Les seniors seront le futur du marché immobilier

Dans cet article
Les seniors belges souhaitent pouvoir recevoir des proches lors de leurs séjours en structures spécialisées. Celles-ci en tiennent compte dans leur projet de construction.
Les seniors belges souhaitent pouvoir recevoir des proches lors de leurs séjours en structures spécialisées. Celles-ci en tiennent compte dans leur projet de construction. - aedifica.

N’importe quelle personne âgée vous le dira : elle souhaite rester vivre le plus longtemps possible chez elle. Du moins tant que la santé le permet. Car une fois que les problèmes de mobilité et autres commencent à se faire sentir, il n’y a pas d’alternative : le domicile n’est plus possible. Il faut alors songer à « migrer » vers des surfaces d’accueil.

La première structure à laquelle on pense est la maison de repos. Mais elle n’est plus la seule, tant on sait que les logements pour seniors ont connu de profondes mutations ces dernières années.

Le vieillissement de la population est net, un peu partout en Europe. Ainsi, sachez que l’espérance de vie tourne aujourd’hui autour de 79 ans en Belgique. En 2030, elle montera à 81 ans et poursuivra sa course folle vers les sommets pour atteindre les… 87,2 ans en 2080.

Dans son étude qui date de décembre 2018, le courtier Cushman & Wakefield dévoile un certain nombre d’autres points intéressants. Les 80 ans et plus sont aujourd’hui 660.000 et représentent 5,7 % de la population totale. En 2030, ils seront 788.000. Ils dépasseront la barre du million en 2040 (1.041.000) et le nombre ne s’arrêtera plus de croître : 1.266.000 en 2050, 1.339.000 en 2060, 1.468.000 en 2070 et 1.629.000 en 2080, soit 11,4 % de la population. Un chiffre qui aura quasiment été multiplié par trois par rapport à aujourd’hui…

Si l’on veut encore enfoncer un peu plus le clou, on précisera que les plus de 90 ans suivront eux aussi la tendance haussière : au nombre de 119.000 aujourd’hui, ils seront 481.000 en 2080.

Ce surcroît de seniors, il faudra bien le loger quelque part car au-delà de 80 ans, et même si nos « vieux » se portent de mieux en mieux, le besoin d’assistance devient réel. Une étude européenne estime ainsi qu’à 75 ans, 25 % des seniors ont besoin d’une assistance à long terme (soins, nourriture…). A 80 ans, ils sont entre 35 et 40 %, et au-delà de 85 ans, ils sont environ 50 %.

Toujours dans son étude, Cushman & Wakefield a estimé à 3,9 millions le nombre de lits disponibles en Europe. C’est en Allemagne, en France et au Royaume-Uni qu’on en trouve le plus mais c’est en Belgique (et aux Pays-Bas et en Suisse) qu’on trouve le meilleur taux d’équipement proportionnellement à la population.

En Belgique, 143.000 lits sont ainsi répertoriés (dont 26.000 gérés par des opérateurs privés, comme Armonea, Orpea, Korian Medica ou Vivalto). Il en faudra 45.000 de plus en 2030, et 130.000 de plus en 2050. Si l’augmentation de ces lits est stable et tourne autour de 1 % par an depuis 2003, la production annuelle est aujourd’hui de 2.400 lits, alors que le besoin réel est évalué entre 3.000 et 3.500.

Voilà pourquoi les projets immobiliers dont nous parlons régulièrement dans ces colonnes continueront de proposer, outre les logements classiques, des espaces adaptés aux plus anciens.

Dans ce domaine, il convient toutefois de préciser que le terme « maison de repos » est un peu suranné. Aujourd’hui, pour tous ceux qui veulent continuer à profiter de leur chez-soi, d’autres formules existent. Elles portent le nom de centres de jour ou de centre de jour de court séjour, d’habitat intergénérationnel avec étudiant, d’habitat groupé, de résidences-services, d’habitat groupé ou d’habitat groupé participatif. Chacune de ces formules a ses propres spécificités mais toutes vont dans un seul et même sens : celui où le senior bénéficie d’une assistance humaine qui lui permet de prolonger le plus longtemps possible sa vie de manière autonome.

