Travail et habitation, le monde est «co»

Les espaces de travail ouverts par les acteurs du coworking (ici Silversquare) sont des lieux qui privilégient le contact humain. Une attitude qui voit en la cohabitation un prolongement naturel.
Les espaces de travail ouverts par les acteurs du coworking (ici Silversquare) sont des lieux qui privilégient le contact humain. Une attitude qui voit en la cohabitation un prolongement naturel. - D.R.

On va vraiment finir par croire qu’on vit une époque (de transition) formidable. Il ne se passe plus une semaine sans qu’on ne reçoive une info sur une nouvelle ouverture d’un centre de coworking.

Les chiffres communiqués par le courtier d’entreprise JLL font état d’une prise en occupation d’espaces de bureaux de 62.000 m2 en 2018. C’est le double de l’année dernière, et vingt fois plus qu’en 2012. Cela reste minoritaire mais le phénomène est appelé à grandir encore et encore.

Les acteurs s’appellent Tribes, Spaces, Silversquare, Fosbury and Sons, Officenter, Welkin & Meraki ou encore le géant américain WeWork. Le rachat (à 61 % pour l’instant) de Silversquare par le géant Befimmo, une société immobilière réglementée dont le portefeuille d’immeubles de bureaux est évalué à 2,6 milliards d’euros, annonce le futur : désormais, il n’y a pas que l’employé indépendant, la start-up ou la PME qui recherche ces espaces de bureaux partagés où le bien-être importe autant que le travail, les demandes émanent aussi de grosses boîtes qui recherchent des postes de travail pour 80-90 personnes, voire plus.

Il est décidément loin le temps où chacun travaillait dans un bureau fermé. Même les « openspaces », ces grands plateaux apparus dans les années 80 où tout le monde pouvait voir tout le monde (y compris parfois le boss ), appartiennent au passé. Désormais, les milléniaux, ces travailleurs de demain qui voient la vie différemment, veulent des lieux de travail conviviaux, qui favorisent les rencontres, où l’on partage son savoir, ses outils, ses biens et où prime l’esprit de communauté. Ils veulent travailler dans des lieux soucieux de l’environnement.

Le monde est devenu « co ». « Co » comme co-working, mais aussi comme co-habitation. Ici, le nom des acteurs change : Cohabs (qui s’apprête à ouvrir sur le parvis de Saint-Gilles un espace d’habitation de 650 m2 avec 21 chambres, 9 salles de bains communes, une salle de sport, une salle zen et une salle de cinéma), Colive, Coliving ou encore Ikoab dont nous dressons le portrait en pages intérieures.

Travailler et habiter ensemble, voilà à quoi se préparent les générations futures. Si elles arrivent à imposer leurs vues et la transformation à la fois économique, écologique et sociale à laquelle elles aspirent, on pourra alors dire qu’on aura vécu une époque formidable...

Co-working et blocus

Par Paolo Leonardi

Etudiants welcome

Ouvert en mai 2018, l’espace Silversquare Triomphe est le dernier-né du tandem Silversquare-Befimmo. A gauche sur la photo, Axel Kuborn. A droite, Benoît De Blieck. En Haut au centre (en chemise et veston), Alexandre Pinchon.

Le co-working a décidément de la suite dans les idées. A l’approche des examens de janvier, Regus et Spaces ont pris une décision originale : ils ont décidé d’ouvrir gratuitement leurs espaces de travail aux étudiants. L’offre a démarré le 10 décembre et s’achèvera le 31 janvier. Les étudiants pourront ainsi bénéficier d’un environnement calme et professionnel pour leur blocus. Les centres seront accessibles tous les jours de la semaine entre 9 et 17 heures. Ils y bénéficieront d’une connexion wi-fi ainsi que de boissons : eau, café, thé (pas de bière hein…). « C’est pour eux, les co-workers de demain, l’occasion de découvrir nos espaces de travail flexibles », explique William Willems, directeur général de Regus et Spaces Belgique.

Les étudiants pourront se rendre dans les centres Regus suivants : Bruxelles (à l’exception du Regus Régent et du Regus Square de Meeûs), Namur, Liège, Waterloo et Braine-l’Alleud. Attention : les centres Regus de Louvain-la-Neuve ne participent pas à cette action. Les centres Spaces sont quant à eux situés à Diegem et à Bruxelles (rue Belliard).

Les espaces de bureaux partagés regardent déjà vers le futur

Par Paolo Leonardi

Ouvert en mai 2018, l’espace Silversquare Triomphe est le dernier-né du tandem Silversquare-Befimmo. A gauche sur la photo, Axel Kuborn. A droite, Benoît De Blieck. En haut au centre (en chemise et veston), Alexandre Pinchon.
Ouvert en mai 2018, l’espace Silversquare Triomphe est le dernier-né du tandem Silversquare-Befimmo. A gauche sur la photo, Axel Kuborn. A droite, Benoît De Blieck. En haut au centre (en chemise et veston), Alexandre Pinchon. - D.R.

