Quand le béton régresse, c’est la ville qui avance

Dans cet article

Stop au béton. Trois mots qui en disent long. Ou pas assez. Cette mesure, on le sait, entrera en vigueur en 2040 en Flandre et en 2050 en Wallonie. Elle prévoit de mettre un terme au grignotage urbanistique des campagnes.

Car, c’est bien connu, plus on habite loin des centres, et plus la voiture est nécessaire. La qualité de l’air s’en trouve détériorée. Sans parler des risques plus élevés d’inondation puisqu’on supprime de la surface agricole en imperméabilisant les sols. Du coup, il va falloir construire autrement, dans les centres urbains (ou proches de ceux-ci) et plus en hauteur plutôt qu’« en ruban », comme cela a été fait le long des grands-routes pendant des décennies.

Chez les promoteurs, c’est le branle-bas de combat. Car le Stop au béton, inscrit dans le nouveau Schéma de Développement du Territoire que la Wallonie attend avec impatience (lire par ailleurs), risque fort, une fois qu’il sera d’application, de changer les visions de construction devenues aujourd’hui surannées.

Du côté de Matexi, grand fournisseur de quartiers en Belgique avec quelque 1.500 maisons et appartements livrés en 2018 (et un chiffre d’affaires qui frôlait les 400 millions d’euros), on ne s’en inquiète toutefois pas trop. Surprenant. « Pas tant que ça car depuis 5 ou 6 ans, Matexi a décidé de nettoyer son portefeuille de terrains », explique Wouter Coucke, le responsable du développement et des acquisitions.

Chez Matexi, on jure que le nombre de ces terrains représente un infime pourcentage du stock, même si aucun chiffre n’est avancé. Ces terrains sur lesquels on ne peut plus construire, que vont-ils devenir ? « On peut par exemple les revendre comme terres agricoles, un secteur où les prix ont fort augmenté. Pas sûr que nous perdrons de l’argent… », explique Wouter Coucke.

Depuis près de dix ans, la société avec des implantations à Wavre, Liège et Fleurus procède à des acquisitions de fonciers selon un indice qui épouse les mesures visées par le Stop au béton : le « baromètre du quartier ». « Plusieurs paramètres sont pris en compte, commence par expliquer Corine Buffoni, la directrice de Matexi Brabant wallon. La distance entre le quartier à construire avec une école, l’accès à des soins médicaux, la présence à proximité de commerces, l’accès en transports publics, etc. Au final, il faut que le quartier que nous souhaitons développer réponde à au moins 70 % des critères définis. C’est le développement entier d’une zone qui est ainsi défini en amont, avant même de procéder à l’acquisition d’un terrain. »

Au cours de ses septante années d’existence, Matexi a bien sûr évolué. Des terrains agricoles des débuts, la société s’est tournée ensuite vers les lotissements et les constructions clé-sur-porte. Depuis plus de quinze ans, elle ne vise plus que le « développement de quartiers », un concept qui est devenu son slogan de bataille.

Deux exemples de quartiers exemplaires soulignent cette nouvelle approche : le Groen Kwartier à Anvers et la Kazerne Leopold à Gand. « Aujourd’hui, on ne conçoit plus que des développements intra-urbains ou péri-urbains, avance Corine Buffoni. À Wavre centre, nous construisons ainsi 80 logements avec une emprise foncière réduite. À Wavre Champ Sainte-Anne, sur les hauteurs de la commune à 3 minutes du centre-ville et à proximité de la gare et de la E411, 650 maisons basse énergie et appartements vont sortir de terre. »

