L’immobilier a fait un carton plein au Palais des festivals

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L’immobilier a fait un carton plein au Palais des festivals
D.R.

Un soleil qui vous rentre dans la peau et qui fait toujours un bien fou au mois de mars, du vent à gogo qui a rendu certains atterrissages sur la Côte d’Azur chahutés (c’est peu de l’écrire), des projets en veux-tu en voilà qui ont occupé tous les espaces (intérieurs et extérieurs) du Palais des festivals : le 30e Mipim de l’histoire a vécu et a drainé la toute grande foule à Cannes.

Officiellement, 26.800 professionnels de l’immobilier ont été recensés sur la Croisette. Mais il s’agit ici des personnes détentrices d’une accréditation (dont le prix dépasse, pour qui s’y prend tard, les 2.000 euros). Or le Mipim se passe également, et de plus en plus, en dehors du Palais des festivals.

C’était particulièrement vrai cette année avec des rues, des bars et des restaurants de la ville rendue célèbre par sa Palme d’or, complètement pris d’assaut, de jour comme de nuit, par ceux qui ont préféré, économies obligent, faire des affaires en dehors du circuit classique.

Rayon maquettes, celles de Londres, de Paris et… de l’Ukraine ont attiré tous les regards. Celle qui présentait le nouvel aéroport d’Istanbul aurait sans doute mérité plus de visiteurs, mais la faute incombe davantage à la capitale turque qui attire visiblement moins que les années précédentes.

On a noté également une forte présence cette année de l’Italie. En proie à de grandes tensions politiques depuis les dernières élections, le pays a un besoin cruel d’investisseurs et d’argent frais.

Le golf, étape obligée

Par Paolo Leonardi

Pour la huitième fois au Mipim, le Gré-Liège (forum permanent des acteurs sociaux et économiques de la province de Liège) a rassemblé, le mardi matin (premier jour du Mipim), 210 participants pour un tournoi (et un repas) au golf de Mougins, sur les hauteurs de Cannes (contre 90 il y a huit ans).

Au fil des années, l’événement est devenu la « place to be » du réseautage immobilier tous azimuts.

Le Gré avait entamé son expérience cannoise il y a exactement dix ans en organisant des conférences au sein de l’hôtel Martinez. « Lorsque nous nous sommes tournés vers le golf, nous avions 4 entreprises sponsors qu’il avait fallu convaincre au prix d’énormes efforts de persuasion, se souvient Nicole Tassiaux, directrice de projets et cheville ouvrière du tournoi. Aujourd’hui, nous en avons 33. Elles viennent de Wallonie, mais aussi de Bruxelles et de Flandre. Cette année, on a même dû refuser des parraineurs… »

Si l’événement a toujours pour but de montrer les projets et les opportunités d’investissement existant dans la région liégeoise, il rassemble dorénavant un panel d’acteurs des trois Régions et de tous les horizons (intercommunales, avocats, architectes, ingénieurs, Awex, Spi, promoteurs, investisseurs, entreprises de construction…).

Quartier Nord: le ZIN, un projet multifonctionnel, ambitieux et innovant

Par Brigitte De Wolf

ZIN est un projet pas comme les autres sur le plan constructif. Un bâtiment sera construit entre les tours WTC 1 et 2.
ZIN est un projet pas comme les autres sur le plan constructif. Un bâtiment sera construit entre les tours WTC 1 et 2. - jaspers-eyers et 51N4E.

N ous avons préloué la totalité des bureaux du projet ZIN qui remplacera les tours WTC 1 et 2 à l’administration flamande…  »

Benoît De Blieck, CEO de Befimmo, n’était pas peu fier d’annoncer, dans une salle de conférence du Mipim, cette signature lors de la présentation d’un projet qui marquera à coup sûr le quartier Nord de Bruxelles. Car avec une surface de 70.000 m², ZIN s’apprête à être est la plus importante transaction réalisée sur le marché des bureaux bruxellois depuis plus de dix ans.

Sur le plan de la construction, le projet est assez exemplaire puisqu’il rénovera entièrement les tours WTC 1 et 2, ce qui est plutôt une excellente nouvelle vu leur état de vieillissement. Sans entrer dans les détails, celles-ci seront désossées mais leur structure sera gardée. Un autre bâtiment sera construit entre les deux tours et servira de lien à l’ensemble.

