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La reconversion des bâtiments passée au crible

Reconversion.

Journaliste en charge du Soir Immo Temps de lecture: 4 min

Comment construire plus de logements alors que le terrain manque ? Cette question, il n’y a pas un promoteur, architecte, ingénieur… qui ne se l’est posée un jour. La reconversion de bâtiments existants est l’une des solutions toutes trouvées.

Dans un rapport concocté en partenariat avec la société d’études et de conseils Idea Consult (1), la banque ING Belgique a passé au crible ce secteur de l’immobilier qui a le vent en poupe depuis plusieurs années.

Tout d’abord reconvertir, ça veut dire quoi ? Cela revient à faire changer la fonction d’un bâtiment. L’exemple le plus connu est l’immeuble de bureaux qui a été transformé en un ensemble résidentiel composé d’appartements. Aujourd’hui, on peut reconvertir à peu près tout : bureaux, bâtiments industriels, églises, monastères, écoles, casernes, fermes, sans oublier les hôpitaux.

Extrêmement bien détaillé, le rapport d’une vingtaine de pages condensées à souhait nous apprend que la reconversion existe… depuis la nuit des temps. Ainsi, le Colisée romain a-t-il successivement servi d’amphithéâtre, de forteresse et d’église. Autre exemple : la Galerie des Offices qui émerveille tant de touristes à Florence était destinée à abriter à l’origine, non pas les toiles et les sculptures des plus grands maîtres, italiens et autres, mais bien les bureaux des magistrats de la capitale toscane.

Bâtiments industriels

ING et Idea Consult se sont plus particulièrement penchés sur la reconversion en logements des immeubles de bureaux mais aussi des bâtiments industriels, ces derniers étant fort nombreux en Belgique en raison du passé industriel. Plusieurs moteurs poussent à cette reconversion.

Le premier est la croissance démographique. Entre 2011 et 2016, la population belge est passée de 10,95 millions à 11,27 millions d’habitants (+ 2,9 %). C’est surtout dans les grandes villes et leurs environs qu’est observée cette croissance. La Région de Bruxelles-Capitale arrive largement en tête avec une hausse de 68.800 habitants (+ 6,2 %). Cette croissance va se poursuivre dans les années à venir, charriant dans son sillage une augmentation du nombre de ménages (et donc une demande de logements supplémentaires). Autre phénomène observé : puisque la population vieillit et que le nombre de célibataires et de couples sans enfants augmente, la taille moyenne des ménages belges diminue (ce qui entraîne une demande de logements plus petits).

Les autres moteurs de la reconversion en logements sont une importante offre de bâtiments inoccupés, une pénurie de terrains bien situés (notamment proches de transports en commun), un intérêt croissant pour la durabilité de la construction et l’aménagement du territoire, l’appui des autorités et des avantages économiques pour le promoteur.

Le rapport nous apprend également que depuis 2000, les projets de reconversion ont eu lieu dans toute la Belgique, mais ils se concentrent surtout dans les zones péri-urbaines de Flandre.

Ces cinq dernières années, on estime à 65.000 m2 le nombre d’espaces de logements créés chaque année à partir d’espaces de bureaux devenus désuets. Le rapport a établi un top 5 des plus grands projets en la matière. Quatre se trouvent à Bruxelles : l’Antwerp Tower (Matexi y développe 230 logements), l’immeuble Fenix à Evere (208 logements par Immpact), Leopold Views, toujours à Evere (201 logements par Matexi), la Parc Sény à Auderghem (182 logements par Immobel) et The Horizon, à Woluwe-Saint-Lambert (166 logements par Home Invest Belgium).

On rappellera ici que le taux de bureaux vides à Bruxelles (le marché le plus important) flirte encore avec le million de mètres carrés, un chiffre qui, même s’il est en diminution, reste important. Le rapport d’ING et Idea Consult table sur un maximum de 20 % de ces espaces qui peuvent être reconvertis (tous les bureaux ne peuvent être transformés pour des raisons de structure du bâtiment), ce qui revient à écrire qu’il existe encore un potentiel de 200.000 m2 d’espaces disponibles pour des logements. La reconversion a donc encore de la marge.

En guise de conclusion, le rapport souligne que la reconversion des bâtiments se poursuivra. D’autant que la demande en bureaux diminuera elle aussi en raison des nouvelles habitudes de travail : télétravail, bureaux flexibles, coworking, restructurations, externalisation sans oublier l’automatisation toujours plus importante avec l’arrivée annoncée des robots.

Prix élevés

Le rapport pointe également un détail qui vaut son pesant d’or : pour l’heure, les projets de reconversion débouchent presque toujours sur des logements chers et vilains… qui ne correspondent pas toujours à la situation financière des nouveaux demandeurs de logements. Les promoteurs expliquent que ces prix élevés sont nécessaires pour couvrir l’achat du bâtiment et les travaux de rénovation. Tant qu’il y aura des acheteurs pour acquérir ou louer ces biens haut de gamme, ce qui est le cas aujourd’hui, l’immobilier poursuivra sa valse. Mais une fois que ce marché sera arrivé à saturation, nul ne sait ce qu’il adviendra…

(1) Plus de logements en Belgique grâce à la reconversion, octobre 2018.

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