La lecture du New York Times peut changer une vie. Axel Kuborn vous le confirmera. Il y a dix ans, ce jeune homme à l’âme d’entrepreneur travaille sur un projet qui a trait à l’e-commerce. Ne possédant pas de bureau, il a pris l’habitude d’ouvrir son ordinateur portable dans les lobbies d’hôtel où il peut organiser des réunions.

Par le plus grand des hasards, le NYT lui apprend que dans la Grande Pomme, des écrivains se réunissent dans un espace de travail commun pour rassembler leurs talents, échanger leurs connaissances et, sans doute aussi, pour se motiver l’un l’autre. Instantanément, la tête du jeune entrepreneur fait « tilt » : il va monter une affaire de co-working en Belgique.

Nous sommes en 2008, époque où cette nouvelle tendance du travail est inexistante chez nous, à part quelques centres d’affaires çà et là dont la décoration ne donne pas vraiment envie de s’y attarder et où les loyers sont plutôt trop élevés pour des jeunes qui veulent se lancer seuls.

Axel Kuborn rencontre alors Alexandre Pinchon, autre jeune cadre dynamique, qui ne demande qu’à le suivre. Ensemble, ils ouvrent au nº 475 de l’avenue Louise, à Bruxelles, Silversquare, le premier centre de co-working en Belgique. Six cents mètres carrés de bureaux flexibles qui privilégient le cadre et, donc, l’ambiance de travail.

Dix ans plus tard, lorsqu’ils regardent dans le rétroviseur, Axel et Alexandre jubilent. Non seulement ils travaillent toujours main dans la main, mais ils ont de plus créé trois autres centres Silversquare en Belgique, et un autre au grand-duché de Luxembourg, totalisant à ce jour 15.200 m2 d’espaces de travail et 1.200 entreprises membres.

Mieux, ils viennent tout juste de sceller un partenariat avec Befimmo, la SIR (Société immobilière réglementée) propriétaire exploitant et gestionnaire d’espaces de bureaux, cotée en Bourse, et dont la valeur du portefeuille est estimée à quelque 2,6 milliards d’euros. Pour la somme de 7,1 millions d’euros, Befimmo s’est adjugé une part majoritaire de 61 % dans Silversquare. Dans les cinq ans à venir, la part majoritaire devrait grimper à 100 % via le rachat des actions restantes détenues par les deux fondateurs. D’ici là, ces derniers restent en charge du développement.

Même si les deux entités travaillent ensemble depuis deux ans (symbolisée par l’ouverture en mai dernier du Silversquare Triomphe sur le boulevard éponyme), l’opération fait penser au Petit Poucet qui se fait dévorer tout cru par le grand méchant ogre. Mais tant du côté de Silversquare que de celui de Befimmo, on n’apprécie pas vraiment le conte qui a effrayé tant de bambins. « Ce partenariat témoigne au contraire d’une vraie démarche d’entreprise imaginée dès le départ, explique Axel Kuborn. Un jour ou l’autre, on savait qu’on devrait approcher les gros propriétaires de bureaux car aujourd’hui, la demande se concentre toujours plus sur des grands espaces de travail. Elle émane de grosses sociétés d’environ 100 personnes qui ne veulent plus payer de loyers fixes. On ne pouvait trouver de partenaire plus idéal que Befimmo, avec qui nous travaillons depuis deux ans… »

Même son de cloche du côté de Benoît De Blieck, le grand patron de Befimmo. « Nous ne voulons ni user ni abuser de notre majorité et la plus grande erreur que nous pourrions commettre est justement de “manger” Silversquare, insiste-t-il. Il faut qu’Alex et Alexandre continuent de développer le concept du co-working parce qu’ils ont une parfaite connaissance de ce marché en plein boom et aussi, sans doute, parce qu’un gros bateau comme Befimmo ne se manie pas aussi facilement qu’une petite entreprise. »

Benoît De Blieck est formel : les espaces de bureaux partagés vont continuer à grignoter des parts de marché en Belgique, pays où ils ne représentent encore que 2 % des espaces de bureaux occupés (chiffres de décembre 2017), et vont devenir cruciaux en termes d’engagements des futures ressources. « Le gros enjeu de demain, c’est la guerre des talents, confirme le CEO. Beaucoup d’entreprises vont devoir transformer leurs espaces de travail si elles veulent continuer à attirer les jeunes talents de demain. Savez-vous que le secteur des banques ne figure plus aujourd’hui dans le top 20 des secteurs de travail jugés attirants par les jeunes ? »

