % est perçue sur les loyers, afin de couvrir tout l’aspect de la mise en location, du nettoyage, de la maintenance…

Le cœur de cible

Du côté des locataires, le cœur de cible est le jeune d’environ 25 ans qui sort de l’université, démarre dans la vie active ou débarque en Belgique en tant qu’expatrié (voir ci-contre). Pour lui, tout passe par le site de la start-up. La location se fait en plusieurs étapes. Un : le candidat remplit un profil. Deux : il choisit sa chambre dans une des maisons proposées. Trois : il fait une réservation en signant un contrat en ligne, de même qu’une charte de colocation. Quatre : il verse une caution équivalente à deux mois de loyer, toujours en ligne. Cinq : il marque son accord sur l’état des lieux qui lui est présenté. Six : il emménage.

Certaines conditions sont toutefois à respecter : un seul couple par maison, pas d’animaux, pas de sous-location, pas trop de visites de copains. Les durées de bail varient de 3 mois minimum à 3 ans maximum. Quant aux loyers, ils vont de 490 à 650 à Bruxelles et de 350 à 450 euros à Charleroi. A cela s’ajoute environ 130 euros de charges. Toutes les maisons se trouvent dans des quartiers branchés voire huppés. C’est quasi une obligation. La localisation est en effet le facteur nº 1 pour l’attractivité de la formule. Exemples ? Le square Ambiorix à Bruxelles, la place Flagey à Ixelles, le Cinquantenaire à Etterbeek, le parvis de Saint-Gilles.

La formule est en plein boom. « La dernière maison que nous avons mise sur le marché a été remplie à 90 % en un seul jour, conclut celui qui est aussi le co-gérant d’Ikoab. C’est dire. Actuellement, nous gérons 22 immeubles, dont 19 à Bruxelles et 3 à Charleroi. Nous allons être également présents à Liège très bientôt. En effet, 20 autres projets sont en cours à divers endroits. Il s’agit de nouvelles maisons qui sont en train d’être aménagées et qui seront mises en location sous peu. Au final, en l’espace de douze mois, nous allons ainsi doubler de taille. »

Population

Par Jean-Christophe de Wasseige

50 à 85 % d’expatriés

Que ce soit à Bruxelles ou ailleurs, la formule du co-living permet de redonner vie à des maisons restées souvent vides, voire insalubres. C’est que, dans les grandes villes, la taille des ménages a changé. Célibataires et familles monoparentales sont désormais majoritaires. La cohabitation peut donc contribuer à adapter le parc immobilier à cette évolution. Un autre besoin à combler est celui des expatriés. Dans les maisons bruxelloises d’Ikoab, ils sont majoritaires à 85 %.

Le phénomène se retrouve à Charleroi avec 50 % d’étrangers et 50 % de nationaux. En bord de Sambre, ces « expats » sont bien souvent des travailleurs qui effectuent un séjour dans une des entreprises de pointe de la région : Alstom, Thales Alenia, Sonaca… Ils recherchent un logement de (haute) qualité, ainsi que la compagnie d’autres personnes. Histoire de s’intégrer plus facilement.

Pourquoi le co-living séduit-il?

Par Jean-Christophe de Wasseige

Le co-living rencontre du succès parce qu’il répond à deux tendances actuelles, observe Amaury Michiels. La première est celle de l’économie partagée. « La jeune génération pense davantage en termes d’utilisation que de possession. C’est vrai pour les voitures partagées. Cela commence à l’être aussi pour l’immobilier. Ainsi, ces jeunes adultes ne sont guère intéressés à acheter tout de suite ou à louer sur le long terme. Ils ne se sont pas encore fixés ; ils multiplient les jobs ; ils passent d’une ville à une autre. Ce qu’ils veulent, c’est un logement transitoire mais confortable. » La seconde tendance est celle du service. « Ces personnes entendent se concentrer sur leur travail et ne veulent pas passer du temps au nettoyage. Du service doit donc leur être assuré. D’où les chambres meublées, les buanderies équipées de machines à lessiver, etc. »

 
 
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