N’importe quelle personne âgée vous le dira : elle souhaite rester vivre le plus longtemps possible chez elle. Du moins tant que la santé le permet. Car une fois que les problèmes de mobilité et autres commencent à se faire sentir, il n’y a pas d’alternative : le domicile n’est plus possible. Il faut alors songer à « migrer » vers des surfaces d’accueil.

La première structure à laquelle on pense est la maison de repos. Mais elle n’est plus la seule, tant on sait que les logements pour seniors ont connu de profondes mutations ces dernières années.

Le vieillissement de la population est net, un peu partout en Europe. Ainsi, sachez que l’espérance de vie tourne aujourd’hui autour de 79 ans en Belgique. En 2030, elle montera à 81 ans et poursuivra sa course folle vers les sommets pour atteindre les… 87,2 ans en 2080.

Dans son étude qui date de décembre 2018, le courtier Cushman & Wakefield dévoile un certain nombre d’autres points intéressants. Les 80 ans et plus sont aujourd’hui 660.000 et représentent 5,7 % de la population totale. En 2030, ils seront 788.000. Ils dépasseront la barre du million en 2040 (1.041.000) et le nombre ne s’arrêtera plus de croître : 1.266.000 en 2050, 1.339.000 en 2060, 1.468.000 en 2070 et 1.629.000 en 2080, soit 11,4 % de la population. Un chiffre qui aura quasiment été multiplié par trois par rapport à aujourd’hui…

Si l’on veut encore enfoncer un peu plus le clou, on précisera que les plus de 90 ans suivront eux aussi la tendance haussière : au nombre de 119.000 aujourd’hui, ils seront 481.000 en 2080.

Ce surcroît de seniors, il faudra bien le loger quelque part car au-delà de 80 ans, et même si nos « vieux » se portent de mieux en mieux, le besoin d’assistance devient réel. Une étude européenne estime ainsi qu’à 75 ans, 25 % des seniors ont besoin d’une assistance à long terme (soins, nourriture…). A 80 ans, ils sont entre 35 et 40 %, et au-delà de 85 ans, ils sont environ 50 %.

Toujours dans son étude, Cushman & Wakefield a estimé à 3,9 millions le nombre de lits disponibles en Europe. C’est en Allemagne, en France et au Royaume-Uni qu’on en trouve le plus mais c’est en Belgique (et aux Pays-Bas et en Suisse) qu’on trouve le meilleur taux d’équipement proportionnellement à la population.

En Belgique, 143.000 lits sont ainsi répertoriés (dont 26.000 gérés par des opérateurs privés, comme Armonea, Orpea, Korian Medica ou Vivalto). Il en faudra 45.000 de plus en 2030, et 130.000 de plus en 2050. Si l’augmentation de ces lits est stable et tourne autour de 1 % par an depuis 2003, la production annuelle est aujourd’hui de 2.400 lits, alors que le besoin réel est évalué entre 3.000 et 3.500.

Voilà pourquoi les projets immobiliers dont nous parlons régulièrement dans ces colonnes continueront de proposer, outre les logements classiques, des espaces adaptés aux plus anciens.

Dans ce domaine, il convient toutefois de préciser que le terme « maison de repos » est un peu suranné. Aujourd’hui, pour tous ceux qui veulent continuer à profiter de leur chez-soi, d’autres formules existent. Elles portent le nom de centres de jour ou de centre de jour de court séjour, d’habitat intergénérationnel avec étudiant, d’habitat groupé, de résidences-services, d’habitat groupé ou d’habitat groupé participatif. Chacune de ces formules a ses propres spécificités mais toutes vont dans un seul et même sens : celui où le senior bénéficie d’une assistance humaine qui lui permet de prolonger le plus longtemps possible sa vie de manière autonome.

La Sixième réforme de l’Etat a, on le sait, transféré les compétences dans le domaine aux Régions. Si la Flandre est la plus avancée, la Wallonie a introduit un moratoire sur les nouvelles licences tandis qu’à Bruxelles, on observe une offre plus grande que la demande (le taux de vacance tourne autour des 10 %).

Loger dans une structure adéquate a bien sûr un prix. A la grosse louche, l’étude fait part d’un prix journalier à charge du résident qui oscille entre 52 euros (structure publique) et 59 euros (structure privée).

L’étude va même jusqu’à proposer la maison de repos idéale en termes d’espaces. La moitié de ceux-ci doit être consacrée aux chambres proprement dites, 35 % doivent être dévolus aux espaces communs (restaurant, salle de jeux…) et 15 % aux espaces de circulation.

Construire ce type de structures, c’est une chose. Encore faut-il trouver des opérateurs qui les géreront. A ce sujet, la Belgique est plutôt bien « fournie » puisqu’on y recense plus de 300 opérateurs privés qui gèrent environ 45.000 lits.

Au niveau des investissements, les seniors constituent une manne non négligeable puisqu’en 2017, ce sont pas moins de 100 millions d’euros qui ont été injectés dans ce segment de l’immobilier. Mais c’est un chiffre à prendre avec des pincettes car le plus grand secret règne en la matière et il est donc difficile pour des analystes de donner des chiffres précis.

Ce dont on est sûr est que ce segment reste juteux puisque, comme on l’a vu, le nombre de seniors continuera de croître et la demande ne cessera d’augmenter d’année en année. De plus, les contrats avec les opérateurs portent sur des locations à long terme, ce qui assure aux investisseurs un excellent rendement, eux qui recherchent toujours plus à diversifier leur portefeuille.

C’est notamment la raison pour laquelle on observe notamment l’entrée dans ce marché d’acteurs particuliers comme les compagnies d’assurances (Belfius, Generali, Ethias…).