Dans les cinq années à venir, ceux qu’on appelle désormais les « milléniaux » représenteront 75 % de la force de travail. Ils veulent des environnements de travail énergisants qui leur procurent toute une série de services. « Le co-working n’est pas une mode mais un vrai enjeu, assure Axel Kuborn. La digitalisation va entraîner un changement de management. »

Les jeunes d’aujourd’hui veulent travailler dans des start-up spécialisées dans le domaine de l’intelligence artificielle parce qu’ils les jugent plus proches de leurs besoins, lesquels n’ont plus rien à voir avec ceux d’il y a dix ou vingt ans : mobilité facilitée grâce à l’utilisation de vélos ou de trottinettes (électriques ou non), de gyroroues, de gyropodes ou d’hoverboards (si vous ne voyez pas ce que c’est, faites un petit tour sur le Net) pour se rendre au boulot, ambiance de travail connectée, flexible et agréable où le port de la cravate (la quoi ?…) est devenu plus rare qu’une rame de pédalo en plein désert, employeur respectueux de l’environnement. « A l’avenir, plus aucun jeune ne voudra travailler dans une société qui ne respecte pas la planète », prévient Alexandre Pinchon.

A terme, Silversquare et Befimmo veulent créer un réseau de 30 espaces de co-working en Belgique et au Grand-Duché. Avec les idées d’Axel et Alexandre, et la force de frappe de Befimmo, le pari est des plus réalisables.

Colocation: Ikoab vise le jeune d’environ 25 ans qui sort de l’université, démarre dans la vie active ou débarque en Belgique

Par Jean-Christophe de Wasseige

La rénovation et l’aménagement des chambres sont réalisés par des entrepreneurs partenaires sous la supervision des architectes d’intérieur d’Ikoab.
La rénovation et l’aménagement des chambres sont réalisés par des entrepreneurs partenaires sous la supervision des architectes d’intérieur d’Ikoab. - DR

C’est un immeuble remarquable de Bruxelles. Sa façade de briques orange s’étire avec rythme le long de la rue. Un rez, trois étages, une toiture. La vue est imprenable sur le parc de Forest. Typique de ce beau quartier. A un détail près. Les pièces de cette demeure ont toutes été aménagées pour être semi-autonomes. Huit locataires de moins de 30 ans occupent chacune de ces chambres de 15 à 30 m2. Le mobilier, contemporain, est fourni : lit, armoire, bureau, fauteuil, lustres. Même la couette ! La déco privilégie les couleurs pastel. Au matin et au soir, les jeunes femmes et jeunes hommes du lieu partagent une cuisine totalement équipée, une salle à manger et un living. Bienvenue dans une colocation new look…

Cette maison est gérée par une start-up, qui s’occupe d’à peu près tout. Son nom ? Ikoab. La contraction de « I cohabit » en anglais. Créée en mars 2016, elle est animée aujourd’hui par 13 personnes. Avec quatre ou cinq concurrents, elle a littéralement structuré ce segment du marché de l’immobilier, qui était plutôt léthargique jusqu’ici (faute d’un cadre législatif adapté, il est vrai). Ikoab fait un peu office de porteur de projet, rassemblant propriétaires et locataires. « Nous proposons un service tant aux premiers qu’aux seconds, explique le responsable du développement, Amaury Michiels (24 ans). En amont, nous recevons les demandes de particuliers ou de promoteurs immobiliers qui souhaitent investir dans le co-living. Pour eux, nous partons à la recherche d’une maison dans telle ou telle ville et pour tel ou tel budget. Une fois trouvée, nous nous chargeons de la négociation, de l’achat, des formalités chez le notaire. »

Viennent ensuite les étapes de la rénovation et l’aménagement des chambres. Celles-ci sont réalisées par des entrepreneurs partenaires sous la supervision des architectes d’intérieur d’Ikoab. La structure des maisons est toujours préservée. La seule chose qui change, c’est l’installation d’une petite salle de bain dans toutes les chambres. Ensuite, les pièces sont mises à louer sur la plate-forme Internet de la société. Chacune fait l’objet d’une description avec photos et prix du loyer. La start-up ne s’occupe pas que de la recherche des locataires. Elle prend aussi en charge tout l’aval : la conclusion des baux, la notification de leurs fins, le nettoyage hebdomadaire des lieux, la maintenance des bâtiments…

« Pour le propriétaire, la formule présente des intérêts évidents, poursuit le jeune manager. Il ne doit se soucier de rien. Il bénéficie pour son bien d’une vacance locative extrêmement faible, de l’ordre de 1 % des loyers perçus. Nous réussissons cela grâce à notre mise en location via Internet. C’est simple et rapide. Notre plate-forme est d’ailleurs très élaborée en ce domaine. Résultat : le “turn-over” des locataires est permanent. Et si jamais une chambre reste vide durant un mois, ce n’est pas grave car le reste de la maison est remplie. »