ZIN réunira différentes fonctions. Il se développera sur environ 110.000 m2 brut, soit 75.000 m2 de bureaux dont 70.000 m2 pour la Vlaamse Overheid (l’administration flamande) et 5.000 m2 pour un espace de coworking (vraisemblablement géré par Silversquare que Befimmo a acquis en décembre 2018).

Il proposera également 14.000 m2 de logements (127 appartements), 16.000 m2 seront occupés par un hôtel de 240 chambres (dont le gestionnaire n’est pas encore connu) ainsi que par des espaces de sport, de loisir, de restauration et de commerce.

Le coût de construction est estimé à 375 millions d’euros. « Befimmo ne fera pas d’augmentation de capital », a souligné Benoît De Blieck. L’opération sera financée par endettement et par la cession de certains immeubles. On sait aujourd’hui que la Blue Tower, avenue Louise, en fait partie.

Pour ce qui concerne les bureaux, le bail conclu avec l’administration flamande s’échelonnera sur 18 ans. Il commencera à la fin des travaux prévue pour milieu 2023. Lié par un engagement de confidentialité, le CEO de Befimmo n’a pas voulu divulguer le montant du loyer. Il a cependant précisé que le rendement brut attendu sur la valeur totale d’investissement s’élèverait à 4,55 %.

Un champion en matière de performances énergétiques

Fin 2016, Befimmo avait lancé un concours international d’architecture. De grands architectes mondiaux avaient proposé des projets. « Nous ne les avons finalement pas retenus car Bruxelles n’a pas la taille des projets qu’ils nous présentaient », a révélé Benoît De Blieck.

Un appel à candidatures fut alors lancé en 2017 et c’est un trio d’architectes composé de 51N4E, Jaspers Eyers Architects et l’AUC qui fut retenu.

Le ZIN sera pleinement intégré dans l’écosystème urbain existant. Le rez-de-chaussée sera un lieu de ville, transparent, avec une serre accessible au public. La vue du « rooftop » complétera l’ensemble. Les différentes fonctions du site auront chacune leur propre adresse et accès, structurant ainsi de nouveaux axes urbains. Un nouveau volume central reliera les deux tours existantes, créant 14 étages d’une hauteur libre d’environ cinq mètres.

La circularité et la durabilité sont des aspects importants du projet. Les bâtiments existants, on l’a dit, seront conservés au maximum et les étages souterrains et les noyaux de circulation seront préservés. « Globalement, plus de 95 % des matériaux et équipements existants seront récupérés ou recyclés. Quelque 97 % des nouveaux matériaux seront certifiés “cradle to cradle”  », souligne Johan Anrys, architecte, partenaire du bureau 51N4E.

Une façade intelligente et économe en énergie garantira le confort. Des panneaux solaires et un système de géothermie seront utilisés, de quoi profiler ce nouveau bâtiment comme un champion en matière de performances énergétiques en Belgique.

La demande de permis a été introduite en 2018 et la première phase des travaux de démolition débutera prochainement. La deuxième phase devrait débuter mi-2020 après l’obtention des permis nécessaires. Les travaux se poursuivront jusqu’à la mi-2023. Le groupe Besix sera l’entrepreneur responsable du chantier. « Nous travaillons en Bouwteam. Nous avons participé à la préparation du projet pendant plusieurs mois car celui-ci est assez complexe », précise Rik Vandenberghe, CEO de Besix.

L’Espace Nord était avant les années 70 un quartier populaire mais il est devenu une zone administrative au fil du temps, et complètement mort le soir. Befimmo croit en son avenir et en sa transformation en un quartier multifonctionnel qui vivra 24 h sur 24, 7 jours sur 7. Tout le monde l’espère.

Paris: avec Bruneseau, AGRE va disputer la Super Ligue des champions

Par Paolo Leonardi

Entre Paris et Ivry-sur-Seine, AGRE va participer au développement d’un méga-quartier de 100.000 m 2 .
Entre Paris et Ivry-sur-Seine, AGRE va participer au développement d’un méga-quartier de 100.000 m 2 . - hardel le bihan, youssef tohme, adjaye associates et buzzo spinelli.

Un morceau de ville, rien que ça. Et quand on sait que la ville en question est Paris, on comprend encore mieux l’ampleur du projet présenté au Mipim par AGRE, en partenariat avec trois autres promoteurs français (Icade, Les Nouveaux Constructeurs et Nexity).