Le site internet de ce méga-développement renseigne un aménagement qui intègre les préoccupations sociales, environnementales et esthétiques d’aujourd’hui : un réseau de sentiers invitant à la promenade et à la rencontre, une gestion réfléchie des déchets, une isolation performante, ainsi qu’une esthétique soignée des espaces publics et de l’architecture. « Notre cible aujourd’hui est de créer de véritables quartiers et non pas de simples lotissements, expose Corine Buffoni. Dans cette optique, il nous arrive souvent d’étudier les lots qui se trouvent autour de notre projet, même s’ils ne nous appartiennent pas, afin de créer un ensemble où tout est parfaitement intégré. Même si la demande en Brabant wallon se porte encore majoritairement sur les maisons, on ne parle plus de 4 façades. Nos acquéreurs souhaitent désormais avoir du temps pour eux. Ils veulent des maisons plus petites, des mètres carrés utiles, des espaces partagés. »

Si l’on veut préserver ce qu’il est encore possible de préserver sur cette planète dont tous les spécialistes s’accordent à dire qu’elle va mal, il ne faut plus construire loin des centres urbains. Cela semble une évidence mais il est plus que temps de l’intégrer une fois pour toutes, par exemple en ne prenant plus sa voiture pour aller chercher ses croissants à la boulangerie du coin. « En Flandre, ou le développement en ruban le long des routes a été poussé à l’extrême, les gens ressentent très fort l’impact des embouteillages sur leur vie de tous les jours, assure ainsi Wouter Coucke. Le Stop au béton est évidemment une très bonne chose car l’usage parcimonieux du sol entraîne une diminution des coûts. Plus on construit loin des connexions, et plus cela coûte cher d’en amener. Et puis, construire proche d’un centre urbain, ça fait vivre aussi les petits commerces, comme les cafés, les bouchers, les épiciers… »

Un des problèmes du Stop au béton est lié à la densité. Si on ne peut plus s’étendre, il faudra bien construire en hauteur. Or, celui qui habite déjà dans un centre-ville ne verra pas d’un bon œil un projet immobilier qui viendra lui gâcher la vue. C’est le fameux effet « Nimby » (Not in my backyard, Pas dans mon jardin) tant redouté par les promoteurs au moment de déposer leur demande de permis. « Pour éviter au maximum les recours, nous organisons de plus en plus de consultations participatives avec les riverains, embraye Wouter Coucke. Il faut des règles claires, voilà pourquoi nous travaillons en étroite collaboration avec les communes et leur service d’urbanisme. Car si tous les bourgmestres que nous avons rencontrés sont très intéressés par la question, ce qui est une bonne chose, ils se demandent concrètement comment le Stop au béton sera appliqué. Et là, pour l’heure, on nage encore en plein brouillard. »

Pour ne pas rester à quai, des collaborateurs de Matexi ont commencé à analyser ce qui se fait déjà dans certaines villes européennes, françaises et allemandes notamment. Une vingtaine de villes ont ainsi été passées au scanner pour voir leur mode de fonctionnement et déterminer ce qui pourrait être importé en Belgique.

L’autre gros problème de la mesure concerne le foncier. « Trouver des terrains vierges est devenu quasiment impossible, assure Wouter Coucke. On doit se tourner vers des friches industrielles et des projets de réhabilitation en centre-ville. Cela augmente la complexité d’un projet, tant au niveau technique qu’environnemental, mais les résultats vont plus loin que la simple brique. Cela nous permet à chaque fois de créer de vrais quartiers de vie. »

Et le prix dans tout ça ? Le Stop au béton ne va-t-il pas les pousser encore plus vers le haut ? « C’est possible mais il y aura toujours un plafond à ne pas dépasser, à savoir la somme maximale que les gens peuvent payer pour se loger, conclut le responsable du développement. Et d’ici 2040 ou 2050, les gens achèteront davantage en connaissance de cause. Ils prendront en compte ce que les Anglais appellent le “total cost of ownership”. Leur achat ne sera pas dicté uniquement par le prix mais par le projet dans son ensemble… »