Les loyers sont versés par les locataires directement sur les comptes des propriétaires. Ikoab n’intervient pas à ce niveau. Comment, alors, la start-up se rémunère-t-elle ? Par trois éléments. D’abord, un forfait de 15.000 euros est demandé pour le travail en amont : la recherche de la maison, etc. Ensuite, une facture est adressée pour tous les travaux de rénovation et d’aménagement. Ici, Ikoab dit pouvoir obtenir de bons tarifs de la part des entrepreneurs avec qui elle travaille (puisqu’elle leur fournit des chantiers réguliers). Enfin, une quote-part de 10 % est perçue sur les loyers, afin de couvrir tout l’aspect de la mise en location, du nettoyage, de la maintenance…

Le cœur de cible

Du côté des locataires, le cœur de cible est le jeune d’environ 25 ans qui sort de l’université, démarre dans la vie active ou débarque en Belgique en tant qu’expatrié (voir ci-contre). Pour lui, tout passe par le site de la start-up. La location se fait en plusieurs étapes. Un : le candidat remplit un profil. Deux : il choisit sa chambre dans une des maisons proposées. Trois : il fait une réservation en signant un contrat en ligne, de même qu’une charte de colocation. Quatre : il verse une caution équivalente à deux mois de loyer, toujours en ligne. Cinq : il marque son accord sur l’état des lieux qui lui est présenté. Six : il emménage.

Certaines conditions sont toutefois à respecter : un seul couple par maison, pas d’animaux, pas de sous-location, pas trop de visites de copains. Les durées de bail varient de 3 mois minimum à 3 ans maximum. Quant aux loyers, ils vont de 490 à 650 à Bruxelles et de 350 à 450 euros à Charleroi. A cela s’ajoute environ 130 euros de charges. Toutes les maisons se trouvent dans des quartiers branchés voire huppés. C’est quasi une obligation. La localisation est en effet le facteur nº 1 pour l’attractivité de la formule. Exemples ? Le square Ambiorix à Bruxelles, la place Flagey à Ixelles, le Cinquantenaire à Etterbeek, le parvis de Saint-Gilles.

La formule est en plein boom. « La dernière maison que nous avons mise sur le marché a été remplie à 90 % en un seul jour, conclut celui qui est aussi le co-gérant d’Ikoab. C’est dire. Actuellement, nous gérons 22 immeubles, dont 19 à Bruxelles et 3 à Charleroi. Nous allons être également présents à Liège très bientôt. En effet, 20 autres projets sont en cours à divers endroits. Il s’agit de nouvelles maisons qui sont en train d’être aménagées et qui seront mises en location sous peu. Au final, en l’espace de douze mois, nous allons ainsi doubler de taille. »

Population

Par Jean-Christophe de Wasseige

50 à 85 % d’expatriés

Que ce soit à Bruxelles ou ailleurs, la formule du co-living permet de redonner vie à des maisons restées souvent vides, voire insalubres. C’est que, dans les grandes villes, la taille des ménages a changé. Célibataires et familles monoparentales sont désormais majoritaires. La cohabitation peut donc contribuer à adapter le parc immobilier à cette évolution. Un autre besoin à combler est celui des expatriés. Dans les maisons bruxelloises d’Ikoab, ils sont majoritaires à 85 %.

Le phénomène se retrouve à Charleroi avec 50 % d’étrangers et 50 % de nationaux. En bord de Sambre, ces « expats » sont bien souvent des travailleurs qui effectuent un séjour dans une des entreprises de pointe de la région : Alstom, Thales Alenia, Sonaca… Ils recherchent un logement de (haute) qualité, ainsi que la compagnie d’autres personnes. Histoire de s’intégrer plus facilement.

Pourquoi le co-living séduit-il?

Par Jean-Christophe de Wasseige

Le co-living rencontre du succès parce qu’il répond à deux tendances actuelles, observe Amaury Michiels. La première est celle de l’économie partagée. « La jeune génération pense davantage en termes d’utilisation que de possession. C’est vrai pour les voitures partagées. Cela commence à l’être aussi pour l’immobilier. Ainsi, ces jeunes adultes ne sont guère intéressés à acheter tout de suite ou à louer sur le long terme. Ils ne se sont pas encore fixés ; ils multiplient les jobs ; ils passent d’une ville à une autre. Ce qu’ils veulent, c’est un logement transitoire mais confortable. » La seconde tendance est celle du service. « Ces personnes entendent se concentrer sur leur travail et ne veulent pas passer du temps au nettoyage. Du service doit donc leur être assuré. D’où les chambres meublées, les buanderies équipées de machines à lessiver, etc. »

 
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