Acheter de l’immobilier en quelques clics

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La réalité augmentée est l’un des éléments qui feront encore plus basculer l’immobilier dans l’ère numérique.
La réalité augmentée est l’un des éléments qui feront encore plus basculer l’immobilier dans l’ère numérique. - D.R.

En quelques années à peine, le numérique a transformé les transactions immobilières. On le remarque surtout au niveau des petites annonces qui se concentrent désormais sur la Toile, mais la numérisation du secteur est loin de se limiter à cela… Ces dernières années et même ces derniers mois, de plus en plus d’outils en ligne sont venus s’ajouter, permettant au secteur de gérer presque toutes les procédures d’un achat immobilier de façon numérique...

1 La recherche Au fil des ans, internet est devenu l’outil nº1 pour publier et consulter des petites annonces immobilières. L’accès rapide à un grand nombre de biens en vente permet aux acheteurs de mieux les comparer et de se faire une idée du marché. Pour les vendeurs et agents immobiliers, cette concurrence oblige à se démarquer en soignant par exemple la qualité des photos, ou en étoffant leurs annonces avec des visites virtuelles.

Ces dernières ne remplacent pas une observation sur le terrain, mais elles permettent de se faire une idée plus précise du bien et évitent des visites inutiles.

2 L’estimation Pour estimer le prix de son bien, il est plutôt de coutume de faire appel à un professionnel de l’immobilier. Des simulateurs comme Immoprice, Realo ou encore Immochecker offrent aussi ce genre de service en ligne, le plus souvent au travers du remplissage d’un formulaire. Ce dernier est plus ou moins précis et complet selon les plateformes, mais aussi en fonction du service choisi – certains étant payants et d’autres pas.

3 Le financement En quelques minutes, on peut désormais établir sur internet une estimation des frais de notaire (notamment sur notaire.be) ou une simulation de prêt pour l’achat de son habitation. L’acheteur peut ainsi facilement connaître sa capacité d’emprunt et comparer plusieurs offres. Certaines banques offrent même la possibilité de gérer la procédure de crédit intégralement en ligne, sans devoir se déplacer.

4 Les ventes publiques Courant 2018, la Fédération royale du notariat belge (Fednot) a lancé officiellement biddit.be, une plateforme en ligne pour les ventes immobilières publiques. Celle-ci permet aux acheteurs de consulter les biens mais aussi d’enchérir de façon manuelle ou automatique et en toute sécurité grâce aux dispositifs mis en place par la Fédération. Même si la nouveauté fait encore peur à certains, le projet rencontre déjà un beau succès tant du côté des vendeurs que des acheteurs. Alain van Doorslaer, notaire à Florennes, n’y voit également que des avantages. « C’est très facile pour nous à mettre en place et comme les enchères durent huit jours, on connaît exactement le timing de leur clôture. Les acquéreurs et vendeurs, quant à eux, apprécient le côté confidentiel par rapport à une vente publique classique. La plateforme ouvre aussi le champ à davantage d’acheteurs puisqu’il n’est pas nécessaire de se déplacer. » Ce moyen est aussi particulièrement attractif car les frais y sont identiques à ceux d’une vente de gré à gré, et donc inférieurs à une vente publique classique. Et comme les démarches sont effectuées au préalable par les notaires, la transaction de vente est plus rapide, tout comme l’accès des nouveaux propriétaires à leur bien.

5 La signature de documents Depuis fin 2018, la législation a été clarifiée autour des signatures électroniques et il est possible de signer numériquement des documents comme des baux, des promesses d’achat et contrats de vente (moyennant une identification avec sa carte d’identité ou via une signature manuscrite scannée, une reconnaissance vocale, de l’iris de l’œil ou des empreintes digitales). Un passage devant le notaire reste cependant nécessaire après la signature électronique d’un compromis de vente, principalement pour des raisons de sécurité.

Une première vente complètement en ligne a été réalisée fin 2018 par le groupe immobilier Dewaele, grâce à une plateforme mise en place avec le SPF Finances et qui permet de télécharger, signer et échanger des documents de manière numérique. Peu d’agences ont déjà adopté ce genre d’outil mais on peut s’attendre à ce que les procédures online se répandent, non seulement en raison de leur côté écologique (elles évitent l’impression de nombreux documents) mais aussi grâce au gain de temps considérable qu’elles permettent.

Quel scénario?

Par Marie-Eve Rebts

Meilleure vision du marché, procédures plus rapides, accès simplifié aux documents… La numérisation de l’immobilier offre pas mal d’avantages aux acheteurs comme aux vendeurs. Elle rend aussi les particuliers plus autonomes en leur permettant d’effectuer eux-mêmes une série de tâches qui leur étaient plus difficilement accessibles auparavant.

