L’immobilier de demain confronté à de nouveaux défis

Pour William De Vijlder, chef économiste chez BNP Paribas Fortis, le futur des provinces sera notamment conditionné par la fibre optique.
Pour William De Vijlder, chef économiste chez BNP Paribas Fortis, le futur des provinces sera notamment conditionné par la fibre optique. - ULI.

Urban Land Institute Belgium s’est penché récemment sur le contour du monde immobilier de demain et a, pour ce faire, donné la parole à William De Vijlder, chef économiste chez BNP Paribas Fortis.

Quel est l’impact des données macroéconomiques sur le marché immobilier ?

Il existe un lien étroit. Plusieurs éléments doivent être pris en compte : du côté de la demande, il y a l’évolution des taux d’intérêt et du revenu des ménages, ainsi que la formation des ménages. A titre d’illustration, la formation des ménages a été un élément important aux Etats-Unis où on a constaté après la crise de 2008 une chute significative car de nombreux jeunes restaient plus longtemps dans la cellule familiale. En Belgique, l’âge moyen au cours duquel les jeunes quittent le nid parental a également augmenté. Dans une optique prospective, la question est de savoir ce qui va se passer au niveau des taux d’intérêt. Une hausse des taux longs pourrait avoir un impact sur le prix du logement mais cette hausse devrait être limitée. Quant à l’évolution du revenu des ménages, elle dépend de la croissance. En 2019, elle pourrait être moins soutenue qu’en 2018 et le sera encore un peu moins en 2020. Du coup, la hausse des revenus des ménages devrait ralentir. Conséquence : la hausse des prix du logement pourrait être moins importante dans les années à venir.

Certains pays seraient, paraît-il, en état de surchauffe…

Au Canada, en Suède ou en Australie, les banques centrales sont inquiètes car une surchauffe pourrait donner lieu à un basculement soudain et important. C’est toute la complexité du marché. L’aspect confiance joue un rôle très important : confiance dans les perspectives économiques mais également confiance dans la dynamique des prix de l’immobilier, une hausse attirant de nouveaux investisseurs.

Le pouvoir d’achat d’une partie de la population, notamment la classe moyenne, a tendance à diminuer,

une tendance qui se reflète dans les revendications des gilets jaunes. Or, l’immobilier représente une part importante du budget des ménages…

La question à se poser est la suivante : qui achète un bien immobilier ? Est-ce une personne ou un ménage qui loue et qui veut accéder à la propriété immobilière, ou s’agit-il d’investisseurs ? En réalité, les deux profils sont confrontés aux mêmes variables : le revenu, le taux d’intérêt, les perspectives en matière de dynamique des prix de l’immobilier. Ceux qui achètent à des fins d’investissement vont comparer les rendements immobiliers à des placements alternatifs. Tandis que ceux qui louent et comptent acheter vont se demander quelle est la partie de fonds propres qu’ils devront apporter ? Est-elle suffisante pour le type de biens que je veux acheter ? Combien puis-je emprunter tout en évitant que la durée du prêt ne devienne trop longue ? En France, certains prêts hypothécaires portent sur trente ans, ce qui est un moyen pour rendre l’achat d’un bien immobilier abordable. Mais attention, en cas d’un essoufflement de la croissance, la visibilité au niveau des perspectives de revenus change, avec en amont la possibilité de voir les taux d’intérêt remonter.

Comment voyez-vous le développement des villes dans le futur ?

Depuis trente ans, on constate une tendance lourde vers un développement du secteur des services et une demande pour des métiers de pointe. Cela crée des disparités au niveau des revenus. Ces nouveaux professionnels vivent dans l’environnement de villes où il y a un gisement d’activités. Des entreprises se développent et attirent d’autres entreprises. Au final, cela peut entraîner une disparité au sein d’un pays entre les villes et les provinces.

Que pensez-vous des espaces de coworking qui ont le vent en poupe ?

Le coworking va se développer dans des endroits où il y a un grand nombre de personnes qui sont intéressées par ce modèle. La valeur ajoutée d’un espace de coworking, c’est le brassage d’idées, d’où la difficulté d’en créer lorsqu’on est loin d’une ville importante. Par contre, un autre élément devrait être pris en compte, à savoir la fibre optique qui est un facteur qui permettra un développement plus régional. Des entreprises ou des indépendants qui auraient envie de développer une activité basée uniquement sur de l’Internet pourraient s’installer en province, dans des régions où l’immobilier et les loyers sont moins élevés…

 
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