C’est curieux mais là, on a senti davantage un souhait qu’une conviction…

Quartier vert

Par Paolo Leonardi

Less is more

En plein cœur d’Anvers, sur les fondations d’un ancien hôpital militaire situé dans un parc de 8 hectares sans voiture, Matexi vient d’achever la construction du « Groen Kwartier », un ensemble de 406 logements qui comporte notamment des appartements, 1.500 m2 de bureaux et surtout des maisons style de maître de 120 m2 avec petit jardin. Ou comment avoir son coin de verdure en plein centre-ville. « Nous avions l’autorisation de construire 500 logements mais nous nous sommes limités car nous voulions apporter de la variété dans notre projet, assure à ce sujet Wouter Coucke. Avec leurs hauts plafonds, les maisons profitent d’une luminosité accrue. Elles apportent de la valeur à l’ensemble. »

À tel point que le jour de la commercialisation, 10 minutes ont suffi au promoteur pour recevoir 80 fax de personnes intéressées alors que le projet ne prévoit que 50 maisons. « Nous avons été obligés de faire appel à un huissier de justice pour départager les candidats, explique le responsable. Au final, et malgré la centaine de logements en moins, nous avons gagné plus d’argent… »

Une mesure qui sera effective fin 2019

Par Paolo Leonardi

La Wallonie est verte et doit le rester. Le Stop au béton l’y aidera...
La Wallonie est verte et doit le rester. Le Stop au béton l’y aidera... - Michel Tonneau.

Thierry Berthet est le délégué général du CDT, la Cellule du développement territorial du gouvernement wallon, qui est l’auteur du SDT (Schéma de développement du territoire).

Celui-ci propose un ensemble de mesures à moyen et long terme permettant à la Wallonie d’anticiper et de répondre aux besoins futurs de sa population.

Le Stop au béton n’est qu’une mesure parmi d’autres d’un projet qui compte… 170 pages. Si l’arrêté du gouvernement wallon adoptant le projet de SDT date d’octobre 2018, ce dernier a dû être soumis à une enquête publique.

Elle s’est déroulée du 22 octobre au 5 décembre. « À ce jour, nous avons reçu entre 600 et 700 réclamations, expose Thierry Berthet. Un chiffre comparable à celui qui avait été atteint lors de l’enquête publique menée en 2013 sous le ministre Henry. Le projet n’avait pas abouti à l’époque. »

Outre les réclamations des Wallons, la CDT récolte aussi les avis des nouveaux conseils communaux qui ont été mis en place début décembre, dans la foulée des élections communales. « Il s’agit ici de l’avis des communes, expose notre interlocuteur. La date ultime a été fixée au 5 février. On attend 262 avis, soit un pour chaque commune wallonne que compte le pays. »

Une fois les 700 réclamations citoyennes et 262 remarques communales collectées, Thierry Berthet et ses équipes auront deux mois pour remettre une synthèse au gouvernement. Elle doit, en effet, être remise pour le mois de mai, avant les élections prévues le 26. La publication du nouveau SDT au moniteur suivra pendant l’été. Il sera donc d’application dès la rentrée. « Il peut toujours y avoir l’un ou l’autre contretemps mais c’est peu probable car globalement, tout le monde est d’accord avec des objectifs qui sont finalement dans l’air du temps », intervient Thierry Berthet.

Notons ici que l’ancien Schéma de développement du territoire date de… 1999. Autant écrire que le nouveau texte est attendu comme le Messie par tout le monde, citoyens, élus, développeurs, promoteurs, agents immobiliers, etc.

Mais si les mesures seront clairement définies (du moins on l’espère…), encore faudra-t-il savoir comment le SDT s’appliquera dans les faits. Sa mise en œuvre fait d’ailleurs l’objet de beaucoup d’interrogations. « Une série d’universités ont été mandatées pour opérationnaliser le tout, comme cela a été fait en Flandre, conclut notre spécialiste. L’ULB, l’UCLouvain et l’ULiège ont jusque fin 2019 pour livrer le fruit de leurs études. »

A partir de là, le SDT, et donc le Stop au béton, n’auront plus d’excuses. Ils seront bel et bien devenus la nouvelle réalité de tous les Wallons…

 
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