Intitulé Bruneseau, le projet concerne l’aménagement de neuf bâtiments dans un quartier d’affaires situé dans le XIIIe arrondissement au sud-est de Paris, juste à côté d’Ivry-sur-Seine, avec le périphérique qui passe au beau milieu.

Le quatuor vient de remporter un appel à projets international lancé il y a deux ans. Pour AGRE, qui est déjà impliqué dans la construction d’une tour de bureaux à la Défense, Bruneseau représente rien moins qu’une occasion de montrer de quoi il est capable dans une ville appelée à se transformer dans les années à venir, notamment à l’occasion de la venue des JO en 2024.

Sur l’un des stands du Grand Paris qui occupe une gigantesque tente au bord de la Méditerranée, Serge Fautré, patron d’AGRE et Xavier Denis, le président d’AGRE France, admirent la maquette du projet qui, si elle n’est pas la plus impressionnante du Mipim, attire malgré tout le regard par sa qualité. « Quinze équipes ont répondu au concours, quatre groupements ont été retenus dans un premier temps, puis deux et enfin nous avons été désignés vainqueurs, s’enthousiasme Sergé Fautré. On parle ici d’un mégaprojet qui va réunir dans un même quartier beaucoup de logements, avec notamment des unités à 10.000 euros/m2, un hôtel bon marché, une résidence pour seniors, une nouvelle station de métro (NDLR : la ligne 10 qui sera étendue jusqu’à Ivry), des commerces, des bureaux, des espaces de coworking, des zones de délassement et de sport, une salle de spectacle, le plus grand mur d’escalade indoor d’Europe ou encore un centre consacré à l’artisanat. Il est encore trop tôt pour parler de budget, mais on parle ici d’un développement de 100.000 mètres carrés de surface de plancher. »

Mis en lumière il y a une vingtaine d’années avec la construction de la bibliothèque François Mitterrand, le quartier Bruneseau doit aujourd’hui « se réinventer », comme annoncé au micro lors de sa présentation aux investisseurs présents à Cannes. L’autorité publique mettra la main au portefeuille et gardera la direction du projet, mais elle s’appuiera sur le secteur privé pour effectuer des travaux colossaux qui devraient démarrer dans deux ans pour s’achever en 2024. « Ici, en France, les plans sont suivis des faits, ce n’est pas comme en Belgique, sourit Xavier Denis au milieu de la foule qui s’est pressée autour de la maquette. Les facilités sont beaucoup plus grandes pour mener à bien ce genre de projets car le secteur public a l’intelligence de s’arrêter là où terminent ses compétences pour céder ensuite le relais au privé. La tour Hekla à La Défense (où les travaux viennent de commencer) représente un très gros enjeu pour nous mais, en termes de superficie de développement, Bruneseau est notre plus gros projet, c’est évident. Nous sommes d’autant plus fiers que nous avons tiré le projet depuis le début du concours. »

Pour faire une comparaison avec le monde du football, on peut avancer que Bruneseau va permettre à AGRE de jouer en Ligue des champions. « Je dirais même qu’on jouera en Super Ligue des champions et on n’est pas le PSG car, ici, il n’y a pas de remontada possible !, plaisante Xavier Denis. Ce projet est notamment important car il représente en plein ce que sera l’immobilier urbain de demain. C’est tout un quartier de ville qui va être repensé de fond en comble. On va même jusqu’à imaginer des zones de commerce sous le périphérique pour éviter de se retrouver avec un no man’s land qui nuirait au quartier… »

A la tête d’un bureau de 20 personnes dans la Ville lumière, Xavier Denis saisit bien l’ampleur de la tâche qui l’attend depuis qu’il a accepté le poste de président d’AGRE France en janvier. Une fonction qu’il occupe en même temps que celle de directeur du développement pour le Belux. « Je ne vous cache pas que je me suis retrouvé à la tête d’un gros bazar (sic !), mais le marché français est très porteur aujourd’hui, ce qui rend le défi encore plus beau, dit-il. Pour l’heure, je fais la navette entre Bruxelles et Paris deux fois par semaine, après on verra… »

Il est clair que la participation d’AGRE à un projet comme celui de Bruneseau devrait l’aider à ouvrir d’autres portes parisiennes dans un avenir proche. « Cette victoire va notamment nous obliger à engager du personnel, et nous permettre d’affirmer notre légitimité et notre ambition à un moment où la transformation du grand Paris est en marche », avoue sans détour Xavier Denis.

