Crédits: le taux variable fait moins peur qu’avant

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Le crédit hypothécaire a suivi la construction de logements. Un fait à signaler: la forte progression du taux variable.
Le crédit hypothécaire a suivi la construction de logements. Un fait à signaler: la forte progression du taux variable. - photo news.

Une majorité de ménages empruntent uniquement pour acheter : 55 % du total des prêts accordés servent à cela, selon l’Union professionnelle du crédit (chiffre hors refinancements). Les autres usages sont la rénovation (20,6 %), la construction (13,4 %), l’achat d’autres biens comme les garages ou terrains (7,2 %) et enfin l’achat avec transformation (3,8 %). De manière générale, l’appétit pour tous ces crédits est en progression. Les crédits pour l’achat de logement ont ainsi progressé de + 7 % en un an. Une exception toutefois : la rénovation. Le nombre des crédits pour cet usage a baissé de – 4,4 % en 2018 et de – 20 % en 2017 !

1 Les montants empruntés sont de plus en plus élevés Le montant moyen emprunté pour l’achat d’un logement continue d’augmenter. D’environ 2 % à 2,5 % en 2018. C’est en ligne avec la progression des prix des biens immobiliers qui, ces derniers temps, évolue de 2 % à 3 % par an. Qui dit maison plus chère dit donc emprunt plus élevé. Le tarif ? Un prêt moyen pour une acquisition se monte à 158.600 euros selon l’UPC, qui compulse l’activité de toutes les banques. Il est même de 199.000 euros chez BNP Paribas Fortis, qui couvre environ 25 % du marché. Les montants empruntés sont plus élevés encore pour l’achat-transformation (256.300 euros) et pour la construction (208.000 euros).

2 Le roi du marché reste le prêt de 20 ans à taux fixe Les Belges n’aiment guère prendre de risques. La preuve : ils continuent de s’endetter essentiellement à taux fixe. Les crédits hypothécaires de ce type représentent aujourd’hui 70 % des contrats signés. Avec eux, pas de surprise : le taux d’intérêt reste le même durant la durée du prêt. Même si les taux du marché se relèvent. C’est un gage de sécurité pour l’emprunteur. En effet, le risque est ici assumé par la banque. L’inconvénient est que ces produits sont un peu plus chers et moins souples. En fixe, le plus populaire reste le 16 à 20 ans. Chez BNP Paribas Fortis, il fait à lui seul 22 % des contrats. Il se négocie aujourd’hui entre 1,45 % et 1,85 % selon les quotités et les montants empruntés.

3 Les formules à taux variable font moins peur Les prêts à taux variables sont conçus pour les ménages qui désirent alléger la charge du remboursement les premières années et qui pour la suite sont sûrs de compter sur de bons revenus pour absorber d’éventuelles hausses des taux du marché. Même si, chez nous, ces prêts sont encadrés par la loi (au maximum, le taux peut doubler), ils restaient jusqu’ici marginaux. Changement en 2018. Sa part de marché a doublé ! Ils font désormais 30 % des contrats. Raisons ? Le taux négocié étant bas dans certains cas, le pire risque revient à atteindre un niveau comparable à un… emprunt fixe, affirment les banquiers. De même, l’essentiel de ces prêts se concluent pour 1 à 5 ans. Des ménages se disent que vu ces courtes périodes, le risque est gérable.

4 Les taux d’intérêt restent toujours au plancher De façon plus générale, les taux sur les prêts immobiliers sont influencés par la Banque centrale européenne. Pour rappel, celle-ci a fixé ses taux directeurs à zéro (ce qui a fait chuter les taux courts du marché) et, de 2015 à 2018, a racheté en masse des obligations (ce qui a anesthésié les taux longs). C’était voulu : il fallait faire repartir la machine économique après la crise de 2008. Un redémarrage s’est bien produit mais le soufflé est retombé en 2018, si bien que la BCE ne devrait pas révolutionner sa politique. Selon les économistes, un relèvement des taux directeurs ne se fera pas avant fin 2020. Seul l’arrêt des rachats d’obligations aura donc un impact sur les crédits hypothécaires. Légèrement. Chez BNP Paribas Fortis, on table sur une hausse de 0,20 % à 0,50 % en 2019.

Emprunteurs

Trois profils

BNP Paribas Fortis distingue trois profils d’emprunteurs :

Les personnes seules. Les célibataires et les familles monoparentales. Elles représentent 30 % des prêts. C’est beaucoup. Préfèrent-elles des petits logements, vu leur situation ? Pas du tout ! 67 % achètent une maison et 33 % un appartement.

Les millennials. Les moins de 30 ans. Ils représentent 25 % des prêts. Leur priorité va à l’achat d’un logement existant ; peu à la construction ou à la rénovation. Ils empruntent davantage (87 % de la somme) et remboursent plus lentement (271 mois).

Les baby-boomers. Les plus de 55 ans, soit 10 % des prêts. Ils sont en hausse constante. Cherchant un investissement plus sûr que les actions et plus rentable que les obligations, ils profitent d’un pécule pour décrocher un prêt et acheter un bien en vue de le louer.

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