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Engager des travaux est rendu plus (trop?) facile

Depuis le 1er janvier, la loi sur les copropriétés a changé. Les nouvelles règles doivent accélérer la prise de décision de travaux. Cette réforme touche 193.000 bâtiments et 1,2 million d’appartements.

Temps de lecture: 4 min

En matière d’immeubles gérés en commun, les désaccords, blocages voire litiges arrivent vite. Les exemples sont légion : un copropriétaire qui ne paie pas ses charges ; une minorité d’occupants qui refusent de procéder à des travaux ; des relations qui se dégradent entre les copropriétaires et le syndic... Pour (tenter de) faciliter cette gestion, une réforme est entrée en vigueur au 1er janvier de cette année.

Voici ses principales nouveautés :

1 La majorité est abaissée pour les travaux Pour rappel, l’assemblée générale est l’instance de décision suprême d’un immeuble à appartements. Elle réunit tous les copropriétaires. Chacun a le droit de vote. Jusqu’à présent, il fallait une majorité de 3/4 des voix, soit 75 %, pour entreprendre des travaux sur les parties communes. Toutefois, dans ce système, un petit nombre de personnes pouvait bloquer toute décision. Désormais, la majorité est abaissée à 2/3 des voix, soit 66,67 %. Tant pis pour le propriétaire désargenté qui se trouve face à un syndic poussant à la dépense. En fait, le législateur a estimé qu’il fallait promouvoir l’entretien et la rénovation des bâtiments. Il faut dire que, chez nous, ceux-ci sont bien souvent âgés, datant des années 60 et 70. Les travaux imposés par les lois, comme la mise aux normes des ascenseurs, se décident, eux, à la majorité de 50 % plus une voix. Enfin, les opérations importantes (répartition des charges, achat d’une dépendance…) se font à une majorité de 4/5.

2 Le fonds de réserve devient obligatoire Les travaux sont aussi plus vite financés. En général, les immeubles fonctionnent avec un fonds de roulement pour toutes les dépenses récurrentes (chauffage, électricité, nettoyage, etc.) et un fonds de réserve pour les travaux exceptionnels. Dans certaines copropriétés, ce fonds de réserve n’existe pas ou n’est guère alimenté. Il devient obligatoire dans les bâtiments de plus de cinq ans. Les copropriétés peuvent toutefois s’en passer par un vote à 4/5 des voix. De même, il faut y verser chaque année un certain montant, équivalent à minimum 5 % des charges ordinaires de l’année précédente. En corollaire, le syndic est invité à présenter, lors de chaque assemblée générale, un plan des travaux à prévoir pour les années suivantes à titre d’information.

3 La démolition-reconstruction est prévue Toujours au rayon « travaux », la nouvelle loi envisage un cas extrême : celui de la démolition puis de la reconstruction d’un immeuble ou d’une maison partagée. Vu le vieillissement du bâti et les nécessités d’isolation, un tel scénario peut s’avérer plus intéressant que de sempiternelles rénovations. Auparavant, cela nécessitait l’unanimité des copropriétaires. Aujourd’hui, il ne faut plus que 3/4 des voix. L’opération doit se justifier par la salubrité, la sécurité ou le coût. Une porte de sortie est prévue pour le copropriétaire qui est dans l’incapacité de financer sa part d’un tel chantier.

4 Un administrateur provisoire peut intervenir Il peut arriver qu’une copropriété soit dans une impasse, parce qu’elle connaît des difficultés financières ou parce qu’elle reste passive face à des travaux urgents. Dans ce cas, un ou plusieurs copropriétaires peuvent introduire une action devant un juge de paix et ce dernier peut désigner un administrateur provisoire pour intervenir. Celui-ci se substitue alors à l’assemblée générale et/ou au syndic. Concrètement, il s’agit d’un avocat, accompagné éventuellement d’un conseiller technique.

5 Le principe du « qui paie, décide » s’applique Au sein d’un immeuble, il arrive que des répartitions spécifiques de charges soient inscrites dans les statuts. Par exemple, les occupants du rez-de-chaussée sont dispensés des frais de l’ascenseur. Cette possibilité subsiste. Néanmoins, les copropriétaires dispensés ne peuvent désormais plus participer aux votes sur ces questions. Seuls ceux qui paient ont le droit de décider. Logique. Cette mesure va nécessiter des calculs de vote encore plus précis lors des assemblées générales.

6 Les copropriétaires deviennent créanciers privilégiés Il n’est pas évident pour les associations d’immeubles de faire face à un copropriétaire qui ne paie pas ses charges. Les autres copropriétaires ont alors à supporter ces coûts. Dans le cas où le défaillant a aussi des dettes, il peut arriver que la justice ordonne la vente de son appartement afin de rembourser ses créanciers. Désormais, une partie du produit de cette vente pourra revenir aux coproprié́taires, avant une série d’autres créanciers. Ils sont en effet reconnus comme créanciers privilégiés par la loi hypothécaire. Un fait rare. Avec une nuance : ce privilège est limité aux charges dues sur les deux dernières années. A noter qu’avant d’en arriver là, le syndic peut user seul de la voie judiciaire pour récupérer un arriéré de charges. Jusqu’ici, la jurisprudence l’autorisait dans certains cas. Maintenant, la loi écrit ce principe noir sur blanc.

Yvan Van Ermen: «Cette réforme aura un impact non négligeable»

Temps de lecture: 2 min

entretien

La nouvelle loi sur les copropriétés est née des négociations qui ont eu lieu entre les agents immobiliers, les propriétaires et les notaires. Syndic à Ixelles, Yves Van Ermen y a participé pour le compte de l’IPI, l’Institut des professionnels de l’immobilier. Il est le président de la commission de syndic de l’IPI.

Comment qualifieriez-vous cette réforme : légère, profonde, révolutionnaire ?

Lorsqu’il a sollicité les parties prenantes, le ministre de la Justice Koen Geens désirait une réforme qui puisse faire consensus entre tous. Donc on s’acheminait vers des changements a minima. Au final, nous sommes quand même parvenus à des modifications importantes, qui vont impacter bien des copropriétés. Je pense, par exemple, au principe du « qui paie, décide » ou de l’abaissement des majorités pour décider de travaux.

On a l’impression que la nouvelle loi poursuit l’obsession de pousser les copropriétaires à rénover leurs immeubles. Votre avis ?

Je ne parlerais pas d’obsession, mais il est exact que c’est une préoccupation. Elle vient du fait qu’auparavant, une minorité de copropriétaires pouvaient bloquer des travaux et laisser le bâti se dégrader. N’oublions pas qu’à Bruxelles, des balcons se sont ainsi effondrés à cause de pareilles inactions… Avec cette loi, les copropriétaires sont davantage sensibilisés à agir.

Pour les syndics, quelles sont les implications ?

La principale implication est qu’ils vont devoir être très attentifs à concrétiser le « qui paie, décide ». Quand des répartitions de charges particulières ont été retenues (par exemple concernant l’ascenseur ou la jouissance du jardin, NDLR), il va falloir attribuer à chaque copropriétaire les quotités particulières lors des votes en assemblée générale. Les syndics professionnels y seront sensibilisés par des formations que l’IPI leur procure actuellement. Les non-professionnels vont devoir y être attentifs de leur côté.

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