Grâce à Bruneseau, AGRE possède aujourd’hui quelque 900.000 m2 de développement dans le pipeline, dont 370.000 m2 rien qu’en France où le chiffre d’affaires du promoteur atteint déjà les 2 milliards d’euros. La Ligue des champions a son prix…

Cheratte: le Hasard cherche acquéreur

Par Audrey Degrange

Après des années de coma, l’ancien charbonnage du Hasard sort du bois. A Cannes, il a cherché des investisseurs.
Après des années de coma, l’ancien charbonnage du Hasard sort du bois. A Cannes, il a cherché des investisseurs. - D.R.

La reconversion de l’ancien charbonnage du Hasard, c’est un dossier de longue haleine pour la Ville de Visé. Situé sur le territoire de Cheratte bas, en bordure de Meuse, cet ancien site minier a longtemps fait la fierté des Visétois. « C’est l’un des derniers charbonnages à avoir fermé, nous confie Xavier Malmendier, l’échevin de l’Aménagement du territoire. Et quand il cesse ses activités en 1977, personne n’imagine qu’il va devenir un véritable chancre ! »

Et c’est peu de le dire. Pendant de longues années, le Hasard est pressenti pour devenir un lieu de tourisme mémoriel, c’est finalement le site de Blegny-Mine qui raflera la mise. « Il a donc fallu réfléchir à une autre affectation, poursuit l’élu. Mais le gros problème, c’est que l’ensemble était fortement pollué, les investisseurs s’enfuyaient les uns après les autres. »

Il faudra attendre 2016 et un accord avec la SPI, l’Agence de développement de la province de Liège pour que l’espoir renaisse enfin. « On se devait de jouer notre rôle de levier pour rendre du rayonnement à ce quartier, explique Cédric Swennen, directeur général de la SPI. D’autant plus que ce symbole de l’histoire minière possède un potentiel fou, notamment en termes de géothermie. Il y a là, une eau qui circule constamment à 15 degrés avec un débit de 33 litres par seconde. Cette source énergétique devrait permettre de chauffer entre 50 et 70 ménages. »

Deux millions d’euros ont donc été investis pour assainir les bâtiments et entièrement dépolluer les sols. « On permet ainsi l’installation de tout type de fonction, précise encore Cédric Swennen. Les investisseurs ont toute latitude pour créer un projet. On leur demande juste qu’il ne présente aucune nuisance sonore ou olfactive pour les riverains du quartier. »

Logement, services et bureaux

Si presque rien n’est exclu, c’est à n’en pas douter vers de la mixité logement, services, bureaux que les esquisses devraient s’orienter. Elles sont attendues pour le 30 septembre, de même que les offres.

Le charbonnage est idéalement situé, à deux pas de Maastricht et de Liège, et un arrêt P+R a été négocié avec la SNCB. Il devrait voir le jour en 2023.

Ces atouts, c’est sous le soleil de Cannes que les deux propriétaires ont décidé de les valoriser. Ce fut surtout l’occasion d’officialiser la vente des quatre hectares du charbonnage auprès des 5.000 investisseurs potentiels. Prix de l’ancienne friche industrielle : 1,4 million d’euros. « Nous avons eu beaucoup de marques d’intérêt, nous glisse l’échevin avec un grand sourire. Je ne vous cache pas que j’étais sceptique quant à notre présence sur ce type d’événement mais là, j’en reviens ravi. J’ai vraiment senti que nous avions notre rôle à jouer pour rassurer les promoteurs. »

C’est que les démarches administratives peuvent parfois être longues et laborieuses dans ce genre de dossier. Autant s’assurer directement que l’octroi des permis ne posera aucun problème et qu’on ne sera pas impliqué malgré soi dans une saga. « C’est exactement pour cela que notre vente est conditionnée, précise Xavier Malmendier. Une fois que le jury aura choisi la meilleure reconversion, un compromis de vente sera alors signé et la Ville s’engage à monter le dossier avec l’acquéreur. Une fois que tout sera en ordre, la vente sera effective. On veut vraiment que ça bouge, on a déjà perdu trop de temps. »

Est-ce pour autant si simple de séduire quand on sait que 12.000 m2 sont classés au patrimoine wallon ? « Je vais vous surprendre, mais oui, rassure l’élu visétois. Les architectes sont les premiers intéressés par le potentiel historique du site et partent souvent de cet élément pour justement développer un projet autour. C’est plus qu’encourageant. »

Avis donc aux amateurs…

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