La Sixième réforme de l’Etat a, on le sait, transféré les compétences dans le domaine aux Régions. Si la Flandre est la plus avancée, la Wallonie a introduit un moratoire sur les nouvelles licences tandis qu’à Bruxelles, on observe une offre plus grande que la demande (le taux de vacance tourne autour des 10 %).

Loger dans une structure adéquate a bien sûr un prix. A la grosse louche, l’étude fait part d’un prix journalier à charge du résident qui oscille entre 52 euros (structure publique) et 59 euros (structure privée).

L’étude va même jusqu’à proposer la maison de repos idéale en termes d’espaces. La moitié de ceux-ci doit être consacrée aux chambres proprement dites, 35 % doivent être dévolus aux espaces communs (restaurant, salle de jeux…) et 15 % aux espaces de circulation.

Construire ce type de structures, c’est une chose. Encore faut-il trouver des opérateurs qui les géreront. A ce sujet, la Belgique est plutôt bien « fournie » puisqu’on y recense plus de 300 opérateurs privés qui gèrent environ 45.000 lits.

Au niveau des investissements, les seniors constituent une manne non négligeable puisqu’en 2017, ce sont pas moins de 100 millions d’euros qui ont été injectés dans ce segment de l’immobilier. Mais c’est un chiffre à prendre avec des pincettes car le plus grand secret règne en la matière et il est donc difficile pour des analystes de donner des chiffres précis.

Ce dont on est sûr est que ce segment reste juteux puisque, comme on l’a vu, le nombre de seniors continuera de croître et la demande ne cessera d’augmenter d’année en année. De plus, les contrats avec les opérateurs portent sur des locations à long terme, ce qui assure aux investisseurs un excellent rendement, eux qui recherchent toujours plus à diversifier leur portefeuille.

C’est notamment la raison pour laquelle on observe notamment l’entrée dans ce marché d’acteurs particuliers comme les compagnies d’assurances (Belfius, Generali, Ethias…).

Opérateurs

Par Paolo Leonardi

Trois types

Trois types d’opérateurs de structures pour personnes âgées existent en Belgique.

- Les opérateurs publics. Il s’agit des CPAS qui gèrent 30 % du nombre total de lits disponibles ainsi que les plus grands établissements (105 lits par bâtiment).

- Les opérateurs privés non commerciaux. Ils gèrent 37 % des lits et dominent le marché en Flandre (plus de 50 %). Il s’agit de tous les mouvements à vocation associative (ASBL).

- Les opérateurs privés. Ils gèrent 33 % des lits. Il y en a plus de 300 actifs sur le territoire mais la tendance est clairement à la fusion-acquisitions des petits par les grands. Ces derniers sont plus à même d’atteindre la taille critique requise pour être rentable et efficace.

Prix

Par Paolo Leonardi

Anvers la plus chère

En décembre 2017, la revue de Test-Achats publiait le coût mensuel moyen (suppléments inclus) par province des maisons de repos sur la base des montants communiqués par les Mutualités Socialistes pour l’année 2016.

Nous les reprenons ci-dessous

à titre indicatif :

– Hainaut : 1.252 euros/mois

– Namur : 1.264 euros

– Liège : 1.306 euros

– Luxembourg : 1.341 euros

– Bruxelles : 1.498 euros

– Brabant wallon : 1.518 euros

– Flandre occidentale : 1.525 euros

– Limbourg : 1.534 euros

– Flandre orientale : 1.600 euros

– Brabant flamand : 1.639 euros

– Anvers : 1.725 euros.

Selon l’étude de Cushman & Wakefield, le prix journalier dans une maison de repos s’élève à 130 euros en Belgique (55 euros en République tchèque et 190 euros en Suisse), un montant qui comprend les frais de séjour et les soins. Le retraité belge paie de sa poche 55 %, le reste étant pris en charge par les organismes d’assistance.

