La PEB toujours plus déterminante dans les ventes en Flandre

ERA a passé au crible le marché de l’immobilier au nord du pays où l’énergie pèset de tout son poids.
ERA a passé au crible le marché de l’immobilier au nord du pays où l’énergie pèset de tout son poids. - D.R.

Le réseau d’agences immobilières ERA a présenté récemment son index immobilier annuel. Concocté en partenariat avec l’Université de Leuven, il analyse l’évolution des prix des logements en Flandre en 2018.

L’index démontre ainsi que les prix des maisons et des appartements ont respectivement augmenté de 4,8 % et de 5,3 % par rapport à 2017. Rien de très nouveau mais si l’augmentation des prix était proportionnelle à l’inflation depuis 2008, les spécialistes d’ERA et de la KU Leuven constatent aujourd’hui une accélération des prix (depuis deux ans).

On notera ici que pour être le plus précis possible, l’index tient compte de la superficie du bien, de ses finitions ainsi que de sa situation géographique, mais aussi de tous les facteurs imaginables susceptibles d’avoir un impact positif ou négatif sur le prix.

Pour les maisons, le prix de vente moyen de toutes celles qui ont été vendues en 2018 en Flandre est passé à 259.948 euros, soit une hausse de 2,08 %. Mais si l’on tient compte des paramètres pris en compte par ERA (qui tente donc de comparer des biens les plus identiques possibles), elle a été de 4,8 %. Pour les appartements, la hausse a été de 4,8 % en 2018, mais de 5,3 % pour ERA. « L’accélération de l’augmentation des prix est dans la lignée de la hausse de l’inflation, de la stabilité des taux d’intérêt, du recul du chômage et de la réduction des droits d’enregistrement », explique à ce sujet Sven Damen, chercheur et économiste immobilier à la KU Leuven.

A plus long terme, le chercheur indique que les prix de l’immobilier dépendent de la capacité d’emprunt des ménages. Celle-ci est bien sûr fonction de l’évolution des revenus, des taux d’intérêt et de la fiscalité immobilière. Mais il tient à préciser un point : « Le fait que les prix de l’immobilier suivent la capacité d’emprunt ne veut pas dire que ces mêmes prix ne pourraient pas baisser. Une augmentation de 0,5 point de pourcentage des taux d’intérêt ferait baisser la capacité d’emprunt de 5 %. Toutefois, il n’est pas question d’une telle hausse des taux à court terme. »

A la demande de la VEA, la Vlaams Energieagentschap (l’Agence flamande de l’Energie), Sven Damen s’est également penché sur la relation entre les caractéristiques énergétiques des habitations, le prix de vente et le délai de vente. Sans entrer dans trop de détails qui seraient rébarbatifs, on constate que plus le certificat énergétique est bon, et plus le logement sera coûteux et trouvera rapidement un acquéreur.

Les experts remarquent d’ailleurs une prise d’importance toujours plus grande du certificat énergétique. Là où celui-ci était encore trop ignoré dans les années qui ont suivi son apparition en 2008, il est devenu aujourd’hui un réel argument de vente. Le double (ou triple) vitrage ainsi que l’isolation sont deux postes cruciaux mais ils ne sont pas les seuls.

La Flandre a également vu ses délais de vente raccourcis : de 97 jours en 2017, elle est passée à 95 jours. A titre de comparaison, Bruxelles est passée à 84 jours (contre 107 en 2017) et la Wallonie est restée à 120 jours sur les deux années.

L’indice a également analysé la différence entre le prix demandé et le prix réellement payé par l’acheteur. En un an, il est passé de 7,3 % à 6,6 %. ERA l’explique par un principe économique : si les maisons se vendent plus vite, les prix augmentent plus vite également.

On notera enfin que c’est dans la tranche des 25-30 ans qu’on retrouve le plus d’acheteurs. Mais par rapport à 2019, c’est le groupe des 30-35 ans qui augmente le plus nettement. Rayon vendeurs, ERA signale qu’on vend à tous les âges : de 25 à 90 ans, même si un peu plus de 50 % des vendeurs ont entre 45 et 70 ans.

Administrateur délégué d’ERA Belgium, Iain Cook ne prévoit aucun changement majeur pour 2019, du moins pour ce qui concerne les prix et le nombre de transactions. « La confiance dans l’immobilier reste ferme, dit-il, de même que la volonté de posséder une habitation. Les taux restent bas et les banques ne devraient pas adapter leur politique de taux à court terme. Mais ce qui change, c’est que les acheteurs s’intéressent de plus en plus aux coûts énergétiques. Ceux-ci pèseront plus que jamais dans la balance à l’avenir. C’est inévitable quand on sait que depuis le 1er janvier, les vendeurs en Flandre sont obligés d’apposer clairement le label énergétique sur chaque annonce immobilière. »

 
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