L’appartement a dépassé la maison

Le projet M-Square de Thomas et Piron à Molenbeek. La vente d’appartements via un promoteur n’a jamais aussi bien marché.
Le projet M-Square de Thomas et Piron à Molenbeek. La vente d’appartements via un promoteur n’a jamais aussi bien marché. - D.R.

L’an dernier, il s’est construit 60.732 logements en Belgique, pour être tout à fait précis entre le 1er novembre 2017 et le 1er octobre 2018. Plus de 48.000 l’ont été en Flandre pour seulement 11.000 en Wallonie et 1.600 à Bruxelles.

Cette prépondérance du nord du pays s’explique par le renforcement de la norme énergétique entrée en vigueur le 1er janvier 2018. Puisque les autorités flamandes ont décrété qu’il faudrait à partir de cette date inclure dans le cahier des charges des normes encore plus drastiques pour lutter contre le réchauffement climatique (et donc prévoir des matériaux plus coûteux), beaucoup ont anticipé la construction de leur logement pour éviter d’avoir à le faire plus tard en dépensant plus d’argent. Logique. En Wallonie, la construction de maisons et d’appartements neufs a chuté de 5 % par rapport à 2017. A Bruxelles, la baisse est plus spectaculaire : -25 %.

Mais ce qui doit également retenir l’attention dans ces chiffres communiqués par le SPF Economie, c’est la part de plus en plus prépondérante des appartements par rapport aux maisons. Sur les douze mois précités, on a construit 37.800 appartements pour 22.800 maisons. Dans le détail, cela donne 5.300 maisons pour 5.500 appartements construits en Wallonie, 17.400 maisons pour 30.800 appartements construits en Flandre et 81 maisons pour 1.500 appartements édifiés à Bruxelles.

En clair, même s’il s’agit de biens construits et non vendus, cela veut dire que le Belge se tourne toujours plus vers une promotion pour acheter son logement plutôt que le construire lui-même avec son propre architecte puisque des citoyens qui construisent leur appartement, c’est extrêmement rare. Un phénomène qui n’est pas seulement lié à Bruxelles puisque, comme on peut le voir, les appartements ont même été jusqu’à dépasser les maisons en Wallonie, région où ces dernières ont longtemps été les reines de la demande.

Bruxelles reste un cas à part. L’appartement, on le sait, est devenu un produit d’investissement très recherché à l’heure où les placements boursiers ne sont plus ce qu’ils étaient et où l’argent en banque ne rapporte plus rien. Conséquence : la quasi-totalité des promotions qui sortent de terre dans la capitale sont prises d’assaut par de purs investisseurs qui achètent un ou plusieurs appartements pour les mettre en location par la suite et encaisser le fruit de leur investissement. Dans certains cas, les promoteurs ne s’en cachent même plus : la part des investisseurs dans un projet atteint parfois les… 80 %.

Patron de la branche « bâtiments » chez Thomas et Piron, c’est-à-dire celle qui construit notamment les immeubles à appartements, Aubry Lefebvre ne peut que constater le succès rencontré par les promotions immobilières. En 2005, l’entreprise ardennaise vendait 187 appartements. Dix ans plus tard, le chiffre avait grimpé à 329. L’an dernier, Thomas et Piron Bâtiments a vendu 443 appartements, un chiffre pondéré qui ne tient compte que des unités vendues en propre, même si elles font partie de grands projets menés en co-promotion (avec un autre promoteur).

Pourquoi un tel succès ? Aubry Lefebvre est aux premières loges pour l’expliquer et décèle trois raisons majeures. « Primo, il y a la complexification du processus de construction, dit-il. Construire aujourd’hui est bien plus difficile qu’avant, et ce, à plusieurs niveaux : juridique, technique, écologique, etc. Conséquence : le milieu s’est considérablement vidé des promoteurs qui n’étaient pas de vrais professionnels et qui jouaient de vilains tours à leurs clients. Deuxième point : la rareté des terrains. Puisque les terrains se font rares, on trouve moins de personnes qui se lancent dans une construction selon le “triangle classique”, terme utilisé dans le jargon pour signifier l’alliance entre le maître d’ouvrage, l’architecte et le constructeur (l’entrepreneur). »

La troisième raison de la perte de vitesse de l’autoconstruction est à chercher du côté des responsabilités en cas de problèmes, pendant ou après la construction. « Quand un grain de sable vient se glisser dans la mécanique et qu’un tuyau se met par exemple à fuiter, est-ce un problème de conception, dans lequel cas la faute incomberait à l’architecte, ou s’agit-il plutôt d’un problème de construction, et là c’est l’entrepreneur qui serait en cause ?, interroge Aubry Lefebvre. Une chose est sûre : à chaque fois qu’on tape sur la tête de l’un, il va dire que c’est la faute de l’autre… »

La complexification du métier déjà abordée revient souvent dans le discours des promoteurs. Quel est encore aujourd’hui l’architecte qui maîtrise tous les paramètres d’une construction neuve ? Car aux plans d’un logement sont venues s’ajouter les données relatives aux techniques spéciales (chauffage, ventilation, airco), à ses performances énergétiques, à sa stabilité, à la qualité des sols, au choix des matériaux qui évoluent tellement qu’on ne sait plus lesquels privilégier… L’architecte a alors tendance à s’entourer de spécialistes.

« Et au lieu d’un triangle, on se retrouve face à un polygone avec des ingénieurs et des spécialistes en tous genres, sourit notre interlocuteur. Cette constellation d’acteurs entraîne une dilution encore plus grande des responsabilités. Si un problème survient, est-ce la faute du plombier, du poseur de chapes, du plafonneur, du carreleur ou de celui qui s’est occupé de la toiture ? Et je ne parle même pas ici des banquiers qui sont beaucoup plus enclins à prêter à des gens qui font construire leur bien par un promoteur qui s’occupe de la construction de A à Z. Beaucoup de candidats bâtisseurs ont vécu de très mauvaises expériences. Le bouche-à-oreille a fait son œuvre avec le temps… »

 
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