Bien-être: le senior belge se sent parfaitement bien dans sa peau

Par Paolo Leonardi

Les seniors recherchent surtout l’autonomie et ne commencent à se sentir vieux qu’à l’âge de 80 ans, c’est-à-dire quand la baisse d’indépendance se fait sentir.
Les seniors recherchent surtout l’autonomie et ne commencent à se sentir vieux qu’à l’âge de 80 ans, c’est-à-dire quand la baisse d’indépendance se fait sentir. - aedifica.

Les seniors belges seraient plus heureux que leurs homologues allemands, français et italiens ! C’est du moins ce qui ressort d’une étude menée dans ces quatre pays par le bureau d’études Ipsos pour le compte de Senior Living Group, un organisme international qui dispense des soins à quelque 9.000 résidents dans 98 établissements en Belgique.

Se sentir utile est la clé d’une vieillesse heureuse, peut-on lire dans le rapport. Les seniors recherchent surtout l’autonomie et ne commencent à se sentir vieux qu’à l’âge de 80 ans, c’est-à-dire quand la baisse d’indépendance se fait sentir. Ce n’est d’ailleurs qu’à cet âge qu’ils commencent à utiliser le terme de « personnes âgées ».

Ainsi, l’étude qui a été menée sur un échantillon de 4.000 personnes âgées de 65 ans et plus (1.011 participants en Belgique) nous apprend que 81 % des personnes interrogées affirment être satisfaites de leur âge. Les hommes seraient plus nombreux, ce qui pourrait s’expliquer par le fait qu’ils perçoivent des retraites plus élevées que les femmes, et que ces dernières sont davantage confrontées à un décès de leur conjoint.

Les Belges plus âgés prendraient la vie « comme elle vient, sans nostalgie par rapport au passé ni d’inquiétude pour ce que demain apportera ». Ils disent utiliser internet au moins une fois par mois pour gérer leurs finances (79%). 92 % affirment même envoyer des mails au moins une fois par mois. Seuls 29% n’utilisent jamais de médias sociaux. Internet est utilisé pour la musique, les films ou la culture en général, mais aussi pour s’informer sur sa propre santé.

En ce qui concerne les infrastructures qui doivent les héberger, 94% des Belges veulent pouvoir accueillir leur famille et amis lors d’un séjour dans une maison de repos. Ils veulent également pouvoir quitter le domaine quand ils le souhaitent. L’accès au wi-fi, au sport, aux technologies et à la culture sont autant d’éléments qu’ils recherchent et dont les futures centres d’hébergement devront tenir compte.

Enfin, 90 % des seniors européens interrogés souhaitent jouer un rôle actif dans la société. Le hic, c’est que la moitié des personnes de moins de 65 ans interrogées (un panel « miroir » de la tranche 15-65 ans a été également consulté) préféreraient que les seniors ne fassent plus partie du marché du travail et n’assument plus de responsabilités économiques et politiques.

On entend d’ici les dents de certains politiciens et économistes grincer...

Rendement: 5%, c’est bon à prendre

Par Paolo Leonardi

Pour Cédric Van Meerbeeck, l’immobilier destiné aux seniors a encore de beaux jours devant lui.
Pour Cédric Van Meerbeeck, l’immobilier destiné aux seniors a encore de beaux jours devant lui. - aedifica.

L’avenir s’annonce radieux pour les seniors et… pour les promoteurs qui ont décidé de mettre des briques au-dessus de leurs têtes.

Responsable du département Recherches chez Cushman & Wakefield, Cédric Van Meerbeeck en est convaincu. « Lorsque vous savez que les baux dans ce segment de l’immobilier sont signés avec un opérateur pour une durée de 27 ans, que celui-ci est tenu de pourvoir lui-même aux travaux de rénovation du bâtiment à moyen et à long terme et que le rendement flirte avec les 5 % alors qu’il atteint à peine les 3,5 % pour un bail de bureaux, vous aurez compris qu’il y a tout lieu d’être optimiste pour les promoteurs ou les investisseurs qui s’intéressent aux maisons de repos », dit-il.