Les agences immobilières résisteront-elles à ce changement ? Pour survivre, il est certain qu’il leur faudra s’adapter en numérisant davantage leurs services et en adoptant une approche toujours plus orientée vers le client. La transition est déjà en cours dans la plupart d’entre elles avec, par exemple, une présence accrue sur internet et les réseaux sociaux, des vidéos et visites virtuelles pour mettre en avant leurs biens, des simulations 3D pour se projeter dans sa future habitation, etc.

A l’avenir, on peut imaginer que cette numérisation prenne encore plus d’ampleur : les agents dialogueront directement avec leurs clients via des blocs de chat intégrés à leurs sites, les acheteurs pourront visiter plusieurs biens sans se déplacer grâce à des visites virtuelles toujours plus réalistes grâce à la 3D ou la réalité augmentée, les documents papier disparaîtront totalement au profit des procédures en ligne, etc.

Certains envisagent aussi la création d’une espèce de marché global rassemblant tous les biens de la planète sur internet et permettant les collaborations entre agents de différents pays.

Juridique: l’obligation d’un écrit… signé

Par Paolo Leonardi

Fin 2018, le Code de droit économique a été modifié, sous l’impulsion du ministre de l’Agenda numérique Alexander De Croo, pour que la vente de biens immobiliers puisse également être conclue par voie électronique (et donc par e-mail ou SMS). Toutefois, l’e-mail et/ou le SMS doivent être accompagnés d’une signature électronique, c’est-à-dire tous les types de signatures électroniques, comme les signatures manuscrites scannées, les signatures biométriques (reconnaissance vocale, de l’iris de l’œil ou des empreintes digitales) ou encore les simples codes des cartes bancaires.

Avocat spécialisé en immobilier chez Loyens&Loeff, Julien Lecler connaît bien cette modification de la loi. « La loi du 20 septembre 2018 ne révolutionne pas la matière. Disons qu’elle confirme, à l’inverse de ce qu’une jurisprudence isolée s’entêtait à considérer, qu’un bien peut être vendu par e-mail ou SMS », nuance-t-il.

L’avocat tient à préciser que lorsqu’on parle d’une vente, le droit belge ne comporte pas de formalisme particulier. « Même un accord verbal pourrait suffire pour qu’il y ait vente, dit-il ainsi, mais le problème survient en cas de contestation. Si un acheteur se rétracte, comment le vendeur va-t-il prouver qu’il y a eu vente ? »

Le Code civil impose que pour prouver qu’il y a eu une transaction (pour autant qu’elle dépasse les 375 euros…), il faut un écrit… signé. D’où l’importance de la signature évoquée précédemment.

Julien Lecler en vient naturellement à parler de biddit.be, le système de ventes aux enchères par internet lancé par les notaires il y a presque un an. « Pour pouvoir participer aux enchères en ligne, l’acheteur doit créer un compte via sa carte d’identité électronique, comme on le fait par exemple au moment de rentrer sa déclaration d’impôts sur Tax on Web. Les offres, qui lient l’acheteur, sont donc signées et ne posent aucun souci juridique. »

Sauf que, selon l’avocat, biddit.be ne rencontre pas encore le succès attendu. « Un notaire m’a confirmé que trop peu de personnes utilisent le système, confirme-t-il. Visiblement, en matière de ventes publiques, les gens aiment encore se rendre physiquement dans les salles de vente, preuve qu’en immobilier, les mentalités tardent parfois à évoluer. »

Frustration

Lorsqu’on évoque avec lui la numérisation de l’immobilier, Julien Lecler s’impatiente, comme beaucoup de ses confrères. « Je me demande quand les administrations et surtout les communes passeront à la numérisation complète. En matière de renseignements urbanistiques en Région de Bruxelles-Capitale par exemple, à quand un système qui générerait automatiquement et presque instantanément ces documents en récoltant les informations nécessaires dans des archives entièrement numérisées ? Cela permettrait de ne plus voir une transaction immobilière bloquée plusieurs mois et aux fonctionnaires de faire moins de travail administratif et de davantage se consacrer à la discussion des projets avec les citoyens. »

Et l’intelligence artificielle dont on parle tant, ne craint-il pas qu’elle scie la branche sur laquelle les avocats spécialisés comme lui sont assis ? « Que du contraire !, conclut-il. Les nouvelles technologies ne feront qu’accroître notre valeur ajoutée. En devant moins nous consacrer à des détails techniques, nous pourrons davantage nous concentrer sur notre rôle de conseiller juridique spécialisé et trouver des solutions innovantes pour nos clients. »

CQFD.

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