Seul bémol : le milieu bénéficie de moins en moins de transparence. Si les SIR (sociétés immobilières réglementées) sont obligées de communiquer puisqu’elles sont cotées en Bourse, les assureurs qui achètent de l’immobilier pour seniors semblent avoir aujourd’hui pour devise : Motus et bouche cousue. « Et ne me demandez pas pourquoi, je n’en sais rien, avoue Cédric Van Meerbeeck qui a du coup du mal à voir clair en termes de montants investis et de surfaces achetées. L’étude parle de 100 millions d’euros investis chaque année chez nous mais on pourrait très bien être en réalité à 180 ou à 250 millions. »

L’étude porte sur l’Europe. On y voit que la Belgique est particulièrement bien lotie. « Nous vivons dans un pays où le taux d’équipement est relativement important, un peu à l’image de notre service de sécurité sociale qui fonctionne très bien, estime notre spécialiste. Mais là aussi, il y a un bémol : depuis que le secteur a été transféré aux Régions (NDLR : la sixième réforme de l’Etat date de 2014), celles-ci n’ont toujours pas adopté une programmation au niveau des lits disponibles, des opérateurs et un niveau de subsides à allouer au secteur. En fait, elles doivent faire le même travail que celui effectué pour les allocations familiales mais on ne voit toujours rien venir. Et avec les élections prévues pour le mois de mai, je serais surpris de voir quelque chose bouger d’ici là… »

Depuis plusieurs années, certains quartiers de la capitale (Marcel Thiry, rue Colonel Bourg ou encore la chaussée de La Hulpe à Uccle) ont vu des immeubles de bureaux se transformer en maisons de repos ou en résidences-services. Cette pratique va-t-elle continuer à se développer, d’autant qu’il existe encore plus d’un million de mètres carrés de bureaux vides à Bruxelles ? « Je ne le pense pas, conclut Cédric Van Meerbeeck, car les bureaux qui pouvaient être transformés dans une autre fonction l’ont déjà été. Ce phénomène est presque terminé. »

 
À la Une du Soir.be
À découvrir sur Le Soir +
 
 

Vos réactions

Règles de bonne conduite / Un commentaire abusif? Alertez-nous

Le choix de la rédaction
  1. d-20191203-3XK945 2019-12-03 10:58:52

    Enseignement: regarder Pisa avec les lunettes de l’optimiste

  2. d-20191008-3WJ5PV 2019-10-08 12:36:39

    Climat: le transport maritime pèse autant que nos voitures

  3. ©News

    Les bulletins des Mauves face au Sporting de Charleroi: une défense inspirée, une attaque patraque

La chronique
  • Dans la hotte de saint Nicolas :{couques}, {nicnacs} et {spéculoos}

    Pour nombre d’entre nous, le 6 décembre fait revivre des souvenirs dont l’évocation suffit à nous convaincre que les enfants sages d’antan étaient bien différents de ceux d’aujourd’hui. Pourtant, même si le contenu de la hotte du grand saint a bien changé, il recèle quelques indémodables qui suscitent chez petits et grands un même élan de gratitude vis-à-vis de ce mystérieux visiteur à qui l’on pardonne bien volontiers son intrusion d’un soir. Dans le sillage de celui-ci, cette chronique vous offre quelques friandises linguistiques qui ont bravé les décennies, tout comme les réalités qu’elles désignent.

    Une couque de Dinant, pas de Reims

    Pas de hotte de saint Nicolas sans couque, gourmandise lexicographique de solide consistance. Une couque bien différente de ces pâtisseries à base de pâte briochée que sont, en Belgique, la couque suisse et la couque au beurre (avec ses déclinaisons aux raisins et au chocolat). Il s’agit d’un pain d’épices à pâte très ferme, ce qui...

    Lire la suite

  • Question à la N-VA: pourquoi se rendre détestable?

    Stop Khattabi » en lettres capitales noires sur fond jaune, avec pour suivre « Pas d’activiste qui puisse contrecarrer les décisions de justice à la Cour constitutionnelle ». Le tout à côté du visage de l’ex-coprésidente d’Ecolo, érigée par la N-VA en ennemie publique numéro un.

    Cette campagne « ad feminam » sur Twitter est pour commencer totalement déplacée alors qu’il existe un Parlement pour...

    Lire la suite